房企四大天王半年卖了4822亿，保利勇夺销冠！华润利润第一！

8月28日，一个普通的周五，三份文件开启了地产现房时代。

销售端：新出让土地+已出让土地但未取得建设工程规划许可证的项目优先现房销售，继续预售的项目必须封顶才能卖，购房款全额进监管账户。

信贷端：开发贷实行主办银行制，单个项目对应一家主办银行，资金封闭管理，放款时点延后至竣工备案后。

现房销售让房企规模扩张在财务上变得不经济了；主办银行制+封顶预售的信贷规则重构，再次向房企资金链发起挑战，REITs通道从加分探索转向救命利好。

这一天，房企的时钟被整体性地拨慢了。

过去二十年，高周转主导着房企开发逻辑，不只是“369”极限拿地开盘的开发高周转，还包括预售制的资金高周转，以及产品标准化的研发高周转。

曾经，天下武功，为快不破。

快，就意味着降低运营成本，赢得时间窗口，抢占客户心智。

当规模效应被逐步放大，马太效应会让房企本能追求扩张，这不是贪婪，而是追求生存空间的理性结果。

但现房时代，慢成为了底层代码，规模效应的红利再次衰减，一切都将被后置2~3年。

回款周期成倍拉长，意味着财务安全垫就是生存权。谁的融资成本低、谁的现金流厚、谁的运营能力强，谁就能活过这段漫长的等待。

产品2年后才被市场检验，意味着品牌力和产品力将和预判力深度绑定，做一成一，将成为严酷的筛选标准。

在这个节点上，房企中报披露季如约而至。

作为资金最充裕、融资最畅通的央企四大天王——保利、中海、华润、招商，他们手上有多少牌，能帮他们在新时代熬过这段漫长的等待？

01

保利发展

规模冠军的升维之战

核心城市换仓，好生活里找增量

保 利发展 上半 年签约金额1351.06亿元，守住了全口径销售冠军。

面对整体行业的下行，保利发展的 规模还在，但利润却大幅下滑。归母净利润19.59亿元，同比下滑40.84%。

蛋糕小了，还变薄了，输血失败，刚性费用上升。

本质原因就一个：行业整体性收缩还未结束，早年高价地正在集中兑付；保利的困境，正是行业的一个缩影。

由于房地产结转周期长达2~3年，有一组数据，比利润表更能说明保利当下的真实运营水平：

上半年经营现金流净额245.52亿元，同比增长53.28%。

历史的结转利润还在承压，但当前的现金流已经进入正向通道。保利的赚钱能力还是值得期待的。

而且我们能看到，保利正在用三个战略动作，为自己铺设一条规模冠军的升维之路。

一、投资战略部署：逆势加码核心城市。

上半年，保利新增拓展21个项目、计容建筑面积166万平方米，投资金额384亿元；1-8月累计拿地722.1亿元，是四家里投资最积极的。

从结构上看，上半年保利一、二线城市占新增投资总地价的比例超过94%，其中北京、上海、广州、深圳、杭州五城合计占比82%，持续重仓核心城市。

更值得一 提 的是，保利上半年战略性进入深圳，完成核心城市版图的关键补齐：355轮鏖战、 105.1亿元，溢价 99.05%拿下 深圳宝安区新安街道A002-0113地块 ，87924元/㎡， 刷新宝安区涉宅用地楼面价历史新高。

首入深圳就是百亿地王，保利发展的野心展露无遗。

二、产品战略升维：从"好房子"到"好生活"。

2025年，保利构建起"好产品、好服务、好生活"的"三好"体系；2026年4月，又在广州举办保利好生活趋势大会，正式发布保利好生活体系。

当品牌主张焕新为"三好保利，用心生活"；保利就把竞争边界从产品延伸到服务、社区、长期客户关系。

在产品端，标杆项目层出不穷，比如杭州·保利天珺拿下杭州全市1-5月销售金额榜单TOP1，上海·保利珺园引入上海首个社区冷疗舱、全屋弥散氧系统，成为上海高端改善人居典范。

保利·天珺

保利·珺园

在交付端，上半 年 保 利完成31个项目贴膜交付、7个透明工地试点，所有项目安排业主开放日，11个项目开放全维实景展示。

在好生活端，保利 更 是 走 出关键一步，7月11日在汕尾 保利金町湾 举行了 首届社群共 创大会。

保利发展控股党委副书记、董事张方斌亲自出席并发言，这是保利"好生活"战略从品牌口号走向组织行动的关键信号。

保 利也将通过 业主主理人培育机制、 全业态权益共享体系、 标准化长效运营机制，三大机制，落地全域大社群运营体系。

三、资产战略盘活：打通REITs通道，让沉淀资产"转起来"。

上半年，保利通过产成品销售、退换调、转经营等方式盘活资源——实现产成品签约455亿元，盘活土地资产约76亿元，转经营回收资金约89亿元，合计回笼存量资源约620亿元。

