“牛马”福音？！15部门联合发文：青年发展型城市，专治“住不起”

智库发声
一揽子方案，是对青年“急难愁盼”的系统性回应，让青年在城市拥有安全、从容的生活获得感，本质上是尊重人性、投资于人的深层实践。

——广东省城市创新发展研究会专家智库

近日，共青团中央、中央网信办、国家发展改革委等15部门联合印发《关于深化青年发展型城市建设 助力建设现代化人民城市的意见》（下文简称《意见》）。《意见》围绕推动青年发展型城市建设等，提出18项举措。

如何满足青年对成长和发展的期待？此次出台的《意见》强调，要强化城市规划适青导向，加大城市服务惠青力度，增强城市发展聚青效应。简单说，就是从硬件建设和软件服务等方面，全方位构建青年“进得来、留得下、住得安、能成业”的城市发展环境。

一直以来居住成本过高、租赁体系不完善、购房门槛难跨越，已经成为青年留城最大的“隐形门槛”。过去我们讨论房地产，更多是宏观去库存、稳地价、防风险；而这份《意见》提醒我们：住房问题的另一面，是年轻人的未来，是城市的活力，是“人房地钱”要素能否真正实现良性循环。

对此，广东省城市创新发展研究会智库专家、广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，意见提出强化城市规划“适青导向”是非常新颖但恰当的提法，与适老、适儿等提法是一脉相承的，契合了当前人口结构变化，特别是基于当前青年从踏入城市那一刻起，在学业，以及后续就业、结婚、创业过程中面临着史无前例的压力，也是过去的青年无法经历的身心压力、经济压力。因此，当前城市规划迫切需要“适青化”。

加大城市服务惠青力度

• 在提升青年生活品质，焕新城市宜居空间方面。

《意见》明确，强化城市规划适青导向。将青年发展纳入城市国土空间规划。指导各地将青年发展需求的相关指标纳入城市体检，在城市更新中，结合实际营造适青化空间。探索对新增青年友好型公共服务功能的项目给予建筑面积、容积率等规划指标支持。结合15分钟生活圈建设，鼓励“青春小店”等发展。在青年就业集中区域、文教医机构周边、轨道交通沿线等根据需要，因地制宜建设宿舍型、小户型青年公寓，降低通勤成本、促进职住平衡。推动城市中心区域存量低效用地再开发，布局一批低成本工作空间、生活居所。

国家发展改革委社会发展研究所社会事业研究室主任研究员邢伟表示：适青化综合来说，既包括硬件设施建设，比如青年公寓，包括青年交流的空间，青年的文化活动空间。软环境方面还是相应的管理制度要跟上，要配上。在一个城市，这些适青化的改造，空间设施，改造越充分越好，其实对青年的吸引力越大。

李宇嘉指出，针对青年的住房供给要最大可能“产城融合、职住平衡”，这既是青年们的诉求，也是通过住房空间匹配以降低出行成本、就业成本。

以广州为例，此前在“十四五”期间已筹集保障性租赁住房（含人才公寓）60万套，并计划未来10年再建10万套低于市场价30%-50%的保障性住房。此次《意见》聚焦轨道交通沿线布局，意味着青年公寓将从“补量”转向“精准投放”。

同时租金定价方面，项目定价将严格对标周边同品质市场租金，普遍低于市场价30%-50%。这意味着原本月租3000元的一居室，在青年公寓可能降至2000元以内，直接降低青年生活成本。

但也意味着大量高品质、低租金公寓入市，将对周边配套差、房龄老的普通二手房产生“分流效应”，加剧租房市场分化。那些依赖租金回报的“老破小”，其租售比和流动性可能面临挑战。

• 《意见》提出，加大城市服务惠青力度。

聚焦解决青年在婚育、就业创业、住房等方面的急难愁盼问题，《意见》明确要系统发力，完善普惠规范的联谊交友服务、深入实施育儿补贴制度。在加大高校毕业生等青年群体就业吸纳力度方面，推广“青年驿站”，稳定和拓展房源，兼顾免费住宿和低偿住宿，升级配套服务，为高校毕业生异地求职提供便利。针对青年不同阶段安居需求，构建服务支持体系。

共青团中央维护青少年权益部副部长张豪表示：现在青年驿站除了给大学毕业生异地求职提供免费住宿以外，部分地方也在探索，尤其在就业方面，进一步丰富它的服务功能，比如就业岗位的推荐，就业信息的提供。有的驿站也会跟青年之家、青年夜校这些青年空间场景，更好地结合起来，提供一些综合性的服务，让青年人和新市民，到城市进得来、留得下、住得安、能成业。

