建50万套房、储备居住用地全市第二？光明迎来天量供应？

又有人拿光明的数据说话了。

2035年光明要建50万套房；

2026-2028年 储备 居住用地面积全市第二；

即将上架的5宗地块预计供应上万套房源；

数据的层层叠加，让“光明天量供应”这个词条在地产圈爆了。

从2018年正式挂牌成立至今，短短8年时间，光明楼市似乎总有一个被反复讨论的“噱头”，看好的也是它，不看好也是它。

那么今天，我们就来一起看看：光明这些年，到底经历了什么？到底是否是天量供应。

01.

7年土拍“过山车”

光明经历了什么？

相比龙岗、宝安等由新房、老小区、城市更新等为主力供应的区域，光明楼市的底层逻辑会简单很多，新房、次新房占据主导地位。

厘清这一结构特征后，不妨再来回顾一下光明这些年的市场，光明7年宅地供应，可谓是跌宕起伏。

2019年：共出让3宗地；

2020年：成功出让5宗地；

2021年：狂揽9宗地，达到近7年巅峰；

2022年：回落到5宗地；

2023年：再减至4宗；

2024年：全年挂零，无宅地出让记录；

2025年：仅2宗地块底价成交；

翻开深圳交易集团的土拍VR，就能清晰看到，2021年至今，从“大跃进”到“缓冲期”，光明发生了翻天覆地的变化。

光明城站VR图；图源深圳交易集团官网

然而这些年，光明也像一个“黑红”体质的网红。

看规划前景，有人说深圳的未来是光明的；看楼市，则有很多人都很迷惑，喝茶费、光明顶...都是光明的“代言词”。

从壹地产不完全统计历年预售/成交数据来看，光明可分为两个时期：

• 2019-2021年的上升期：2019年成交5367套远超预售2942套，呈现典型的“供不应求”。2020年预售放量至8186套，成交7599套依然坚挺，2021年，新房预售量到达顶峰8860套，成交开始略显疲态。

• 2022-2025年的缓冲期：2021年的9宗“天量”土拍，为后续两年埋下了巨量供应的伏笔。2022年尚能维持供需平衡，但2023年市场购买力已被透支，叠加大环境转冷，成交量骤降至4251套，供需比严重失衡。进而土拍减少，市场进入修复期，直到2024-2025年，市场以价换量去库存，2025年呈现供大于求的趋势。

截至2025年底，光明区的去化周期为8.72个月，在全市12个区中处于低位。光明官方公示也提到，其商品房去化周期已连续一年保持全市低位。

图源365房评

从土地狂热期，到新房的天量供应，再到土地冰封，直至库存逐渐去化、市场趋于理性，新的供应循环也具备了重启的条件。

而这，带来了正是2026年开年土地市场“破冰”与“放量”信号的关键前提。

02.

24天消化1042套预售

光明楼市趋近平稳状态

除开土地市场“破冰”的强信号，当前的新房与二手房市场的供需关系也在深度调整中。

从新房市场来看，光明新房方面的供应已进入阶段性低位。

根据深圳房地产信息平台显示，当前整个深圳的24928套，而整个光明可预售的套数为1633套，占比全市约7%。

且值得一提注意的是，这个数据在3月15号时还在2675套，仅24天光明预售就消化了1042套房源，消化了近4成。

图源深圳市房地产信息平台

当然，好的成交也得益于价格“到位”。

光明供应大户润宏城，目前主推润臻园，84㎡三房折后总价约240万起，堪称光明当前“地板价”。踩盘当天虽是工作日，现场仍有不少看房人士。据了解，清明假期期间，润臻园两天成交30套房源。

除了润宏城外，金地峰境誉府、龙湖御湖境、润曦府等新盘也都有不同的折扣。

润臻园；壹地产实拍

且这一轮“价格到位”的背后，还有一个更现实的原因，接下来光明新推的楼盘都很有看点。

据壹地产不完全统计，2026年光明待入市的楼盘预计有10个。

比如润臻园、润锦园都是润宏城的分期加推，预计不会一年内全部推完。且润宏城从润臻园开始就吃上了新规红利，接下来的产品只会越做越好，深铁瑞城、满京华金硕瑞府的情况同样如此。

而全新盘，像龙湖观萃苑和天境云庭，两者均为按新国标设计的新盘，得房率、户型等更有优势；深铁阅洺境花园也是属于新规之后建设的TOD项目，据了解得房率高达100%，实探来看，楼层即将出地面，预计三、四季度可入市。