更是完成了首单央企商业REITs落地，募集规模约17.97亿元，打通"投资-建设-运营-退出-再投资"的资本循环。

一句话总结：保利的优势正在从规模冠军转向大幅增长的经营性现金流，用核心城市换仓锁未来，用好生活体系留客户，用REITs打通资本循环，保利升维之路，才刚刚开始。

02

中海

纪律之王的逆袭之战

极致聚焦一线，防御就是进攻

中海上半年合约销售额1343.5亿元，同比增长11.8%。是十强房企里唯一实现销售双位数增长。

根据普睿数据，中海甚至在8月实现了全口径金额的逆袭，登榜第一。

中海一直作为业内公认的利润之王，如今的答卷却有点不妙。上半年营业收入976亿元，同比增长17.3%；归母近利润却只有70.3亿元，同比下降18.2%。

为何曾经的"利润之王"也陷入了增收不增利的怪圈？

艳姐拆解下来，中海的利润承压，并不是经营恶化，更多来自一次性因素的阶段性冲击：

1、毛利率从高位温和收窄：上半年中海毛利率16.1%，虽是四家纯开发业务里最高的，但较自身历史高位已累计下滑近6个百分点，较去年同期也窄了1.3个百分点

2、税负一次性大幅上升：期内土地增值税计提13.39亿元，而上年同期仅2.61亿元，同比增幅超400%；核心城市高增值项目集中结转，触发了土增税累进税率的更高档位。叠加企业所得税增长，期内所得税费用总额43.5亿元，同比增长25.4%，远超17.3%的营收增速

3、合作开发反噬：应占合联营公司溢利从上年同期的12.6亿元骤降至1.7亿元，同比减少约10.9亿元

4、投资物业公允价值变动由正转负：从去年同期的收益转为本期的亏损7.42亿元，同比恶化约8亿元

可以看出，中海的利润下滑，更多来自于"账面承压"，而非开发业务基本盘的恶化。

中海开发毛利依旧能称王称霸的背后，是两张牌：

极致的财务安全垫，和极致的拿地纪律。

先来看中海的财务数据：

期末在手现金1211亿元，占总资产13.7%；期末资产负债率51.6%，净借贷比率27.2%，平均融资成本低至2.76%，是行业唯一获标普、惠誉两家国际评级机构授予A-评级的内房上市公司。

现房时代，第一考验就是开发商自有资金的体量，中海凭借自身“高现金低借贷”特质，赢得了最大的“自由裁量权”。

如果说财务底盘是中海的防守底牌，那精准到苛刻的投资纪律，就是它逆势逆袭的进攻内核。

中海上半年权益拿地仅7 6.6 亿元，同比骤降83%；但是进入三季度后，两个月投资近400亿。

最夸张的北京，15天连下 酒仙桥、 广渠路、 刘娘府三宗核心地块，其中广渠路刷新北京年度双料地王。

甚至在新政后的上海八批次土拍中，150亿拿下上海真如之心，成为新政后首个百亿地王项目。

克制的上半场，疯狂的三季度，看似截然相反的节奏，其实是中海极致拿地纪律的一体两面。

中海始终执行以销定投、先算后拿、量价前置的逆周期投资模型。将主流城市、主流地段、主流产品"三个主流"执行主线贯彻到底。

所以我们一面看到：

截至2026年中，中海土储按货值计一线及香港占比59.2%，一线和强二线合计超八成。

硬币的另 一 面，则是中海在四个一线加香港，合计销售790亿，五城销售贡献率达68.6%；北京和深圳更是主力城市，单城销售破200亿。

其实自从2024年中海推出玖序系，两年四城累计热销千亿，中海强势进入口碑销售双丰收阶段。

2026上半年，中海在'玖系'基础上迭代推出'萬方安和'四大产品系列，安缇深圳首开日光，安澜上海连月霸榜，杭州万潮玖序和海潮玖序双玖序相继炸场。

拿地的克制，正是为了打好产品的地基。

一句话总结：中海的纪律，从不是单一时点的动作，拿地的算账逻辑是和产品品牌溢价能力深度嵌套的，三主流赛道的贯彻布局，本质是"投一成一"策略。这种财务纪律性和现房销售逻辑，适配性极强。

