上海
最近提了嘴高盛最新研报，认为上海深圳年底很可能率先房价见底，到28年底能有15%涨幅，我觉得这算一个比较理性的预判
但其他城市还要再等等，高盛说乐观预计28年能见底
但28能否见底天晓得，越远的预测越说不准，高盛也是走一步看一步不断自我修正，没准半年后高盛又会说北京广州杭州房价也可能在27年上半年见底
上海深圳有望率先见底的根本原因还是供求关系鹤立鸡群
这几年消费低迷，满大街刮躺平风，但高收入、高资产人群依然向大城市，特别是一线涌动，一部分人的收入水平也因行业/企业特性有明显提升，悄咪咪获得了上车实力
供给侧，沪深市中心土地稀缺，新盘供给有限，也在推动房价更快见底
另外这两年股市上涨带来的小范围财富效应，也会使一部分股民选择落袋为安，把股票账户里上蹿下跳的虚拟数字变成一线房产，作为资产结构中的压舱石
其底层逻辑，和香港这两年房价回暖类似
而全国房价见底更重要的指标，是租金收益率何时能全面超过房贷利率
现在看，还差一口气
只有房价和房贷利率都一起再降一降，扭转长期租房和买房还贷的性价比，不需要投资客，光是自住需求，就能使房价真正见底
但上海深圳作为国际化程度最高的一线城市，租售比向来很低，房子金融属性特别强，即使数据天平还没扭转，市场也可能提前见底
这就像股市总是实体经济的先行指标，明明肉价还在跌呢，但猪肉股和生猪期货的价格已提前启动
这一点在纽约、伦敦、巴黎、东京、首尔、悉尼等大都市一再应验
甚至我上月在俄罗斯也发现这个规律，莫斯科租售比明显不如圣彼得堡，房价贵得多，因为全俄罗斯有钱人都想去莫斯科投资一套房子，却很少去圣彼得堡投资
什么时候可以买的问题以前说过多次，再说说对于纯投资的房子，如何判断要不要卖？
方法很简单，只要回答三个变量：
1、如果现在房子卖了，预计以你的理财能力，未来5-10年，能获得多高的年化投资回报率？
一般人的回答在3%-7%之间
如果你说有能力获得10%-20%长期年化回报，那完全不用纠结，是兄弟就砍自己一刀，马上割肉甩卖，复利效应会让你在几年内快速追平卖房损失
2、按当前房价房租计算，租金回报率有多高，眼下一般在1%-4%之间
3、未来几年，最悲观和最乐观预期下的房价走势
比如去年9月我一度想卖掉老房子，但房价一路跌，到11月我就决定先租个3年，到28年底再看
我的预期投资回报率是5%，那套房子租金回报率只有1.4%，我还要为此交一笔上海特有的坑爹房产税，实际租金收益率只有1.2%
未来几年，房价平均得每年涨3.8%，继续持有才更划算
注意，这里说的是全款持有的房子，如果还有房贷，还要根据房贷余额和利率，扣掉这部分继续持有的成本，房价需要涨更多才值得持有
按高盛预期，假如我那套房子28年底能比现在涨15%，继续持有的机会成本是每年3.8%，3年11.4%，明显不到15%的房价预期涨幅
我那套房子3年后能从谷底反弹15%吗？
我觉得概率挺大，哪怕3年不够，4年后也很可能有15%反弹
要知道，香港房价25年3月见底后这一年来，已累计反弹了12%（中原城市领先指数CCL和美联楼价指数都给出了相似的数据）
进一步细分，涨幅：港岛>九龙>新界东>新界西（包括离岛），总之就是市中心土地更稀缺，涨得比郊区好，全世界都这规律
所以如果乐观点看，搞不好到28年底或29年，我这套房子能反弹20%？
这是我去年决定改售为租的底层逻辑
但要注意，这15%的预期涨幅，是只有市中心好房子才有的，还是连郊区老破小也有？还是全城二手房的平均涨幅？
高盛没说得很细，估计自己心里也没底
更多人持有的房子根本不在沪深，现在还没见底呢
按高盛预期，最乐观情况下，全国房价3年后也才刚刚见底
如果你想等个1、2年后再卖，看看有没有机会反弹一下少亏点？我实实在在告诉你，绝大多数房子不具备这个条件，还不如当下马上止损割肉更明智
那如果继续持有更长时间，能期待反转吗？
强二线市中心好房子，还是很有可能重新走出上升趋势
如果3年不够看，放宽点，6年后，房价也能反弹15%-20%，值得继续持有吗？
那就对照我上面说的你的预期投资回报率和当下实际租金回报率的差额，再乘以6，看看比15%更高还是更低
但更多中小城市房子，瘪说6年，就是10年后，想从底部反弹15%的可能性都很低
更何况，现在还在探底过程中，没准N年后成功见底反弹15%，还没你现在割肉卖出去的价格高呢
这种房子，只要往后不自住，就一分钟也没必要多拿，多拿一分钟都是损失呢
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