北京二环土拍，招商蛇口抢发

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还有两周，北京丰台万泉寺0007地块要开拍了。

今年以来，被视为一宗地王级的地块。

它占地3.95万公顷，规划建面9.865万平米，起始价57.71亿元。

无论是总价，还是5.85万元/平米的楼面地价，皆为今年北京前四月土拍之最。

谁会将它纳入囊中呢？

有人传，是华润置地，只是传闻而已。

反倒是，央企招商蛇口公开露出了自己的野心。

4月15日，北京招泰房地产开发有限公司发出两个招标计划，关于万泉寺0007地块的施工和监理。

它给出的投资估算为89.465亿元，总建筑面积151250㎡，地上面积98651㎡，容积率2.5，建筑密度15%，绿地率30%。

这个招泰地产，是招商蛇口旗下企业。

十分巧合的是，同一天，招泰地产还发出了两则招标计划，关于亦庄瀛海1401-1地块的施工和监理，将于4月21日开拍。

想在亦庄和丰台夺地，招商蛇口来势凶猛。

有关瀛海1401-1地块，花姐在《亦庄土拍，提前飘出火药味》一文里分析过，这里就不赘述了。

今天，来聊聊丰台万泉寺0007地块（以下简称“0007地块”）。

地块不正，有遮挡

先来看万泉寺0007地块的区位。

它距离西南二环1.2公里，距离南三环1.6公里。

0007地块最大的优势是，紧挨着西边的丽泽商务区，北面是龙湖天街，西面是中阳广场，东面和南面是沿河绿化带，离地铁14、16号线丽泽商务区站，约560米。

从区位上，它优于中海丽金府，没有受到铁路线的困扰。

但，0007地块有两点弱于中海丽金府：

1、地块东偏南45度，如果楼栋正南正北排布，不好出面积；2、西南面，有来自中阳广场的遮挡。

综合分析，0007地块是略胜中海丽金府一筹的。

0007地块还会有一个对手，是太平桥A区FT00-0608-0001地块，用地规模3.6万㎡，地上建面约7.21万㎡，容积率2.0，限高80米

它的交易起始价36亿元，折合楼面价4.99万/㎡，将于5月19日下午完成出让。

当然，0001地块比0007地块的楼盘定位会低一些，接近岳各庄嘉棠璟樾。

17公顷配建河道的包袱

房企要拿0007地块，必然会看中海丽金府的地价情况。

2024年，2月12日，中海地产以110.54亿元拿下万泉寺0024地块，占地6.37公顷，规划建筑面积17.83万平方米，楼面价6.2万元/平方米。

从表面上看，0007地块比它便宜了0.35万元/平米。

但，0007地块背了一个包袱：拿地者须配建17公顷河道，建安成本不低于2200元/平米，总成本超过3.74亿元。

这样算下来，0007地块的楼面价增加0.38万元/平，导致实际楼面价达到6.23万元/平米。

所以，从地价看，0007地块和中海丽金府，不分伯仲。

唯有差别是，0007地块自建的河道，会和小区园林统一规划，成为房子的卖点。

也就是说，0007地块的外环境会更好。

强排方案大推测

0007地块会出什么样的产品？

它的容积率2.5，建筑控高80米（局部高点不超过90米）；反观中海丽金府，容积率2.8，控高80米。

两者对比，0007地块的条件更优，容积率低了0.3，高度还更高。

对0007地块的设计，出让文件里给出了六点要求，包括首二层共享开放，东南角打造标志性节点，等等。

微信公众号《北京进深》给出了一版强排推测，方案如下：

1、规划8栋住宅，8F\18F\26F\28F；2、户型面积约为140-220平米；3、莲花河西路为住宅扑救场地和消防环路；4、东南角建筑最高28F，一二层为商业裙楼；4、东面和南面设有地下连通通道。

这版推测里，花姐认为东南角建筑最高可能为27F。

原因是，它的一二层为商业，单层至少4.2米，25层住宅单层层高3.1米；局部高点不超过90米，指的是楼梯冲顶高度或建筑造型高度。

这些因素叠加起来，东南角的建筑，极有可能是27F。

丰台豪宅过剩现状

0007地块的售价，是大家最关心的。

可以参照的，有四个项目，它们截至2024年12月，网签534套，网签均价9.57万元/㎡，折算市场价约10.18万元/㎡。

具体来看：

1、老盘：截至2024年12月，北京瑞府、端礼著的网签均价，分别为9.57万元/㎡、11.04万元/㎡；

2、在售盘：截至2026年4月16日，中海丽金府、中海丽泽叁號院的网签均价，分别为10.58万元/平米，9.14万元/平，去化率分别为20.5%、31.7%。

花姐对2023年至2026年4月以来，丰台单价9万元/平米、面积130平米以上房源进行分析，得出这样的数据：

1、2023年：成交1520套，成交金额27.46亿元；

2、2024年：成交684套，同比下降55%，成交金额12.7亿元；

3、2025年：成交574套，同比下降16.08%，成交金额10.59亿元；

4、2026年(截至4月)：成交81套，成交金额1.64亿元。

近三年，丰台豪宅累计成交2859套，成交总额52.38亿元。但，上述类别豪宅库存达到6904套，库存面积154.3万㎡，去化周期约39个月。

有人说，丰台楼市给人的印象是，成交低迷。实际上，只是豪宅的表现不佳。

前不久，丰台东郭庄的方程国贤府就火了一把，开盘卖了406套，它主打的是刚需定位。

反观万泉寺0007地块，同样面临豪宅的定位难题。