公积金新政再升级：南京楼市“去库存”与“稳预期”的深层逻辑

2026年4月16日，南京住房公积金管理中心发布《关于优化本市住房公积金使用政策的通知》（以下简称“新政”），这是继2025年“房七条”及公积金“全家桶”政策后，南京在住房金融支持领域的又一次重磅加码。新政通过降低逐月还贷留存额度、深化代际互助、扩大异地贷款至安徽全域等五大举措，精准直击购房痛点。

站在2026年4月的时间节点回望，从2025年初的政策松绑到2026年的全面优化，南京房地产政策已构建起一套从需求端到供给端、从本地刚需到区域联动的完整支撑体系。

政策解码：从“单点突破”到“全周期赋能”

此次发布的《通知》并非孤立存在，而是对2025年以来南京公积金政策体系的迭代与升华。其核心逻辑在于提升资金流动性、扩大受众覆盖面以及强化家庭抗风险能力。

资金释放：降低门槛，激活存量

新政最直接的利好在于将委托逐月提取还贷业务个人账户最低留存金额由月缴存额的12倍降至6倍。这一调整意味着缴存人账户中更多的沉淀资金被释放出来，可用于补充提取或追加还贷。对于背负房贷的家庭而言，这直接降低了月度现金流压力，提升了公积金的使用效能。同时，允许办理一次补充提取，进一步增强了政策的灵活性。

代际互助：从“付首付”到“共同还”

2025年推出的公积金“全家桶”政策主要解决首付难题，而2026年的新政则将支持链条延伸至还贷环节。购房人父母或子女在支付首付款后，可继续提取公积金偿还贷款，甚至作为共同借款人申请贷款。这种“付首付-共同贷-共同还”的全周期支持模式，极大地增强了年轻群体和多代家庭的购房能力，特别是对于刚步入社会的青年人及多子女家庭，显著降低了入市门槛。

区域联动：打破壁垒，吸纳外溢

新政将住房公积金异地贷款范围从南京都市圈扩展至安徽省全域，覆盖苏皖29个城市。这一举措打破了行政边界，将南京的住房市场置于更广阔的长三角腹地之中。对于在南京工作但户籍在安徽，或在安徽缴存公积金有意向在南京置业的人群而言，这是一项实质性的利好，有助于吸纳周边城市的购买力，促进区域人口与资源的流动。

市场透视：供需博弈下的结构重塑

政策的效果最终需映射在市场数据上。结合克而瑞（CRIC）提供的2025年1月至2026年4月的数据，我们可以清晰地看到南京楼市在政策驱动下的运行轨迹。

新房市场：供求比低位运行，改善需求主导

从新房供求关系来看，南京市场呈现出明显的“供小于求”特征，尤其是在核心时段。根据克而瑞数据，2026年3月南京新房供应面积为18.04万㎡，成交面积达32.61万㎡，供求比仅为0.55。这意味着市场需求旺盛，而去化速度较快。

数据解读：据克而瑞数据显示，2026年3月新房成交均价为25000元/㎡，较2025年12月的30358元/㎡有所回落，但成交量大幅反弹至32.61万㎡。这表明市场在经历春节淡季后的快速复苏，且价格趋于理性，以价换量策略在部分项目中依然有效。

在产品结构上，改善型需求占据主导。2026年3月，三房和四房户型的成交套数合计占比超过96%。其中，110-130㎡面积段成为成交主力，库存去化周期相对较短，约为23.3个月（3个月移动平均）。这说明南京楼市已进入“改善为王”的时代，刚需产品逐渐边缘化，而高品质、适中面积的改善型产品更受市场青睐。

二手房市场：以价换量，流通加速

相比新房，二手房市场更能反映市场的真实流动性。2026年3月，南京二手房成交套数达到9832套，成交面积92.24万㎡，环比大幅增长95.37%，同比也实现了4.4%的增长。这一数据的背后，是政策松动带来的置换链条激活。

值得注意的是，低价位段房源成交活跃。2026年3月，总价200万元以下的二手房成交套数占比极高，其中100万元以下成交3223套，100-150万元成交2137套。这说明刚需群体依然是二手房市场的主力军，他们对价格敏感，政策带来的首付和还贷压力减轻直接转化为购买力。

趋势研判：政策协同下的市场新常态

回顾2025年至2026年的政策脉络，南京楼市已逐步形成“政策托底、市场自我修复、结构深度调整”的新常态。

首先，政策协同效应显著。从2025年3月取消限售、推出“房七条”，到2025年6月公积金异地贷款扩至江苏全省，再到2026年4月进一步扩至安徽全域并优化代际互助，政策层层递进，形成了强大的合力。特别是“以旧换新”政策与公积金新政的结合，有效打通了置换链条，促进了新房和二手房市场的联动。

其次，区域分化加剧。从库存数据看，雨花台、秦淮等核心区域的去化周期较短，分别为16.9个月和16.6个月（12个月移动平均），而六合、溧水等远郊区域去化周期长达63.6个月和43.2个月。这意味着未来市场资源将进一步向核心区域集中，远郊区域面临较大的去库存压力，可能需要更长时间的价格调整和政策支持。

据克而瑞数据显示，截至2026年3月，南京新房库存面积为618.57万㎡，较2025年初有所下降，但去化周期（12个月移动平均）上升至25.7个月。这表明虽然库存总量可控，但去化速度放缓，市场仍需政策支持以加速周转。

最后，产品力成为竞争关键。随着土地供应向低密度、核心区倾斜，以及购房者对品质要求的提高，未来的市场竞争将从“价格战”转向“价值战”。开发商需在产品设计、配套设施、物业服务等方面下功夫，以满足改善型客户对“好房子”的需求。

结语

2026年4月的公积金新政，是南京楼市政策工具箱中的又一利器。它不仅减轻了购房者的经济负担，更通过区域联动和家庭互助机制，拓宽了市场的广度与深度。在当前市场环境下，政策的有效性已初步显现，成交量回升、流动性增强。然而，面对区域分化和库存压力，市场仍需时间消化。对于购房者而言，这是一个窗口期，尤其是对于有改善需求和刚性需求的群体，政策的红利值得把握。对于行业而言，唯有回归产品本源，提升服务品质，方能在新一轮的市场周期中立于不败之地。

上述研究成果由克而瑞南京分析师乔俊杰，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问知、私域主编功能撰写。

1.本文章内容是由克而瑞南京分析师乔俊杰撰写。本内容仅供参考，不构成投资建议。

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