年报季两大长租龙头企业处境两极分化

近期多家企业年报发布，长租公寓行业的两大龙头企业万科泊寓&贝壳租赁都披露了自家的2025年“收成”。今天我们来看看这两家龙头公寓企业的处境如何？

在管规模

2025年底，万科泊寓新拓展房源2.27万间，净新增开业0.66万间。共运营管理27.02万间长租公寓，开业19.78万间，出租率95.4%，规模上仍是集中式公寓的绝对老大。

2025年底，贝壳租赁业务在管房源规模突破70万套，较2023年末的21万套两年内增长超2.3倍，成为国内分散式租赁托管领域的绝对龙头。

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两大龙头企业都在深耕轻资产服务

虽然泊寓和贝壳的商业模式完全不同，但相同点是两家企业都倾向轻资产管理模式。万科泊寓通过轻资产委托管理的房源已达10.5万间，成为业内首个轻资产受托管理规模突破10万间的集中式长租公寓企业，轻资产托管房源占比达38.6%，这一比例还在不断提升。贝壳租赁业务更不必说，中介平台是其基本盘，核心产品“省心租”在上海一个城市已经率先突破10万套，虽然自如也在涉猎重资产项目，与景顺房地产合资成立星耀如景，意在补齐“投融建管退”闭环，但增速远不及省心租。

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轻资产服务下的路径不同

万科泊寓聚焦集中式公寓的轻资产服务，主要包含两类业务：一类是企客差旅新赛道，即泊寓通过包租、定制化宿舍、商旅短租等方式服务企业客户。2025年泊寓服务企业客户超7100家，企业客户占比达22.6%；新增企业员工认证人数同比提升47.9%；商旅短租入住量同比增长13.0%，泊寓通过先行抢占这一赛道得到快速增长。一类是“非住改租”业务，即通过盘活酒店、办公、产业配套宿舍等资产，与国资国企深度合作，2025年运营此类房间数超过9000间。虽然不涉及重资产的资金沉淀，但是从收房、装修到管理的底层都是资产增值逻辑，要考验企业精细化运营能力。

贝壳则聚焦分散式房源，面对广大散户，通过解决房东和租客之间的信息差和管理服务问题分别向业主收费和向客户收费，不需要“躬身入局”，赚的是流量和服务的钱。

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不同运营模式下，盈利能力相差甚远

2025年万科净收入36.66亿元，净收入增长率为-0.97%，陷入“不增收也不增利”的倒退处境，虽然规模还在增长，但是盈利却滑铁卢。从历史年报来看，2023年万科泊寓历经8年扩张后在成本法下首次实现盈利，业务发展进入新的阶段，但随后两年万科又被拖进包租模式的深渊，虽然2025年并未公布盈利情况，但从万科集团2025年发布一份担保公告可以窥探一二。2024年深圳泊寓年营收12.39亿，净利润3194万元，而到2025年深圳泊寓前11个月，营业收入10.5亿元，利润总额-1.1亿元，净利润-8,881.32万元。从盈利3000多万到亏损近亿，深圳泊寓给出的理由是本年由于万村租约进入调涨周期，部分楼栋出现亏损，箭头直指万村计划，去年更爆发10余家门店被清退的风波。当年高价拿的房，现在成为拖累整体集团的掣肘。（）

图：2022-2025年万科泊寓规模及营收情况（年报）

贝壳租房以“平台服务”为核心的轻资产路径，实现自身的利润爆发，2025年贝壳租赁业务全年净收入达219亿元，同比增长52.8%；贡献利润率跃升至8.6%，首次实现全年盈利。成立四年以来，贝壳租赁业务营收一直出于超高速增长，对集团的贡献利润率从2023年的1%、2024年5%，增长至2025年8.6%，同比增长3.6个百分点，验证了轻托管模式的强大生命力。其高速增长有两大引擎：一是省心租的收费模型远超传统佣金模式；二是深度绑定AI技术，人效大幅提升。仅2025年三季度，贝壳租房业务贡献利润就超过1亿元。（）

图：2022-2025年贝壳租赁业务规模及营收情况（年报）

2025年，万科泊寓受困于“包租”模式的历史遗留成本，尤其是万村计划带来的租约调涨压力，导致深圳公司由盈转亏，但也通过企业差旅赛道实现弯道超车，但还需要时间来消化深圳城中村的存量包袱，真正转向轻资产运营。贝壳凭借省心租轻资产、平台化、AI赋能的“轻托管”模式，在规模与利润上双双爆发，但是对于行业而言，贝壳的吸金能力也难以复制。

注：本文不存在拉踩，两家龙头企业运营模式也完全不同，仅为客观陈述年报数据。

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