接下来，购房者的可选项更优，对开发商而言，能抢跑也绝不恋战。

深铁阅洺境花园；壹地产实拍

二手房方面，则更加细化。

根据行舟深房数据，光明二手房在挂牌方面呈现“量少价高”的特点。

当前挂牌量仅1546套，在各区中仅高于大鹏区；但挂牌均价达到42203元/㎡，明显高于龙岗、盐田、坪山及大鹏区。

图源行舟深房

成交方面，市场正经历一轮结构性回暖。数据显示，3月光明区二手房成交套数同比上涨111%。

成交价格方面，个盘表现依然分化。

例如位于凤凰城核心地段的龙光玖珑台，近3个月成交均价维持在5.02万/m²，与2024年的成交价相差无几。

图源行舟深房

再例如光明大第，近期成交86m²户型，均价为5.67万/m²，这个价格放在近两年相同房源来看也算坚挺。

图源行舟深房

但如果位置稍偏一些，像益田假日府邸，最近一套建面约79m²的户型以总价196万卖出，而这套房源的初始挂牌价为280万，议价率近30%。

图源行舟深房

过去7年到现在，本质上光明完成了一轮完整的市场出清与调节过程。

供应端在主动刹车，价格段也在寻求新的平衡，以价换量也是市场的理性回归， 光明楼市不再是普涨普跌的粗放模式，而是进入了精细化的稳定期。

03.

2026年光明宅地首秀在即

实探5宗压箱底宅地

正是在这一相对稳定的阶段，近日深圳市规划和自然资源局光明管理局也公示土地调整，将01-15地块转为二类住宅用地（R2）。

这意味着，光明2026年的第一宗宅地即将上架，年初说的5宗“压箱底”的地块也或将陆续入市，壹地产也借此机会去看了看当前土地的现状。

壹地产制图

01-15地块&01-16地块

01-15地块是年初爆的北拓区01-22地块范围内。实地探访可见，地块现状仍为深圳市北科联药业科技有限公司的所在地。

据壹地产查询，早在2022年，深圳交易所就已公示过该公司的债权资产转让，抵押担保物正是眼下这块地。目前，园区内建筑基本处于空置状态，仅有一名保安值守。

01-16地块位于正北方，目前由空地和公交总站组成。

壹地产实拍

两块地紧挨着，所享的配套相同。交通方面比较有优势，紧挨13号线德雅路站（在建），现阶段，最近的地铁是6号线支线光明城站，步行距离大概为700米。

项目正南方，正是近年光明楼市的热门项目，中建观玥、中海时光境、华润润晖府和润曜府等新盘已经连成一片，居住氛围浓厚。

东面是华强科技生态园和光明虹桥公园，以后高层视野应该不错。周边还有南方科技大学附属光明凤凰学校、深圳实验光明科林学校等教育资源，未来搭乘13号线仅需一站抵达凤凰城，还可享蓝鲸世界、万达商业的便利。

壹地产制图

02-13地块&D3-1-9地块

这两块地隔着一条光明大道，几乎占尽了光明当前最好的配套资源。

从现场来看，D3-1-9地块目前是中建四局轨道交通部搭建的临时驻地；02-13地块则是光明区市民广场及区政府办公大楼的所在地。

壹地产实拍

两块地位于凤凰城核 心， 紧邻地铁口，6号线与13号线在此交汇，交通便利性极高。 对面是蓝鲸世界和万达广场，坐拥 光明 2大热门IP， 周边还有深圳实验光明校区，以及光明开明公园、光明新城公园等公共配套。

附近的住宅也是光明的老网红，如电建洺悦府、龙光玖珑台、金融街华发融御花园等，据行舟深房显示，近3个月的成交均价在3-5万/m²左右。

相比之下，D3-1-9地块现状为临时驻地，没有永久性建筑占用，开发门槛更低、腾挪空间更大。一旦启动招拍挂，推进速度有望明显快于02-13地块，后续可塑性也值得关注。

壹地产制图

1-10地块

该地块相较于前面几块地，位置稍偏一些，但从6号线支线虹桥公园站，步行百米即达。

从实探来看，地块目前已是净地状态，无任何临时建筑或遗留附着物，开发条件相当成熟，一旦挂牌出让，拿地即可进场施工。

壹地产实拍

项目周边配套虽然不如凤凰城核心密集，但紧邻虹桥公园地铁站，东面毗邻红桥公园和光明高尔夫球场，对于追求“地铁+公园”组合的购房者而言，这块地反而多了一份闹中取静的宜居感。

周边的住宅项目也不多，新盘只有电建洺悦鹏著，行舟深房数据显示，该楼盘近3个月的成交均价为3.66万/m²。

壹地产制图

从现状来看，这5宗地块或为临时驻地、或为平整净地，均占据光明核心区的地铁、商业、公园等TOP级配套。这批“压箱底”地块一旦正式挂牌，无疑将为光明楼市注入新的活力。

随着这批“压箱底”宅地的挂牌出让，光明有望迎来新一轮品质迭代，但这一次不再是盲目的扩张，而是在供需平衡的轨道上，开启光明楼市的“下半场”。

【版权声明】本文版权归「深圳壹地产」所有，如需转载，请与我平台取得联系。

【声明】本文部分信息和图片来源网络，如有相关内容侵权，请联系删除。本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。