买房人去哪了？

看到一个新闻，一批年轻人、城市中产正在寻求“改善型租房”：

放弃购房置换，甚至抛售房产，用长租、以租养租等方式提升居住品质。

想起来昨天一位读者跟我说，在北京租房，直接签了10年租约。

不是买不起。

她算了一笔账：10年租金加起来，不到同小区房子首付的一半。如此一来，家里现金流也活了，也不用每个月被房贷追着跑，轻松了很多。

这放在之前是不可能的。

一定会有人劝她，租金都白送给房东了，还不如还房贷……

但事实上，好像不经意间，越来越多的人，思维观念开始改变了。

比如最近还有读者咨询——

是否可以卖掉望京的两居室，租同小区的三居室，面积大很多，住得舒服。抛掉全国四套房，全家搬到杭州郊区租个院子，“躺平”怎么样。把广州的房子出了，辞了996工作，直接定居昆明，长租一套改善大平层如何……

更多是给孩子买一套上学用的低价老破小，然后全家人长租一套改善房。

他们不是没钱。只是觉得不想再被房子绑架了，从 “有房才有家、必须买房” 到“住得好、活得自由更重要” ，才是人生正解。

其实对于这样的问题，我一般都觉得没啥问题。

房子买不买，要根据自己的实际需求和财务情况。需要就买，不需要就不买，不要硬上，也不要必须参考社会评判标准，认为买房才是一辈子最重要的事情。而且在趋势上，租房未来也会加速成为主流。

其实这个现象，早在国外有了预演。换句话说，我们正在走发达国家的老路。最典型的就是德国。

德国是全球最典型的“租房社会”。

全国57%的家庭租房，到了柏林、慕尼黑这些大城市，比例能飙到80%以上。中产家庭长期租房是常态，没有人觉得租房是“过渡期”，更没有人因为孩子上学非得买房。

为啥德国人都喜欢租房？

一方面就是生活成本太高，房价太贵，大多数德国人负担不起，而又想及时行乐，享受生活，所以大多不想背债。

另一方面德国有全套租房保障体系。比如法律不允许房东赶走租户，要求租金三年内涨幅不超过20%。最关键的一点是租购同权。租房一样上好学区，一样享受公共服务，一样享受落户和医疗福利。房子是用来住的，不是用来卡人的。

而对于我们这边。第一条也越来越吻合，那就是年轻人不想再背负世俗标准，承担房贷，转而更多是悦己消费，这点通过不生娃的观念发酵也能看出。

区别在于第二条，我们的租赁市场制度还远远不够。。

租购同权还没完全落地，长租产品还不够丰富，大家对租房的焦虑还在——怕房东随时收房、怕学区没保障、怕没有归属感。

所以整体的环境氛围，跟国外也是有差别的。

当然越来越多的人，敢于挑战，并非是坏事。

比如文章开头这个北京妈妈用10年租约给自己上了一课。当她把账算清楚，发现10年租金还不到首付的一半，她做出了一个在德国人看来再正常不过的决定。

再过几年，当核心城市的租赁体系越来越成熟，当长租产品越来越标准化，当租购同权的制度壁垒被逐步拆除——

越来越多的人会像德国人一样做出同样的选择。

长期来看，中国楼市也会像德国一样，租赁和买卖不分家，彻底结束零和博弈的关系。想买房的就去买，不想买房的，租也过得很好。

那么问题来了，德国是租赁社会，房价是不是就不涨了。因为正常情况下，人们都去租房了，买房的人少了，购买力被分流，肯定利空市场的。

这其实是一个非常意思的观察。

然而答案却非常反常识，事实上德国主要城市的房价一直都在涨…

不是暴涨，是那种不紧不慢、跟收入跑的涨。

先说短期。2022年到2023年，欧洲央行暴力加息，德国房贷利率从不到1%直接拉到4.5%以上，房价应声暴跌，2022年跌了3.9%，2023年又跌了7.1%，是几十年来最大跌幅。

但从2024年开始，利率企稳在3.5%到4%区间，市场开始回暖。2024年第四季度房价同比涨了1.9%，2025年第三季度涨到了3.6%。2026年的预测是3%到4%的温和上涨。