李宇嘉表示，增强城市发展“聚青效应”，在住房领域提出推广“青年驿站”。这是针对青年不同阶段的居住需求，建立成体系的住房供给模式，比如大学宿舍、求职时的青年或人才驿站，多样化的租赁住房，这几类降低初期居住成本，并提不失居住的体面性，培育“先租后买”的消费模式。

• 在鼓励青年率先行动，助推城市绿色发展方面。

《意见》提出，助力绿色生产。落实“双碳”行动，引导青年围绕生态修复技术、绿色能源开发、环保产品设计等开展科技创新，踊跃投身低碳、零碳产业发展。鼓励青年在绿色建筑设计、新型建材研发、既有建筑节能改造、工业节能减碳、科技创新创效中贡献智慧和创意。

• 在引导青年向上向善，塑造城市人文气质方面。

《意见》明确，营造生活闲适感。有序举办艺术节、文艺展演、美术展览、演唱会、音乐节、小剧场演出、漫展、马拉松等文体活动，创造具有地区独特标识的影视文学、游戏动漫IP。培育发展以青年群体创意型供给和成长发展型消费为主要内涵的“青春经济”。利用城市“金角银边”布局嵌入式休闲健身设施。落实职工带薪休假制度，鼓励弹性错峰休假。

这份《意见》的出台

将对房地产市场产生什么影响？

• 住房安居：从“高不可攀”到“分层可及”

《意见》明确构建了多层次的住房保障体系，旨在通过结构性供给改革，有效降低青年的居住成本。

这种大规模、低成本的住房供给，将对市场产生明显分流效应，尤其是老旧小区的租赁市场将面临竞争压力。大量高品质、低租金的青年公寓入市，将吸引原本可能租住于城中村或老旧楼梯楼的青年群体，导致后者的空置率上升，租金回报率下降。另一方面，这类保障性住房作为“先租后买”的跳板，能帮助青年稳定下来、积累财富，培育未来的刚需购房群体，为商品房市场提供长期、稳定的需求来源。

• 存量改造：从“城市包袱”到“活力引擎”

《意见》明确提出推动城市中心区域存量低效用地再开发，这正是广州当前城市更新的核心方向。

对于房企而言，传统的“拿地-建房-销售”模式空间收窄，而参与存量改造和城市更新将是一条重要的转型新赛道。这类项目往往位于城市中心，改造成本可控，且由于定位精准，去化速度快，能帮助房企盘活资金。更重要的是，这些改造项目能导入年轻人口和消费力，激活老旧板块，提升区域整体价值，从而夯实周边资产的价格底部，为区域房价提供长期支撑。

• 租购并举：从“必须买房”到“租购自由”

为了从根本上缓解青年的购房焦虑，《意见》在租赁和购置两端都提出了具体措施，旨在构建“先租后买”的安居阶梯。

“租购同权”在子女入学、落户等方面给予租赁家庭与购房家庭同等权利，将从根本上动摇“必须买房”的传统观念。当长期租赁也能享有稳定权益时，部分青年会推迟购房计划，有助于平抑市场过热的需求。同时，共有产权房为青年提供了一个从“租”到“购”的平滑过渡路径，降低了购房门槛。这既满足了安居需求，又为未来的商品房市场培育了更具购买力的客群。

• 职住平衡：从“长途奔袭”到“就近安家”

《意见》特别强调在就业集中区和轨道交通沿线布局青年公寓，旨在破解超大城市普遍存在的“职住分离”困境。

这种模式能从源头上减少对远郊低价住房的依赖，缓解中心城区的通勤压力。同时，它也为房企提供了新的投资机会，即围绕这些青年聚集区开发配套商业、服务型公寓等产品。区域配套的完善和活力的提升，也将直接带动周边住宅价值的重估。

这份《意见》对房地产市场而言，是一次深刻的结构性调整信号。它不再单纯依赖金融或行政手段调控，而是通过创造新的住房供给、激活存量空间、转变消费观念，来构建一个更健康、可持续的市场生态。这预示着房地产市场将逐步从“开发-销售”的增量模式，转向“开发-运营-服务”的存量模式，而谁能更好地服务于青年群体的安居需求，谁就能在未来的市场竞争中占据有利地位。

来源：新闻联播、券商中国等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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