第一个被房价拖累的大城市，出现了！

今天，聊一聊厦门。

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我对厦门的评价非常简单：

美女，但普通人不能拥有。

道理每个人都懂。就好比一件精美的艺术品，欣赏它不需要成本，多看几眼也没问题。但如果你想把它买回家，那代价就非常高了——保养费、保险费、存放空间，样样不便宜。

理解了这个道理，你就看懂了厦门。

生活在厦门的朋友，你不可能天天端着红酒杯，日常马提尼，吹着海风春暖花开，游走鼓浪屿，浪漫在厦大。如果普通人这么干了，别人只会这么评价：

纯粹是浪得没边了。

生活在厦门，或者说任何一个城市，考虑维度就2条：

1、我挣钱多不多。

包含了能不能快速找到合适的工作，工资能拿到多少，同样岗位比北上广深如何，通勤距离多远，堵不堵车……

2、我花钱多不多。

包含了买房成本有多少，月供需要多少，房租多少，楼下的幼儿园多少钱，吃一碗面多少钱，日常花销需要多少……

为什么好多人回小县城，他们算明白这笔账了。

2

厦门，就像过了35岁的男人。

一方面，厦门的硬实力太好了。

你可以简单理解为厦门=彭于晏。典型的旅游城市，城市环境真不错，气候好空气优，有山有海， 环岛路鼓浪屿筼筜湖，还有文艺气质，干净有序，市民温和，可以说 非常 宜居。

但是另一方面，软实力差点意思。

房价太高吞噬了太多年轻人的梦想。

产业结构不均衡，三产太高，二产太低，这就导致了腰部行业和腰部收入不高，跟其他城市比明显没有竞争力，省内干不过福州，5大计划单列市也仅仅比大连强点。

厦门是 风景的天堂，打工的地狱 。

这里 卷得温和但穷得清醒 ，美景是富人的滤镜，普通人只剩海风吹。

当我看到这句话的时候，既笑死又哭死。

有人说，深圳杭州成都苏州房价也高啊，凭什么只说厦门呢？

1、深圳杭州成都苏州也有问题，不避讳。

2、但是厦门更严重。为什么？

一是最近几年厦门人才吸引力太差了，其他城市动辄几百万，厦门只有几十万，太少了。

二是很多人以为深圳杭州成都苏州只有三产，除了互联网+高科技没啥优势，大错特错，除了大家知道的三产很牛逼之外，其实真正支撑头部城市的是二产，杭州萧山到处都是先进制造业，苏州宁波本质上就是依靠制造业崛起的，苏州的工业产值高达5万亿，仅次于深圳，成都的富士康，重庆的笔电汽车摩托实力非常强。

很多外地朋友不知道，厦门的国央企/事业单位实力很强，氛围也很浓厚，很多人愿意去这些企业，这一点跟南京很像。

比如 厦门国企三巨头 ， 建发，国贸，象屿。尤其是建发，之前在全国调研，经常调研建发的楼盘，巨大的售楼部，新中式风格，绿化水系很不错，大多是改善或者豪宅，价格都贼贵，不过有一点，去化都比较一般，哈哈哈。

逆水行舟不进则退。

如果所有城市都增长了，增长的少你就落后。

如果所有城市都减少了，减少的少你就领先。

3

厦门呢？

我分几个方面也讲。

1、GDP、工业产值、人口。

总结下来就是：GDP被福州超越，工业产值不大，人口净流入太少。

GDP权重在下降，但依然非常重要。2025年， 福州 1.5万亿， 厦门9000 亿 ，差了6000亿，差距蛮大的。

人口净流入上 ，广州深圳合肥杭州这些动辄增量3、500万，厦门，10-20年增163.3万，20-25年增20.1万，每年新增12万，看着不少，最近5年每年新增4万，太少了。

