浙江
你打电话投诉物业了吗？
前段时间，“绍兴物业监督投诉举报电话”正式公开，为居民解决物业纠纷提供了新的出口。
来源：绍兴网
据了解，“举报热线”公开后不到半个月，仅越城区就收到了超40件投诉线索。
这些“投诉线索”，主要集中在3个方面：
- 物业费等收取问题
- 物业服务与执法权限的问题
- 开发商历史遗留问题
值得一提的是，就在前几天，《绍兴市物业管理条例》（以下简称《条例》）完成了最新修正（修正版已批复实施）。（点击文末“阅读全文”，查看《条例》全文）
来源：绍兴人大
那么，新修正的《条例》能为物业纠纷解开哪些方面的“死结”呢？
01.
破解“质价不符”
物业服务等级标准
成本信息、计价规则将出炉
物业费、物业服务，是投诉的重点区域。
不少市民对费用标准、计价方式、分摊依据、服务标准等提出质疑。
例如，有业主反映小区物业备案价为每平方米1.75元，实际却收取3.3元。而且，不少小区的业主对于“质价不符”的感受非常强烈。
我们通常说的物业费，其实是包含了“物业服务费+公共能耗费”两部分，服务费每年收取，但能耗费需按实际使用收取（用完再收，不用完不用收）。
如果能耗费上一年还有结余（资金可以覆盖全年支出），但物业收费时仍继续收取能耗费，那么便属于重复收费，属于违法。
图源：越牛新闻
那么，上述“乱象”如何破局？
首先，新修订的《条例》第三十四条明确提到，物业不得擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费。
也就是从法律上杜绝了捆绑收费、巧立名目收费（如：会所运维费、升级服务费等）等乱像，避免了“备案价1.75，实际收3.3元”等事情的发生。
若触犯《条例》，则由市场监管部门责令改正，返还费用，没收违法所得，并处以罚款。
《绍兴市物业管理条例》第三十四条
其次，关于收费标准，《条例》第三十七条提到，物业服务收费应参考有关物业服务等级标准、技术规范等因素在物业服务合同中约定......前期物业服务实行指导价的，按相关规定执行。
至于物业服务等级标准，则由主管部门制定，并每三年至少组织一次评估，根据评估情况及时调整、公布。
同时，物业服务项目的成本信息和计价规则，也需要每三年发布或者调整。
《绍兴市物业管理条例》第三十七条
成本信息的披露，能够让业主了解到自己为何需要缴纳物业费，而物业服务等级标准的制定和评估调整，也可以解决物业“质价不符”但常年不降价的问题。
02.
建立“行政执法协调机制”
化解“违章搭建”等难题
违章搭建、毁绿种菜、楼道堆物……业主发现这些问题，第一反应往往是找物业，但物业并无执法权，主要职能在于劝阻、报告。
一旦问题上报城管等部门后处置不及时，业主很容易将结果归咎于物业“不作为”，进而拒交物业费，陷入恶性循环。
针对这一难题，《条例》试图从以下2方面入手解决：
一方面，是明确物业的职责。
《条例》第三十二条提到了“（物业）发现违法行为的，及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理”相关内容。
并增加了物业“排查安全隐患、生活垃圾分类投放管理”等职责。
这一条既要求了物业成为杜绝小区“违章搭建”等问题出现的第一道防线，也明确了物业不是执法者，而是问题的发现者和报告者。
《绍兴市物业管理条例》第三十二条
另一方面，是建立行政执法协调机制。
《条例》第四条提到，政府应当对街镇开展物业管理活动提供人员和经费保障，建立物业管理区域行政执法协调机制和物业管理纠纷化解处理工作机制。
《绍兴市物业管理条例》第四条
这是因为许多业主投诉的问题，其实已超出了物业企业的权责范围，需要城管、消防等多部门联动解决。
提供人员、经费和建立“协调”、“工作”机制，也是为了当业主/物业提出问题后，能有一个协调平台，，同时有专人负责，避免推诿扯皮。
03.
明确“质量问题”责任单位
去除物业“托底”身份
“房子没修好，我凭什么交物业费？”
房屋质量问题，是投诉的“重灾区”，不少业主将交房后的质量瑕疵、渗漏水、维修拖沓等问题，直接归责于物业公司。
至于为何归责物业公司？
修正前的《绍兴市物业管理条例》中提到了“建设单位不履职时，经向主管部门申请后，由物业组织维修”相关内容。
修正前的《绍兴市物业管理条例》第五十条
这也是业主归责物业公司的重要原因之一。
但修正后的《条例》删除了这一条，也就是说房屋质量问题的第一责任人是开发商，物业可以起到“中间人”的作用，但不承担房屋维修。
去除物业质量维修“托底”的职责后，减少了业主与物业的矛盾点，可以说是维护了物业的合法权益。
04.
化解物业矛盾
《条例》不仅有“新意”
还有“心意”
除了直面以上几个痛点，《绍兴市物业管理条例》还有哪些值得关注的亮点和内容呢？
1
没有业委会？
“物业管理委员会”来过渡
绍兴很多小区，交付三四年后依然没有业委会。
没有业委会，也产生了不少现实问题：公共收益没人管、维修资金用不了，物业摆烂没人能约束......
新修订的《条例》则直接给这个痛点来了个“对症下药”：
业主委员会未产生的，街道办事处、乡镇人民政府应当按照规定组建物业管理委员会，由其代为履行业主委员会职责，推动产生业主委员会。业主委员会产生后，物业管理委员会自业主委员会备案之日起停止履行职责。
《绍兴市物业管理条例》第十七条
也就是说，没有业委会的小区，也将有临时大管家——物业管理委员会，可以对物业进行约束。
2
服务“升级”
鼓励探索“物业+”
《条例》第三十二条增加了一款：“鼓励有条件的物业服务人向业主提供养老、托幼、家政、文化、体育等服务。”
这不再将物业局限于“保安、保洁、保修”的传统“三保”，而是鼓励其拓展社区服务，向现代生活服务商转型。
这或许能开辟物业公司新的盈利点，缓解单纯依赖物业费的经营压力。
《绍兴市物业管理条例》第三十二条 部分
3
设立应急备用金
解决燃眉之急
《条例》第五十一条明确了物业维修资金应急备用金制度。
主管部门应按照首期交存的物业维修资金总额5%的标准设立应急备用金，用于电梯故障、消防设施严重失修、排水设施爆裂、外墙脱落等紧急情况。
若发生上述紧急情况，业委会可向主管部门申请直接拨付额度为50%的备用金（维修完毕后按实结算）。
这也为危及安全的紧急维修开辟了“绿色通道”，避免了因保修单位流程漫长或业主意见不统一而延误抢修。
《绍兴市物业管理条例》第五十一条
以上，就是今天分享的全部内容。
那么，你期待物业服务等级标准出台吗？
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