北京买房：理清思路，购房建议1848

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我和老公都婚前就各有一套房，我的是南二环开阳里的两居，他的是通州世纪星城的三居。我们目前为了孩子上学住在我父母的天坛老破小里，我父母住在开阳里。现在孩子要上高中了，我们想整合一下房产，等孩子上大学后搬家，或者看高中的位置是自住还是租房。

A：

1、整合房产，您的意思是等孩子中考之后卖掉这三套房或两套房的置换是吗？或者是说想问问应该留哪套卖哪套，是这意思吗？

2、先说您父母的学区房吧。天永学区的排名不算高，但学区溢价不算低，基本就是东城平均值。

所以常规建议是如果确定用不上学位了，那可以趁着溢价还高的时候置换。否则从现在一直到2032年都是入学低谷期，学区房如果没有政策支持的话，溢价部分的保值有可能受影响。尤其是普通学区的老破小，学区和房子品质都不占优。

3、开阳里属于三区四片的旧改工程，安置房性质。地段儿算不错的，但当年的规划做的不是太好，主要是理念着重于安置人口了，所以对绿地和配套的规划不足，连社区公园都没留地方。再加上塔楼多，不太好选户型，所以这些年的价格走势不太强。

这种社区的常规建议是自住为主，居住的性价比是肯定不低的，但其他方面的期望值别太高了。如果确定不住了再说置换吧，换成房龄新+设计好些的小区。

4、世纪星城的三居。从小区来说还是挺好的，地段儿和质量都不弱。就是您这户型大了点儿，整租的话收益率一般不太高。这看自己是否愿意留着吧，我要建议就是最后再说，钱够改善的就甭折腾了，实在预算不够再说卖掉。

仅供参考。

二

Q:

我和爱人都是新北京人，有集体户无房。各自老家都买了一套房（全款）但都赔了，目前无法卖。之前住我单位公寓，但今年因为申请的同事大幅增多，我们很可能要退出去租房了。公租房我们条件不够，私人房的话的至少5000起，所以我们考虑不如买一套吧，孩子上学也应该能改善学区。

三个问题：一是现在的时机合适吗？二是500万预算（含300万贷款）在海淀兼顾学区的两居室的话哪里合适？三是能否买到学区不错但溢价低的？

A：

1、赔了不是无法卖，而是舍不得卖吧？我建议是换个思路或者是角度，假定您现在是手握现金没有这两套房，那是否会买？如果会买那就留着，确定不会买的话就考虑卖掉吧。房子是用来住的，还是先解决生活所在地的居住为好。

2、我认为现在的时机算合适。主要就是租金回报率已经超过同期银行利率，这种时期在历史上不多，就三次，每次都是房价低谷期。现在是第四次，看救市的效果吧。

3、海淀兼顾学区的500万两居室。您这“兼顾”的标准是什么啊？是只要是海淀学籍就行，还是说得中等以上？如果只要海淀学籍那就好说了，常规建议是五环外的清河西二旗西三旗一带，相对溢价低=居住的性价比高，保值风险也小，这些年价格走势也大多不落后。

但如果对学区要求高，那就看自己了，反正就那几个热门学区，您还是先自己大致选择吧。

4、有可能买到学区好+溢价低的。但这得看运气，多看房+多算账，毕竟这相当于捡漏儿，没人敢保证。

仅供参考。

三

Q:

我在回龙观一带看房已经一年了，记录了一年来的房价变化，也搜集了一些最高点的。现在应该买跌幅最大的，还是跌幅最小的？也就是超跌vs抗跌的区别？总价区间400万，上下浮动25万，取决于房子的性价比。另外如果同等价格，回龙观首选商品房还是老牌经适房？这几个问题我和中介讨论许久，也问过诸多大V，至今没有答案。

A：

1、买跌幅最大vs最小的？常规建议是在跌幅最小的小区里，寻找跌幅最大的房源。当然前提得是房源没有硬伤和瑕疵，那才算合适呢。

因为小区才好聊是否抗跌呢，直接的房源则未必。而小区里的房源如果跌幅大+没毛病，那有可能是因为特殊原因，那就捡漏儿呗。所有投资其实都是这个路数，先看大趋势，然后再找特例。

2、另外也别对跌幅太重视，最好结合租售比，然后再判断是否超值。因为表面的跌幅未必是真相，比如某套房，当初是为了少缴税而故意做低的成交价，那跌幅小也是超值。反过来说有的房是为了多贷款而做高的，那跌幅再大也不合适。当然您既然是总价确定为400万，那一般不会有做的太高的。

3、常规是首选商品房，比如富力桃园这种的，其次还有新龙城什么的。但如果都是老小区，那还是看具体的维护水平吧。尤其是2005年之前的商品房和经适房差距不大，至少是在质量上基本一致，再加上都老了，就没必要区分性质了，只看现状的品质。

仅供参考。

四

Q:

我家有两套老破小，越跌越便宜不想留了，一套国贸的光华里，地段好但房子太老了，60平目前租6300。一套呼家楼的**部家属楼，小区维护的不错，也60平价值400多万，一直自住就是太小了。

我的想法是还是换成两套，一套我们住，一套给儿子留着。希望都是两居或一个三居一个两居，我们住其中两居。最好都在东四环附近，离的尽量近但不在一个小区，其他的都中等标准就行，没有太高的要求，房子新学区好点就行。

A：

1、东四环学区好点儿的，好到什么程度啊？是在朝阳算不错，还是说放到北京也算好的？朝阳区的不难，对着学校排名找房子就行。对标北京市就一般是指东西海，那就不太容易了，您的预算也不太好找。

2、简单说吧，您的要求有点儿高了。现在是两套60平的老房，想换成房龄新的两居和三居，那面积一般就得至少增加20-30平，小区品质也提高了，其中一套还要好学区。但看样子您是不想增加预算，那这太难了吧？

打个不恰当的比方，中央部委的调任地方，通常提个半级也就差不多了，但您要求说让正处直接提拔正局以上，那期望值就有点儿不符合现实了。

3、总之我帮不上忙，您的要求高了。

仅供参考。

五

Q:

我在回龙观一带看房已经一年了，记录了一年来的房价变化，也搜集了一些最高点的。现在应该买跌幅最大的，还是跌幅最小的？也就是超跌vs抗跌的区别？总价区间400万，上下浮动25万，取决于房子的性价比。另外如果同等价格，回龙观首选商品房还是老牌经适房？这几个问题我和中介讨论许久，也问过诸多大V，至今没有答案。

A：

1、买跌幅最大vs最小的？常规建议是在跌幅最小的小区里，寻找跌幅最大的房源。当然前提得是房源没有硬伤和瑕疵，那才算合适呢。

因为小区才好聊是否抗跌呢，直接的房源则未必。而小区里的房源如果跌幅大+没毛病，那有可能是因为特殊原因，那就捡漏儿呗。所有投资其实都是这个路数，先看大趋势，然后再找特例。

2、另外也别对跌幅太重视，最好结合租售比，然后再判断是否超值。因为表面的跌幅未必是真相，比如某套房，当初是为了少缴税而故意做低的成交价，那跌幅小也是超值。反过来说有的房是为了多贷款而做高的，那跌幅再大也不合适。当然您既然是总价确定为400万，那一般不会有做的太高的。

3、常规是首选商品房，比如富力桃园这种的，其次还有新龙城什么的。但如果都是老小区，那还是看具体的维护水平吧。尤其是2005年之前的商品房和经适房差距不大，至少是在质量上基本一致，再加上都老了，就没必要区分性质了，只看现状的品质。

仅供参考。

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