北京城建，背刺了谁

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在北京房山，北京城建集团迎来一波收获期。

4月2日，颐知筑东区0028地块的规划证核发了；3月31日，和知筑铂瑞的规划证也到手了。

这意味着，北京城建旗下这俩项目，离领取预售的日子不远。

它们有一个共同的特点：房山第一批好房子项目。南向半送内嵌式阳台；北向全送设备平台。皆封闭进入室内。

在之前，房山楼市的赠送面积，是以飘窗赠送为主，恨不得连客厅也带飘窗。

现在，房山楼市杀出了背刺者。

颐知筑东区有730户——调规前572户；铂瑞共计827户。

有一个细节值得玩味。

这两个盘，项目公司都是北京城建瑞泰投资有限公司，拿地时间相差了近两年。

但，铂瑞作为和知筑的二期，却和一期的项目公司不同——北京城建长阳投资发展有限公司。

它们都是北京城建地产旗下的企业，隶属于北京城建集团。

请注意了，北京城建地产和上市公司城建发展（600266.SH），是兄弟公司，是北京城建集团旗下两个独立的地产开发平台。

它们的关系，经常被人搞混。

走捷径拿规划证

北京城建拿到了颐知筑东区的规划证，但反馈意见并没有通告。

这属于走了捷径。

今年2月2日，颐知筑东区公示了新的报规图；它的首份图纸在2024年6月26日，随西区0035地块一道公示。

既然东区换图纸了，就要重走一遍报规流程，通告公众的反馈意见，是必须的。

来看一下颐知筑东区调规后的变化：

1、地上计容面积不变，还是6.38万平米。新增500平米不计容面积，地下面积从3.44万平米，增至3.81万平米；

2、户数从原规划的572户，增至730户；平均户型面积从原来的111平米，减至87平米，降幅22%，尺度非常大。

3、将建筑高度从24米变局部36米。主要升高的楼栋是：1#11F、3#10F，7#12#13#局部为10F；没调规之前，为清一色的8F洋房。

不仅如此，它还增加了好房子元素：

1、南向设置了内嵌式阳台，有两款，进深为1.2米和1.5米，半赠送，封闭进室内。

2、北面设置了设备阳台，进深1米，全赠送，封闭进室内。

颐知筑东区调规，打击最大的是西区的老业主。

2025年3月25日，西区拿到预售许可证，推出19栋住宅楼634套房源，为92-143㎡的洋房产品。

截至2026年4月3日，颐知筑西区网签106套，去化率16.72%，成交均价3.034万元/㎡，约为销售指导价的68折，成交金额约3.29亿元，地价覆盖率仅为14.43%。

这个成绩，可用“惨淡”二字来形容。

而面对东区的新品，西区106位老业主，内心一定五味杂陈。

贴上“成功”的标签

前不久，北京城建地产发出了一张海报，上面写着几个大字：和知筑铂瑞。

给出的广告词是：京西五环芯，全维好洋房。

言外之意，它既是好房子，又是洋房定位。

在去年11月底，北京城建地产以14.71亿元底价，拿下北广阳城五块地，规划建面积约9.59万平方米，容积率1.8，楼面价1.53万元/平。

铂瑞的住宅分成南北两个区。

北区（0015、0016地块）规划9栋7-11F洋房，419户；南区（0019地块）规划10栋5-14F洋房+小高层，408户。

花姐推测，它共分5种户型，面积为：86平米、95平米、110平米、125平米、143平米。

在户型方面，铂瑞的好房子元素，主要包括了南向内嵌阳台和北向设备平台。

根据报规图，花姐推测其南向阳台进深有三种：1.4米、1.5米和1.8米，封闭、计入一半面积；南向没有阳台的地方，有飘窗赠送；北面设备阳台进深1.1米，不计入面积。

这直接背刺了西面和南面的和知筑一期，它南向无阳台，只有飘窗。

铂瑞还捡了一个大便宜：取消了0016地块的商业设施，将它变成了可售的住宅面积。

这种做法，至少可以带来两个好处：

1、大家都知道，商业是包袱，要运营得好，才有价值。如果建成6500平米商业，须砸不少银子；搞得不好，整个项目的利润就搭进去了。

2、6500平米商业，突然变成住宅。如果按隔壁的和知筑3.69万元/平米房价计算，增加了2.4亿元货值。

和知筑一期于2024年10月1日拿证，供应576套房，至今已签约490套，去化率85%，销售金额20亿元，地价覆盖率136%。

它算是北京城建地产近年来，少有的成功项目。

现在，和知筑一期490位老业主，也面临和颐知筑西区同样的问题，来自一路之隔的铂瑞的背刺。

两个"老大难"地块

过去四年来，北京城建地产重仓房山楼市。

除了和知筑一期、颐知筑和铂瑞，还有两个商品房项目没有动静。

1、长沟地块：一年多前被核准延期

2021年10月，北京城建以9.83亿底价，竞得房山长沟镇新型城镇化FS12-0100-6017地块，住宅建筑控制规模为79475平方米，楼面价1.2万/平米，销售指导价2.7万/平米。

它在2023年10月公示了报规图后，很长一段时间没有动静。直至2024年8月底，开始陆续进行监理、土护降工程招投标，总投资预算8.9亿元。

在2024年10月底，房山区发改委发布了长沟6017地块，核准延期的批复。

2、长阳地块：已获许可核准，进展缓慢

2024年4月30日，北京城建以16.03亿元底价，摘得房山长阳FS00-0101-0002、0003地块，地上建筑规模84979平方米，销售指导价为4.8万元/平方米。

这块地，曾经历过三次流拍。

2022年10月首次上架，起拍价17.8亿元，最终因无人问津而下架；2023年5月18日、12月29日，两次进入当年预申请环节，起始价降为16.03亿元，仍然没有买家。

它最新的动态，停留在2025年6月，房山区发改委通过了项目许可核准。

从目前看，北京城建地产老大王聪颖和操盘手王岸卿，侧重点在颐知筑东区和铂瑞身上。

毕竟，它们是房山的首批好房子，希望一炮走红，打个翻身仗。

关键是，这两个好房子的定价，既要符合市场预期，又要高于前期的售价。

这对任何一个掌舵人而言，都压力山大。