中建壹品，杀出个回马枪

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等待79天，中建壹品北京西红门6038项目，终于有了新进展。

4月17日，北京规自委大兴分局通告了它的报规图反馈意见。

公众对它所提的意见，少得可怜，只有3条。

花姐原以为，这么久才发出通告，一定有很多人"关心"6038项目。

那3条意见，被分成5个小点来作答，它们是：

1、阳台封闭；2、建筑高度；3、东面地块下沉广场；4、非机动车停车位；5、设备平台。

这些问题，有的是老生常谈，有的还是蛮犀利的。

中建壹品的答复，也相当有艺术。

在这里，花姐须多说一句，6038项目由中建壹品团队操盘。

股东层面，中建壹品控股80%；另一个股东是武汉联投置业，持股20%。

它至少有两个对手：

1、西面不远的万象茗筑，马上就要开盘；2、西面一路之隔的6037地块，已进入供地清单半年了。

西红门板块，一场“三国杀”游戏，即将开始。

对于中建壹品而言，6038项目是继元启之后，在西红门板块，杀出的一个回马枪。

两个“引领”

中建壹品是大兴楼市的重要开拓者。

它曾主导开发过御景星城、大兴星光城；目前旗下在售的项目有：颐和公馆、元启；待售的是6038项目。

在这些楼盘里，中建壹品至少有两个引领：

1、调规引领

2025年4月14日，已有网签的元启，调整了设计方案，户型增加了南向奇偶阳台。

自元启之后，拉开了好房子时代，北京楼市调规的序幕。

2、赠送引领

2026年1月28日，6038项目在大兴区创新式发明了北向设备平台。

之后，兴创置地旗下的万象茗筑和义和庄052项目，也跟进了。

对于中建壹品运用好房子元素的特点，公众看在眼里，记在心里。

他们提及，有关6038项目开敞阳台的计算面积，以及后续是否封闭问题。

答复这个问题，中建壹品照本宣科。

6038项目南向的阳台，进深约1.4米。

在过往的案例中，北京几乎所有的开发商都是这么作答的：承诺房屋交付时不封闭开敞阳台。

至于阳台到底会不会封，只有等到房子交付的那一刻。

另一个问题是，有关6038项目设备平台配置合理性的问题，进深约1.2米。

公众没有问它是否封闭，中建壹品的答复也很巧妙：

“考虑现代化住宅居住体验，增加智能家居设备外放“，合理设置设备阳台，以满足设备放置、安装及检修需求。

建筑调高1米？

有公众问到，关于6038项目建筑高度的问题。

花姐相信，他一定没有认真看6038项目的土拍文件。

文件显示6038项目的参数如下：总用地面积2.76万平米，地上建面6.53万平米，容积率2.3，限高45米（局部60米）。

这里“局部”，是个啥比例？

6038报规图显示，共计规划12栋楼，只有1#、6#和8#的建筑高度突破了45米，达到54.45米。

花姐估算，这三栋高楼的建筑基底面积，在总建筑基底的30%以内。

这种做法，中海朝阳ONE曾出现过，在调过后，将原建筑高度60米，局部变成80米——按建筑基底面积30%计。

当然，好房子政策对“局部”的指标要求，严格一些。

如：2025年2月发布的《技术要点》显示：上浮部分建筑面积≤地块地上总建筑面积的30%，水平投影面积占比≤ 25%——即建筑基底面积25%。

虽说6038项目建筑高度符合规范的，但花姐意外看到了一个小问题。

2026年4月2日，大兴区西红门镇北京四中大兴校区项目，公示了设计方案。它就在6038项目南面的一路之隔。

北京四中的图纸显示，6038项目最南面的3栋楼——5#、10#和12#，建筑高度都增加了1米。

这是设计乌龙，还是6038项目后来把建筑高度调高了?

如果真如北京四中图纸所示，6038项目的整体层高将跃升到3.1米。

神来之笔

中建壹品6038项目设计，有一个神来之笔。

那就是，东面有个下沉广场。

这个下沉广场，北面大部分在6038地块之内，东面在6039地块之内——占地面积0.2公顷、公园绿地属性。

言外之意，中建壹品把6038和6039地块一起规划设计了。

由于它东面紧邻地铁19号线南延线西红门东站，方案需与轨道站点进行一体化设计。

刚好6038地块，要求规划3500平方米的商业设施，干脆做个下沉广场，不仅解决了商业的引流问题，还巧妙地与地铁出入口做了连接。

从图纸上可以看到，从6038项目的东北角开始，设置了多条通往下沉广场的人行坡道，甚至还有电梯，直通东侧的下沉广场，进而通过地下通道，进入地铁。

另有消息称，下沉广场里还不只一个地铁口。

这种住宅与轨道一体化开发建设理念，在大兴区还有一个先例。

大兴集地的021/022项目，也将北面和东面的绿地变成了下沉花园。

它的东面，规划的是19号线南延线的新媒体产业基地站，与6038项目异曲同工。

只不过，大家对021/022项目关注的并不多。

临近地铁口，是把双刃剑，尤其是非机动车停放问题。

这一点，中建壹品已做了充分的考虑，将在地铁出入口周边，合理划定约1000平米的非机动车停车区域。

快马加鞭

图纸一过关，6038项目离拿预售证的日子不远了。

屈指算来，中建壹品与武汉联投置业，以19.04亿元拿下6038地块，已经过去半年。

它们须快马加鞭。

因为，市场瞬息万变，产品的迭代速度很快。

在产品规划上，6038项目共648户，刚改兼顾。

花姐初步测算，它的户型共分4个段位：84平、93平、102平和130平；另在5#整栋和11#的东单元，还规划了少量顶层退层户型。

来看看户型的具体比例：

1、84平230套，分布在12#、5#，以及4#、9-11#的边户，占比35.49%；

2、93平100套，分布在北边1#、3#、8#的边户，占比15.43%；

3、102平234套，分布在2#，以及1#、3#、4#、8-11#中间户，占比36.11%；

4、130平84套，分布在6＃和7#，占比12.96%。

这个产品配置，与不远处的元启，形成了有效互补。后者的户型从88平至168平不等，主力户型为110平至128平。

从整体来看，6038项目的主力户型为84平和102平米，加一起的占比超过七成。

它的得房率在93.83%至96.83%之间，又连通地铁，其产品是很能打的。