03

华润

新晋利润之王的运营之战

三条曲线协同，运营力即护城河

上半年，华润置地签约金额1165亿、同比增长5.6%，行业排名前三。

利润表现更加优异，归母净利润98.4亿元，是四大央企之最，核心净利润更是高达101.6亿、同比增长1.6%，是行业内唯一核心净利润破百亿的房企。

中海从保利手中接过了“规模之王”的称号，华润又从中海手中拿走了“利润之王”的皇冠。

这不得不提到华润置地董事会主席李欣。当同行还在为“活下去”挣扎时，他已经带领华润置地已率先跑通了新模式。

而能实现这个好成绩，我们先从华润的利润结构开始拆解：

华润综合毛利率25.4%，同比逆势提升1.4个百分点，在四家央企中毛利率最高。

需要说明的是，25.4%是开发销售、经营性收租、轻资产收费三大业务合并后的综合口径，此前我们说中海开发毛利率最高，收窄后还有16.1%，是单一开发口径。

仅看开发业务，华润毛利率只有10%，但是华润的经营性不动产收租型业务毛利率高达73.3%，万象生活毛利率也有38.0%。

足以看出，华润的非开发业务大幅拉升了综合毛利率水平。

开发承压，但运营大赚补缺口，正是华润的高利润密码，也是华润运营之战的真正底色。

简言之，华润的战略叙事是最完整的，三条增长曲线均已跑通，转型成果也最先兑现。华润在现房时代的压舱石已经成型了。

第一曲线：开发业务——单盘爆破力极强

根据中报数据，我们知道上半年华润在上海、深圳等6座城市市占率位列当地第一，15座城市跻身区域前三。

截至8月，华润在上海、深圳的排名依旧稳居第一，在上海全口径金额已经突破300亿，高达353.67亿，比排名第三的保利多了150亿+的业绩。在深圳，全口径也达到277.37亿。

亮眼的城市表现背后，是更亮眼的单盘表现，深圳湾澐玺、上海澐启滨江销售额均突破百亿，荣登全国单盘销售冠亚军。

4个月狂揽239亿的深圳湾澐玺，和274天、11次开盘、总销258亿的上海澐启滨江，成为了业内传奇般的存在。

上半年，华润共获取项目16个，总地价341亿元，权益投资324.9亿元；开发销售型业务获取14宗，权益地价297.7亿元，补充北京、深圳、成都等核心城市优质土储，一二线城市投资占比高达99%。华润投资强度位列第二，仅次于保利。

由于8月28日新政以"新老划断"方式推进，华润上半年在核心城市的高强度补仓，使其在新规之下拥有了更厚的缓冲空间。

第二曲线：经营性不动产收租——一天收租一个亿

上半年，华润经营性不动产收租型业务营业额141.6亿，同比增长17.0%，核心净利润56.2亿，同比增长12.7%。

核心净利润贡献率超五成，已经超过开发业务，成为华润利润的新发动机。

其中，购物中心业务的表现最为亮眼：

自持在营购物中心98座，实现零售额1281.9亿元，同比增长16.4%；购物中心租金收入124.4亿元，同比增长19.4%；期末整体出租率98.0%，经营利润率高达66%，创下历史新高。

更关键的是华润购物中心的竞争地位：有52个项目零售额排名当地市场第一，87个排名当地市场前三。

简言之，把华润的商业运营能力放到整个商管赛道，也属于第一梯队的存在。

而且收租业务，本质上是长周期的慢钱逻辑，护城河很深，因而盈利的稳定性也比开发业务更可控。

有租金流水作为华润穿越现房时代的现金流底盘，华润的底气想必也更足了。

第三曲线：轻资产管理+REITs——"募投产建管退"闭环全面跑通

上半年，华润轻资产管理收费型业务实现营业额84.5亿元，核心净利润10.3亿元。旗下核心上市平台华润万象生活，上半年实现营业收入92.2亿元，同比增长8.1%；核心净利润22.3亿元，同比增长10.8%。

华润的轻资产运营正在实现营收和利润的同步增长。

真正的重头戏在REITs端。

2026年7月，成都万象城机构间REIT正式挂牌上市，资产对价104.998亿元，成为全国规模最大的产权类机构间REIT。

叠加华润消费REIT市值稳居C-REITs首位、累计现金分红7.71亿元，华润有巢REIT完成上海马桥项目扩募、上半年基金层面营收同比大增75.2%，以及南通、临沂商业不动产REITs已正式申报并获深交所受理。

华润实现了"开发-持有-运营-证券化"的资管闭环彻底跑通。

一句话总结：华润用商业运营能力和资管能力反哺拿地，三条曲线相互协同，输出一整套"建好房子+运营商业+长期资管"的城市运营方案。华润嵌的赚慢钱基因，也让他和赚慢钱的现房时代更加匹配。

04

招商

利润只剩5个亿？现金流管理之王的自救之路

一手保回款质量，一手控拿地投入

招商 蛇口的中报数据，很矛盾：

增收不增利，利润微薄到可以忽略不计，但现金流大幅改善。

是不是感觉有点熟悉，完全是保利 +中 海的困境组合。

上半年， 签约金额962.45亿元，同比+8.3%，行业排名第四， 营业收入547.84亿元，同比+6.41%。业绩端呈现逆势上涨的欣欣向荣。

但归母净利润5.28亿元，同比-63.54%；扣非归母净利润更是只有0.63亿元，同比暴跌93.45% 。完全就是卖得越多越不赚钱。

还有一组不可忽视的数据， 闪 着金光，经营活动现金流量净额241.35亿元，同比由-20.06亿元大幅转正，改善超过261亿元；期末货币资金984.49亿元，均创历史高位。