在工业产值上，深圳5万多，苏州将近5万，头部城市2-4万，厦门多少？8000多，最近5年增幅非常慢，原地踏步。

2、产业空心化，三产占比太高。

三产占比高达63%，主力是 电子、外贸、旅游， 抗波动弱 。

三产占比从10年前的57.5%提高打了超过63%，但二产占比快速下降，从41.9%一路下滑到36.4%。这也是为什么我在上面说，最近几年厦门的工业总产值增长基本停滞。

要知道，早在 2011年，厦门二产占比 高达 50.6%， 一度贡献了 一半以上的GDP。 很可惜，后来 二产占比 不断下跌， 工业支撑明显不足。

3、房价太高了！

其他也存在这个问题，但是厦门相当严重。

有几个数据可以跟大家分享一下：

厦门房价在前几年是全国第四，仅次于北上深，比杭州广州都高；

我记得有一年的房价收入比是40，40年才能买得起一套房；

岛外便宜点2-4万，岛内5万起步，次新7万起步，新房限价7万，改善10万不算贵，顶级学区15万以上，比如厦实附近一二十万的学区房很正常。

这你让年轻人怎么活？

即使6个钱包买得起，基本上都在岛外，但是好公司很大一部分在岛内，不止是通勤时间，太堵车了，往返一两个小时都非常正常，很容易崩溃的。

4

有关房价，再多说几句。

有些朋友可能以为只有房价高，其实不止。

这几年房价下跌，坑的最多就是岛外的刚需朋友。

一是房价高。

这很容易理解。 刚需置业，要么岛内老破小，要么岛外新房，但是岛内很多房子没法贷款，或者贷款比例很低，因此大部分刚需还是优选岛外，岛外其实也不便宜，也有2万的房子，但当时比较偏，主力3-4万，买一套100平的房子，总价3、400万，要知道，北上广深的成交大头也就这个区间。

二是刚需吃不到限价红利。

厦门新房也限价。16-20年厦门房价3连跳，岛外从2万到4万，岛内从4万到9万，几乎翻了一倍。但是中间存在一个问题，岛内土地稀缺，岛外土地不值钱，于是岛内是货真价实的限价，岛外其实就是市场价，根本不存在套利空间。

问题是，岛内限价动辄6-7万，加上捆绑，一般还都是改善甚至豪宅，动辄1000-5000万，普通人都抢不起，于是市场红利全给有钱人了。

当时经常发生这样有趣的一幕：身价上亿的有钱人，为了买上千万的豪宅，经常在烈日下排队抢房，要么自住捡漏，要么直接套现。

三是房价下跌造成的亏损。

这一点跟第二点其实是绑定的。看似全城都在限价，但岛外其实是市场价，从4万亏到2万结结实实的亏，亏百十万非常正常。岛内则不同，新房赚了一波，二手房看似跌了，但买入价很低，持平或者微跌。

这就是我为什么说这一波涨价波动，被坑的最惨的就是刚需朋友，先是掏空了钱包，然后没有拿到市场红利，最后房价下跌再次亏损。

5

厦门其实是一个非常好的城市。

虽然面临着福州强省会的压力，这几年冲击万亿GDP也尚未成功，但是厦门实力还是非常强的。

比如人均GDP、财政收入、外贸、高新产业依旧很强，依旧有经济特区、自贸区、海上丝绸之路核心区的国家战略。

再比如厦门在电子信息制造、机械制造（金龙、厦船）、金融（观音山、两岸金融中心）、互联网企业（美图）还是有一定优势的，还有戴尔、瑞幸、神州、安踏总部等比较有实力的实业。

再加上这几年厦门一直在努力。

一是房价下跌了4成，水分少了，对刚需朋友很友好，生活成本也低了，能吸引到足够的人才。

二是产业在不断转型，比如新材料等先进制造业慢慢发展，好像海沧引进了很多企业。再加上厦门本身的城市形象和硬件底子，能吸引到很多年轻人的。

尤其是，这几年厦门要趁机低调发育，为海对岸做好榜样。