转型见效！新城控股商业营收增10%，摩根士丹利看涨2027年核心利润反弹

2025年是开发商转型的关键节点，具有前瞻视角、提前完成布局的房企已经能够在财报中收获抢跑效应。

近日，新城控股发布2025年年报，“住宅+商业”的双轮驱动战略为其构建了更为稳定、更具确定性的发展空间，也令新城控股成为民营房企里少数实现零违约、高交付的企业。

孙婉秋 摄

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重交付、资金回笼

去年，新城控股实现营收530.12亿元，归母净利润6.8亿元，公司整体毛利率为27.42%，同比提升7.62个百分点。

毛利率改善是数条业务线共同发力的成果。

房地产开发业务来看，去年该业务为新城控股贡献营收390.04亿元，结算毛利率13.03%，较2024年提高1.31个百分点，结算盈利能力边际修复。

销售端则仍处于调整阶段。报告期内，该公司实现销售面积253.58万平方米，销售金额192.7亿元，对应销售均价7599.2元/平方米。

摩根士丹利在近期的一则研报中指出，房地产开发业务对新城控股整体业绩的拖累在持续减弱，随着未来几年物业预订减少，预计开发物业对盈利的拖累将显著降低，可能会使公司利润显著反弹，“预计2027年核心利润有望恢复至26亿元”。

这是新城控股“主动调整、聚焦商管”的战略选择。近年来，新城控股的野心不在销售规模，公司更看重资金回笼情况，资金回笼率连续数年超过100%。

报告期内，新城控股实现了212.76亿元的全口径资金回笼，资金回笼率高达110.41%。

交付也依然是重点。2025年，新城控股累计为全国各地业主交付超3.8万套物业。回溯近三年交付成绩，公司2023年、2024年分别完成超14万套、超10万套物业交付，累计交付量已突破27.8万套，以实打实的交付规模和硬核产品品质彰显企业责任担当。

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商业撑起“半边天”

相比之下，商业板块成为新城控股抵御周期的“先锋军”，其对整体毛利率修复、盈利结构改善有着至关重要的影响。

去年，新城控股实现商业运营总收入140.9亿元，同比增长10%；物业出租及管理业务毛利为90.95亿元，总毛利占比由上年同期的48%提升至63%；毛利率达到70%。

可以看出，高毛利、高占比的商业盘面，对新城控股整体业绩贡献率不断走高，甚至已经撑起公司盈利的半壁江山。

吴典 摄

2025年，新城控股新开了5座吾悦广场。截至2025年末，公司在141个城市布局207座吾悦广场，其中已开业在营178座，开业面积1649.07万平方米，较上年年末开业面积提高3%。

过去一年，新城控股持续深耕商业模式创新，深度落位“五边形经营理念”。例如，推出聚焦商业空间高效运营的“吾悦经营五步法”，打造链接合作伙伴、实现共创共赢的“悦链计划”等。

这些举措助推新城控股旗下商业物业的运营能效，各项数据均保持在高位。

报告期内，新城控股在营购物中心的出租率达到97.86%，在营商场不含车辆销售的日平均坪效为16.12万元/平方米。客流量方面，2025年公司吾悦广场客流总量达到20.01亿人次，同比增长13.31%；当期拥有会员人数5497万人，较2024年末增长25.82%。

摩根士丹利指出，尽管整体零售市场表现平淡，但新城控股2025年保持商业营收增长，且同店销售额保持稳步提升，“结合政府在最新‘十五五’规划中提振消费的计划，我们预测其租金收入将以约8%的复合年增长率增长。”

然而，商业的魅力不止于此，转型“商业运营商”极大保障了新城控股的现金流稳定。记者注意到，随着商业的深度进阶，新城控股商业持续性经营收入已连续多年超过当期利息支出，2025年该比例进一步增长至3.94倍。

新城控股称，未来在提振消费的政策驱动下，商业板块有望为公司注入更多动能，“为此，2026年公司预计实现商业运营总收入145亿元，新开业吾悦广场5座”。

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融资渠道畅通

另外，在当前的大环境下，开发商融资并不容易，商业板块为新城控股提供了核心支撑。

2025年，新城控股以优质商业资产为依托，创新运用REITS工具盘活存量资产，实现资产流动性与价值双提升。同时，公司在境内外融资市场持续突破，构建多元可持续融资格局，为稳健发展筑牢坚实根基。

例如，去年11月，新城控股以上海青浦吾悦广场为底层资产，发行设立“吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”。该计划发行规模6.16亿元，同步配套4.1亿元债权部分，创下全国消费类机构间REITS、A股民企机构间REITS“双首单”行业纪录。

左宇 摄

发债方面，凭借稳健的业绩增长与商业领域的超预期表现，新城控股年内多次成功发行中期票据。

去年8月，公司发行一笔规模为10亿元的中期票据，总认购倍数达2.28倍，票面利率2.68%；9月发行第二期9亿元中期票据，票面利率3.29%。叠加12月的新增发行，新城控股2025年已累计发行36.5亿元中票，均获得中债增全额担保及双AAA评级，并保持着较低的利率水平。

境外市场方面，6月，新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企；9月，在新城控股及其母公司新城发展的担保下，全资子公司新城环球有限公司成功发行1.6亿美元的优先担保票据，发行期限2年。

融资的同时，新城控股还在坚守偿债红线。2025年全年，公司如期偿还境内外公开市场债券58.55亿元，持续保持“零违约”纪录，牢筑市场和投资者信任基石。

截至2025年末，新城控股合联营公司权益有息负债降至23.85亿元；当期经营活动现金流净额14.25亿元，连续8年为正。

记者 刘一飞

编辑 曾莞