招商的现金流，活了。

一方面，招商的利润陷入四重陷阱， 是四大天王里"吃苦最多"的一家；但同时也是主动管理现金流，实现自救最彻底的一家。

先来看招商踩中的行业利润陷阱四重奏：

1、开发毛利率收窄：上半年招商毛利率15.35%，同比降0.92个百分点；比中海弱一点，但是比保利和华润都高了不少，这是行业面临的普遍困境

2、费用刚性上升：期间费用率攀升至6.8%，销售费用率同比提升0.28个百分点

3、投资收益从正转负：上半年投资收益-4.23亿元，而去年同期是+5.85亿元；单这一项就同比恶化超过10亿元

4、少数股东切走28.65%的蛋糕：上半年净利润中少数股东损益占比28.65%，较去年同期的16.78%提升了11.87个百分点

总结起来，招商不仅面临开发毛利收窄，费用刚性上升，投资收益转负，还因为合作项目多，权益比较低，要给少数股东分走超1/4的利润。

但就是在这样的 利 润绝境下，招商用"一手保回款质量，一手控拿地投入"的双线操作，硬是管出了241.35亿的经营现金流。

而且 招商的现金流逻辑和保利截然不同，保利凭 借规 模韧性，实现 连续9年经营性现金流为正， 但招商是 从-20.06亿跳升上来的管理型逆转。

首先在流入端： 回款/营收比高达142.5%。

招商 上半年实现销售回款781.05亿元，同比+20.5%。

流出端：购地支出同比压降33.9%。

上半年招商仅拿9宗地、总地价184亿元，投资强度（拿地/签约）仅约19%。

一进一出强管控，才将241.35亿的真金白银沉淀到账上。

接下来，我们 详 细 拆 解一下招商的双线自救法。

一、保回款质量：自上而下“产品首席制”+自下而上“在地生长”社群运营

招商蛇口自2024年起推行产品线"首席—产品经理制"，实现产品线从研发到落地的全品控管理。

"首席设计师+产品经理+大师团队+专业顾问团队"产品设计架构，从组织上实现了招商产品体系的稳定输出。

这套制度落地两年，效果开始显现。于是今年，我们又看到了招商更多的创新，招商合肥百川序首创的"首席店长制"，统筹商业、公园、空间与社群运营；招商苏州道一号首创客户共创...

成果也喜人，百川序首开1小时，整盘去化超30%；招商苏州道壹号首开热销10亿；深圳海晏府首开108套售罄、整盘去化率90%；武汉招商盘盘爆火，招商长江序首开售罄，锦宸府开放20天劲销139套，招商缦境揽阅四开四罄。

2026年5月，招商在武汉举办"在地生长"全国社群创想大会，把扎根蛇口47年的社造模式推向全国。成都"招招好友"孵化主理人102位，重庆"招商荟"上半年社群活动超300场。

产品做溢价，社群做黏性，两套逻辑合力成为招商回款稳步提升的底层支撑。

二、控拿地投资：以销定投，重仓上海+杭州

今年上半年招商拿下的9宗地，分布极具倾向性：上海2宗、杭州4宗，北京、郑州、香港各1宗。

招商重仓上海+杭州的原因，其实可以从销售表现中找到线索。

2025年集团前五大销售城市中，上海+杭州两座长三角城市贡献了669亿元，占全年销售额的34%。

根据普睿数据，8月，招商已经跻身杭州房企销售流量金额TOP4。

因此，招商敢以60.94亿元总价，溢价率79.03%抢夺杭州滨江区永久河单元地块。

聚焦核心、以销定投、少拿挑拿，在现房时代还没到来之前，招商的拿地纪律已经改写了。

一句话总结：短期利润上看招商还在失血状态，但是通过产品+社群稳住回款大幅增长，严控拿地投资，招商已经获得现金流自主权，这种主动管理型策略，也是应对现房时代的一把利剑。

结语

其实房企，早就在为新时代做准备了， 开发业务的利润见顶后，大家都瞄准了"交付之后"。 四大天王都在社群倾注越来越多心血：

招商的在地生长、华润润baby和润BA接连发力、 保利社群共创大会、中海玖序系社群运营。

大家早就意识到，交付才是真正的起点。

只不过，现房时代把这个难度又升级了一档。

地产行业的重构刚刚开始，我们也期待着属于地产的，百花齐放的春天。

主编：张艳

责编：闪闪

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