都在拼城市、现金、产品，为什么第一总是保利？

地产财富会

连续三年成为行业榜首

连续三年资金回笼率超100%

连续三年核心城市销售贡献率超90%

保利发展持续向上的底牌

是什么？

2026-4-21

2025年的中国房地产，正在进入一个新的运行区间。

市场仍在调整，但信心在局部修复，行业运行逻辑正在发生深层变化。

从规模竞速走向质量比拼，从普遍扩张走向结构分化。

在城市和企业的分化加剧中，部分企业开始建立起新的竞争坐标。

保利发展就是其中之一。

其最新发布的年报数据显示，2025年，保利发展签约业绩2530亿元。这是保利发展继2023、2024年之后，连续第三年坐稳了行业年度销售榜首的宝座。

同时，在克而瑞的2026年1-3月业绩排行榜中，保利发展也以517.5亿元的全口径销售额持续保持行业第一。

这是对头部企业韧性最直接的诠释。

但更值得我们深挖的，远不止于此。

01

销售三连冠的掌控力

认真阅读保利发展的年报，会发现这家企业的“三连冠”，不只是规模结果，更是一种经营确定性和掌控力的体现。

保利2025年财报及相关年度公开数据中，有两个点非常值得关注，他们代表着一家房企的领先确定性：

首先是权益比的“含金量”。

数据显示，保利2025年的销售权益比提升至79%，同比增加了3个百分点。

这意味着什么？

在过去几年，为了冲规模，不少房企通过高杠杆、高合作的方式，将销售额“做大”。但这种规模，往往是虚胖，一旦市场下行，风险便会迅速传导。

保利79%的权益比，则清晰地告诉我们：这份销售额，绝大部分是保利自己说了算，是真金白银的自主掌控力。这在当下，无疑是穿越周期的“硬通货”。

其次是核心城市构成了保利发展的“稳定业绩压舱石”。

2025年，保利在核心城市的销售贡献度稳定在92%的高位。

这已是保利连续第三年保持在90%左右的高位水准。

北上广深等一线城市，以及部分强二线城市，构成了保利最坚固的“护城河”。2025年，在兵家必争的核心城市中，保利的市场占有率已超过7.9%，同比提升0.8个百分点，进一步吃掉了对手的份额。

尤其是在其中的10 个城市中，保利发展的市占率超过 10%；

同时，保利在广州、上海分别销售约500 亿元和 390 亿元，在北京、三亚、佛山等城市实现了单城破百亿的成绩。

在这些高能级城市，保利不仅市场占有率持续提升，更通过精准的产品定位和营销策略，牢牢抓住了市场。

比如，广州玥玺湾和上海世博天悦项目，作为全国“好房子”的标杆，也是2025年全国单项目销售额破百亿的极少数项目。

百亿好房子，保利发展一家便独占两席。这不只是产品力的胜利，更是保利对市场趋势的精准预判和深耕策略的成功。

02

现金流大师的秘密

如果说销售额是房企的“面子”，那么健康的现金流，就是决定其能否走远的“里子”。

保利发展，无疑是深谙此道的“现金流大师”。

2025年，保利的回笼资金高达2589亿元，销售回笼率连续第三年突破100%，达到102%。

这意味着，保利卖出的每一分钱房子，不仅都收回了账，甚至还超额消化了部分历史应收款项。

这种极致的资金回笼效率，在行业流动性普遍偏紧的当下，简直是“教科书级别”的示范。

保利是如何做到的？

一是坚决执行了“以销定产”的开发策略。

保利严格执行“以销定产”的策略，动态调整每一个项目的开工节奏。

全年新开工面积703万平方米，竣工面积2450万平方米，建安支出同比压降至737亿元，这并非简单的收缩，而是一种“控本增效、精益运营”的智慧。

二是拥有融资端的显著优势。

2025年，保利开创行业先河，成功发行了国内首单现金类定向可转债，规模达85亿元，6年期综合成本仅为2.32%。

同时，公司新增有息负债平均成本同比下降33个基点至2.59%，期末综合融资成本也降至2.72%的历史低位。公司债利率最低探至2.12%，中期票据利率低至1.85%，均刷新了公司历史纪录。

这种低成本融资能力，是当前业内少有的，也为保利构筑了厚实的“安全垫”。

得益于此，保利的资产负债率实现连续五年下降，同比再降2.08个百分点至72.26%，有息负债规模也同比减少了77亿元。

正是这健康的财务结构，让保利在风浪中稳如磐石。

03

产品主义的降维打击

在市场回归居住本质的当下，产品力与交付力，成为房企的核心竞争力。而保利发展，用实际行动诠释了何为产品主义的降维打击。

2025年，保利全年累计交付高品质住宅12.99万套，客户满意度提升至87%，获评行业“交付力”第一。

这背后，是保利基于对客户需求的精准洞察，持续深耕“好产品、好服务、好生活”，并将其沉淀为层层递进、不断进阶的产品力系统。

首先，是回到居住本质的“好产品”。

保利近年来持续推进“好产品、好服务、好生活”，从户型设计、空间尺度到社区规划，都在围绕真实居住需求做迭代：如更合理的动线组织、更高频使用空间的优化、更注重家庭结构变化的弹性设计等。

广州玥玺湾、上海世博天悦等项目之所以能够跻身全国少数单盘百亿级项目，本质原因是产品端提前完成了对高净值人群真实改善型需求的绝佳匹配。

广州玥玺湾在广州“珠金琶”核心区，通过对高端客群生活方式的深度洞察，将“繁华与静谧并存”的生活场景转化为产品表达，开盘即实现百亿销售；

上海世博天悦则依托世博滨江不可复制的城市资源，通过“地段+资源+产品”的系统整合，将稀缺性转化为可感知的居住体验，单盘销售额突破200亿元。

广州玥玺湾，开盘破百亿

保利即便是做豪宅，也并非聚焦做更贵的房子，而是专注做更对的好房子。

其次，是贯穿全周期的“好服务”。

在当前周期，客户对房企的信任，越来越多建立在交付与服务体验之上。

保利通过标准化与精细化并行的方式，将服务前置到设计与建造阶段，并延伸至交付与后期运营，形成一套覆盖全生命周期的服务体系。

87%的客户满意度，是客户对保利从产品好房子兑现到社区运营好生活兑现的综合反馈。

三是围绕社区与场景构建的“好生活”。

一直以来，保利都非常强调居住场景的整体营造——从社区公共空间、景观系统，到细致入微的生活配套与社群运营服务，为业主构建起稳定且可持续的美好生活方式体系。

这也意味着，保利交付给业主不仅是一套房子，而是一种可被持续感知的美好生活。

当产品、服务与生活三者形成闭环，产品力就不再是单点竞争，而是系统能力的体现。

回到结果层面来看，保利销售三连冠的背后，并不是单一维度的领先，而是这套体系在市场中持续被客户认可的结构。

从投资端锁定核心城市与优质地块，到产品端精准匹配需求，再到交付端稳定兑现，保利用一条完整链路，将“产品主义”真正落到了经营层面。

也正因此，其所呈现出的，不是简单的产品优势，而是一种对行业的“降维打击”。

在行业仍在寻找新答案的阶段，保利的发展路径，已经给出了一个相对清晰的方向：

回到产品，回到客户，回到长期。

这不仅是保利自身的胜利，也为整个行业，提供了一份宝贵的生存指南。

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