山东
数字不会说谎，但它讲述的故事，往往比想象中更冰冷。2025年全年，被称为“房贷七巨头”的六家国有大行加上招商银行，个人住房贷款余额合计减少了超过7000亿元。这个信号，远比任何专家的预测都来得直接和猛烈。它意味着，过去二十年里，银行零售业务那台最核心、最稳定的“印钞机”，其轰鸣声正在逐渐减弱，甚至可能面临熄火。
这并非孤立事件，而是整个市场趋势的集中体现。全国的数据同样指向同一个方向。截至2025年末，全国个人住房贷款余额约为37.01万亿元，比上一年末减少了约6700亿元，这是连续第二年出现下降。更关键的是，新增房贷的萎缩速度更快，2025年个人按揭贷款新发放量同比下降了17.8%。新房和二手房的整体交易面积在缩减，流入银行体系的新“活水”越来越少，而存量贷款这座“大水库”的水位，却在加速下降。
背后的原因，是购房市场的降温与居民预期的转变。当房地产市场告别高歌猛进的黄金时代，人们对未来房价的预期趋于理性，加杠杆购房的冲动自然减弱。同时，利率下行和理财观念的变化，也促使越来越多的人选择提前偿还房贷，以减轻负债压力。数据显示，2025年因还款（包括正常月供和提前还款）导致的房贷余额下降率高达约5.2%，远高于正常还款周期下2.5%-3.5%的理论区间。
这意味着，银行不仅很难获得新的优质房贷客户，连已经握在手里的存量贷款，也在以超出预期的速度“缩水”。这形成了一个难以逆转的“双杀”局面：新贷难增，旧贷急减。对银行而言，这不仅仅是贷款规模的收缩，更是利润根基的动摇。
个人住房贷款曾被视为银行最优质的资产之一，期限长、利率相对稳定、不良率低，是零售利润的压舱石。然而，这一美好图景正在褪色。从“七巨头”的财报细节看，问题不止于“量减”，更在于“质变”。除了中国银行不良率微降0.01个百分点外，其余六家大行的个人住房贷款不良率在2025年全部上升。其中，交通银行的不良率增加了0.43个百分点，工商银行增加了0.33个百分点。
资产质量的悄然下滑，如同在利润蛋糕上撒了一把沙子。银行需要为此计提更多的风险拨备，直接侵蚀利润。当贷款规模萎缩和资产质量承压两个因素叠加时，房贷业务对银行整体利润的贡献度将大打折扣。过去那种依靠房贷就能轻松撑起零售业务半边天的时代，确实一去不复返了。
这种变化并非一蹴而就，而是早有预兆。近年来，各大银行早已未雨绸缪，纷纷将战略重心转向消费金融、信用卡、小微贷款、财富管理等其他零售领域。招商银行之所以能在“七巨头”中成为唯一房贷余额微增的银行，正是其零售业务全面开花、对房贷依赖度相对较低的结果。它的表现恰恰印证了转型的紧迫性和正确性。
对于普通储户和金融消费者来说，银行的这场“大象转身”也将带来深远影响。一方面，银行为了寻找新的利润增长点，必然会更加积极地推广消费贷、信用贷等产品，市场竞争将更加激烈，消费者可能会看到更多样化、更灵活的信贷产品。另一方面，银行对存款的争夺以及对财富管理业务的深耕也会加剧，普通人或许能享受到更优质的理财服务和更高的存款产品吸引力。
但硬币总有另一面。银行在开拓新业务时，风险控制能力将面临更大考验。消费贷、经营贷的风险特征与房贷截然不同，如何在新赛道中保持资产质量的稳定，将是所有银行必须攻克的难题。对于投资者而言，评估一家银行的价值，不能再仅仅看其房贷业务的规模和占比，更要看其零售业务转型的深度、广度以及风险管控的有效性。
归根结底，房贷业务的收缩是经济周期和产业结构调整的必然结果。它倒逼着中国银行业必须摆脱对单一业务的路径依赖，真正锤炼出多元化、精细化、以客户为中心的综合服务能力。这场变革阵痛难免，但也是走向成熟的必经之路。未来，谁能更快地将资源从传统的房贷领域，转向更能满足新时代居民金融需求的蓝海，谁才能真正掌握零售金融未来的主动权。
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