“小阳春”行情，谁该买房？谁该租房？

今年楼市的“小阳春”，特别是在一线和强二线城市已经确凿无疑，尽管成色远不如去年。

面对今年的“小阳春”行情，市场对未来走势的预判出现了严重分化，特别是首次置业人群。

目前的房价，对比最高点的2021年已经回落了30%-40%。部分刚需感叹和庆幸5年前没买，而现在到了他们的心理价位，房贷的利息成本也到了历史最低点，所以这些人果断入市，这一人群正是上海、杭州等城市3月二手房市场的主力军。

甚至有些投资者，开始进入“老破小”的投资市场。

而一部分刚需仍在纠结到底应不应该买房？对于他们来说，就业和收入不稳定，买房仍有较大压力，现阶段租房过渡，相对比较轻松。

刚需应该买房了吗？

有读者给我们留言：离开了北方某城市，刚刚来到杭州工作生活，想要安家落户，但积蓄有限，现在是应该买房，还是先租房过渡一段时间？

其实，在资金有限的情况下，完全可以先租房，居住过渡一段时间。

第一、是不必马上承担买房的压力；第二、是也可以通过真实居住，对这个城市和所居住的板块有更多更深的了解。

已经有越来越多的新杭州人、新上海人认同这样的理念。

纵观一线和强二线城市的房地产市场，尽管今年出现了“小阳春”行情，但也仅仅是成交量的“小阳春”，并没有伴随价格的上涨。

换句话说，市场并没有出现购房的恐慌和焦虑。

3月上海3万多套的二手房成交量，其中很大一部分来自在上海生活多年、此前未能获得购房资格的人群，这部分购房需求得到了释放。

欧美国家的置业观也深刻影响了00后新一代年轻人，他们的置业观念与父辈60后、70后等相比发生了质的变化。

安家未必一定要买房，租房也可以照样生活，甚至可能更轻松地生活。

每个人每个家庭，根据自己的需求，根据自己的置业能力，选择买房或租房，可能是未来房地产市场的重要特征。

01

有人投资“老破小”，投的是租售比

几天前，本公众号曾发文《3月上海二手房3.1万套天量成交，“老破小”真的值得投资吗？》。

3月，上海二手房成交超3万套，创近五年新高。其中，总价200万以内的“老破小”占半壁江山，总价300万元以下房源占比超70%，刚需主导市场。

杭州二手房市场上同样是低总价、小户型的刚需房源占主力，总价200万元以下的房源占比超五成。

为什么一线和强二线城市的“老破小”突然火了？

一方面，是看重性价比的刚需自住；更关键的因素，则是租售比的上升。

例如，上海核心区域曾经动辄四五百万的“老破小”，现在两百多万就能拿下，部分房源租售比达3%以上。

一线和强二线城市“老破小”租售比的上升，与这些城市人口大量涌入、产业支撑能力强等因素密切相关，也折射出购房逻辑的深层变化。

越来越多的年轻人选择不买房，而是优先考虑租房。而那些位于城市核心、交通便利、配套完善、因面积小而租金相对较低的“老破小”，成为了重要选择。

不必担心租金会大幅上涨，既然有人投资“老破小”，必然会投放到租赁市场上，供应量会增加。

02

改善性人群也可以租房

租房，已不再被视为过渡的无奈之举，一部分人开始主动选择更高品质的租赁住房。

改善型租房，在大城市中兴起。

所谓改善型租房，并非简单整租一套房，而是综合考量地段、配套，以及住房的舒适度、绿化环境、物业管理等因素。

有人选择购买一套低总价的小面积学区房，再租住一套高品质的改善房。

也有人因为工作场所更灵活或能远程办公，选择卖掉一二线城市核心的小房子，租住到环境更优的郊区，或者旅居到别的城市。

这一类人并非完全买不起房，而是放弃购房置换，用长租的方式改善生活。

过去几年，有很多摇号投资的中高端商品房，现在出不了手，已经投放在租赁市场上。从租售比上看，中高端改善型住宅租房更划算，通常租售比只有2%，甚至不到。

03

谨慎买房，大胆租房

房地产虽然仍有金融资产属性，但让人恐慌焦虑的“炒房”时代可能一去不复返了。

有人的地方，房子才有意义。小到一套无人居住的房子，大到人口流失的城市，一旦失去人口导入，房子就只是钢筋水泥的产物，没有了太大的价值。

想在一座城市安定下来，与其盲目上车，不如先租住三四年，经过对经济、环境、交通、人文等多方面的比较，再决定是否要留下来买房。

谨慎买房，大胆租房，在不确定的环境下，这不失为一种明智选择。

我们并非是劝所有人都要租房。

有能力的刚需当然可以买入，高品质的改善需求依然可以置换。

投资者也是如此，只要与自己的投资能力和逻辑吻合，那有什么道理不买房呢？

这其实是不同人群、不同维度的诉求。

“老破小”的投资资金需要的是基本能够覆盖资金成本的租金回报，并押注未来城市更新的可能性。

但租售比是波动的，我们很难判断这些投资一定是成功的。

对于置业能力有限的刚需购房群体，未必现在就要让自己背上房贷的包袱。选择租房过渡，租金就算是房价的2%-3%，至少在若干年内，不用承担过大的压力。

有人投资“老破小”，有人租“老破小”，逻辑不同，并不矛盾。

04

租房的法律法规亟待完善

与此同时，我们的租赁市场制度还有待完善，仍有不少短板亟待补齐。

租客权益保障不足，房东随意涨价和清退租户、押金难退等问题频频发生，租赁备案、信用监管等机制尚不健全，都是未来需要研究的重要课题。

重要的是租售同权的问题，租房应该同样能上学，甚至上好学校，同样享受落户、医疗等公共服务。

不过，现在刚结婚甚至还没有结婚的年轻人，理论上用不着为学区焦虑了。2025年全国出生人口仅792万，而最近几年高等学校招生每年都超过1200万，按照这个趋势，几年后不排除学校求着你入学的可能性。

这方面可以参考拥有完善租房保障体系的德国，比如租金三年内涨幅不超过20%，法律不允许房东随意赶走租户，租售同权等等。

过去，房价涨不涨是衡量一座城市价值的重要指标，而未来租赁市场的活跃度也将成为重要考量因素。

活跃的租赁市场，意味着人口的持续流入，人口大量导入将带来更多的居住需求，也会正向带动房价稳步上升。