再说长期。从2010年到2021年，德国出现了一轮长期牛市——全国年均涨6%，核心城市年均涨8%到12%，柏林、慕尼黑那些地方的公寓，十年累计涨了约116%。

德国的房子涨得慢，但就是不停。

很多人想不通：大家都租着住，谁在买房推高房价？

其实逻辑不复杂。

第一，钱在变毛。

通胀是个不讲道理的东西。德国人手里攥着现金，每年都在缩水。而房子是固定资产，地在那儿、砖在那儿，货币贬了它不会贬。2017到2021年，德国建筑成本涨了将近20%，材料贵了、人工贵了，新房子自然贵。这是最朴素的投资逻辑——不一定要暴富，但至少跑赢通胀。

第二，人往大城市涌。

德国的产业分布有个硬伤：好工作高度集中。法兰克福的金融、慕尼黑的科技和汽车、柏林的创意产业，年轻人想去体面地赚钱，就得往这几个地方挤。而在郊区或者低能级城市，年轻人的收入是很低的。

年轻人为了工作涌入大城市，结果导致房子根本不够住。

德国每年需要新建32万套住宅，实际只建了21到25万套，年年有缺口，2023到2030年预计总共要补256万套。而农村倒是空着大约170万套房子，没人要。

慕尼黑、法兰克福这些核心城市的空置率只有0.2%到2%，等于市面上根本没有闲置房源。供需错配摆在那儿，房价只能上涨。

还有一个容易被忽略的因素：家庭小型化。

德国人独居的、丁克的越来越多了，每个人需要一套独立的房子，人均住房需求不降反升（这个在我们这里也有表现）。再加上移民持续涌入，技术人才、难民，人口在涨，房子跟不上，缺口只会越来越大。

第三，利率，这个东西决定了聪明钱往哪儿流。

2015到2021年那几年，欧洲央行把利率压到接近零，房贷利率不到1%。那段时间买房几乎等于白送，大量资金涌入房产市场，推动了一轮温和牛市。

后来加息到4.5%，房价跌了两三年，挤出了一批投机者。现在利率稳下来了，租金刚好能覆盖利率成本。当租金回报率跑赢利率，那些手里有闲钱的人就开始重新算账了，继续买入。

当然他们不是炒房，而是买一份稳定收益：租金抵消利率，剩下的就是净赚。

通胀、人口流向、利率，这是德国房价增长的密码，即使在大多数人选择租房的情况下，也能推着房价慢慢往上走。

其实健康的房地产市场，一定是租金先行，推动房价增值。

因为租金跟着经济环境和居民收入走。

城市吸引力大了、就业机会多了、居民收入涨了，房租自然水涨船高。反过来，租金涨了，持有房产的回报率就更高，更多人愿意持有资产；持有的人多了，供给压力更大；供给不够，房价继续涨。

所以，租金和房价，不是你死我活的关系，是共生关系。 一个咬着一个，慢慢往上走。

这跟国内很多人“租房便宜了房子就不值钱了”的直觉，恰好相反。

而对于我们这边，也正是一二线城市正在发生的事情，其实跟德国走过的路越来越像。

核心一二线城市的库存，说到底还是远小于需求的。好地段的房子就那么多，想进来的人却越来越多。年轻人的就业机会集中在北上广深和几个强二线城市，这跟慕尼黑、法兰克福的情况没什么本质区别。

对于房价来说，主要源于通胀、利率和供需。

现在通胀已经在往回走了，高盛预计今年的CPI会从去年的0%涨到1%，PPI更猛，将从-2.6%直接翻到+1%。意味着通缩周期即将进入尾声。

而利率层面，央行主导的利率一直在下行，如果接下来人民币继续强势，为了保出口，我们可能会继续放水刺激经济，提高货币政策效率。当利率成本跑输租金收益，就会有大把的聪明钱为了长期收益，稳妥买入核心资产。

其实最关键的，还是最简单的“供需问题”。

即使通胀向上，利率向下，但每个城市面临的都不一样，比如今年小阳春，北上广深、成都、杭州、合肥、南京、青岛、西安等等城市都出现了销售和租赁市场，双双回暖的信号。

这正是需求释放的真实表现。在理性冷静的市场，租房买房的活跃度，才是正儿八经的决定性要素。

过去判断房价涨不涨，还看土地供应，看政策托举，信贷流通性，而未来评判一个地方涨不涨，一定要参考租赁市场。

租金上涨，房价差不到哪里去，说明这个地方经济和人口都是向上正循环的，如果租金一直在跌，人口流失，房价就很难有所支撑。就是这些简单朴素的道理。

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