小阳春过后，上海楼市怎么走？

　　小阳春的热度正在慢慢消散。

　　此前“225沪七条”叠加传统小阳春，上海楼市一度频繁创纪录。

　　但到了四月底，那股冲劲好像弱了下来。

　　市场再度来到多空博弈的关键节点。

　　有人高喊房价要大涨，有人认为每次反弹都是逃跑机会，两边的理由都很硬。

　　历经四年回调，上海楼市真要迎来报复性上涨了吗？亦或只是回暖假象？

　　未来两年，是该出手抄底还是继续观望？

　　看重基本面的空头

　　从评论区来看，看空的人似乎是更多的。

　　大概有几方面论点支撑：

　　1）经济增长放缓，买房人的收入没有增加，这是最根本的制约。

　　2）房企开发商拿地谨慎

　　2026年的土拍市场上，溢价率普遍偏低，央企国企托底为主，民营房企依然躺平。

　　开发商都开始怂了，买房人也不敢往里冲。

　　3）五大新城供应压力依然很大

　　临港、青浦、奉贤、嘉定、松江，未来三年将迎来大量解禁房源。

　　这些区域的二手抛压会持续存在。

　　4）保障房还在加码

　　共有产权房、租赁住房、人才公寓，持续分流刚需。

　　商品房的需求弹性被不断削弱。

　　5）政策定调没有变，房住不炒依然是底线

　　稳楼市、去库存、保刚需是目标，不是刺激暴涨。

　　内环核心区限购仍未全面取消，限售政策还在。

　　6）地缘政治、宏观风险也不容忽视

　　经济复苏偏弱，消费信心不足，人口老龄化加剧。

　　中长期看，这些因素都会压制房价的上行空间。

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　　多头的底层逻辑

　　多军的逻辑同样很硬。

　　第一，库存量骤降，供求关系逆转

　　上海的“二手房挂牌量”一直是一个能够撩动所有房东、买房人的敏感指标。

　　过去不断增长的挂牌量，像一座大山压在上海楼市身上。

　　今年最大的变化是，这座大山终于消融了。

　　上海二手房的库存量，从2025年6月的高峰11.9万套，降至8.6万套，降幅27%。

　　今年春节后，库存只涨了3周就开始重新下降。

　　去年同期是连涨了8周才掉头。

　　房子挂出来的速度慢了，卖出去的速度快了。

　　供求关系在局部区域已经逆转。

　　第二，成交量大爆发，信心在回归

　　今年小阳春成交量刷新了多少次记录就不用我多说了。

　　过去几个月上海二手房网签量都维持在2万套以上的高位。

　　这个量级放在全国，依然是独一档的存在。

　　成交爆量折射的另一面是，房东不再恐慌了。

　　上调挂牌价、临时涨价的房东案例在近两个月里轮番上演。

　　第三，价格止跌企稳，部分区域已经跌透了

　　经过四年回调，上海房价较最高点回撤约32%，腰斩的小区不在少数。

　　官方口径上，上海二手房价格从2月份就开始止跌回升。

　　3月二手房继续环比上涨0.4%。

　　这还只是均价上涨，落在具体小区上，反弹会更明显。

　　大多数板块的挂牌价都不再往下掉，议价空间正在逐步收窄。

　　第四，租售比开始托底

　　随着房价的下跌，租售比这个指标开始发挥作用。

　　现在内环老破小的租售比能达到3%-4%，轻松跑赢银行存款利率。

　　第五，政策空前宽松

　　“225沪七条”限购门槛大幅降低，公积金贷款额度直接拉满。

　　非沪籍外环内买房，社保缴纳年限从3年降至1年。

　　居住证满5年的，直接可在全市范围内买1套住房，不再要求同时提供社保或个税证明。

　　首套房的公积金最高贷款额度从160万元提高到了240万元，最高可以贷到324万元。

　　这次不仅释放了购买资格，还提升了贷款能力，政策宽松程度史无前例。

　　第六，权威机构的口风变了

　　高盛等国际投行发布预测，上海房价在2025年底至2028年底期间将上涨15%。

　　外资行向来谨慎，这次集体翻多，给房东注入信心。

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　　以价换量的上海楼市

　　现在回到大家最关心的问题：接下来，上海楼市会怎么走？

　　先上结论：我认为，未来两年，上海房价不会出现报复性大涨。

　　我们看好后市的成交量和局部行情，但对房价大涨并不乐观。

　　目前成交量虽然爆了，但底层逻辑还是以价换量。

　　3月份，上海二手房市场300万以下低总价老破小成交占比已经达到64.8%，550万以内高达87.2%。

　　数据整理自：一房一万

　　低总价房源在主导市场。

　　刚性需求确实在启动，但这种市场动力更多来自于价格击穿后的理性抄底。

　　绝不是对未来暴涨的盲目共识。

　　更关键的是，上海楼市的核心置换链条只是刚刚启动，还远没有形成正向正循环。

　　一二手置换虽然已经在往上游传递，但整体来看，从刚需到改善再到豪宅的传导效应仍然是缓慢且脆弱的。

　　挂牌量虽然降下去了，但降库存主要是房东接受不了低价主动撤牌，而不是市场内生的深度消化。

　　从宏观风向来看，上头虽然不压涨了，但也没有助涨的想法。

　　仔细复盘225沪七条新政，你会发现松绑的本质是“精准滴灌，照顾刚需和改善需求”，而非全方位放水大干特干。

　　与此同时，开发商也开始冷静了，拿地只拿最好的。

　　不过这绝不意味着市场没有机会。

　　目前，量先于价的苗头已经打出来了。

　　2025年二手房成交25.4万套创下四年新高、2026年3月再破3万套的高量成交，会慢慢把刚性需求和改善性需求从沉睡中摇醒。

　　从挂牌量的明显减少和新政的配合来看，企稳筑底的信号已经非常强烈。

　　2026年的上海楼市更可能的路径是：量稳步放大，自下而上的价格体系逐渐夯实，刚需外环板块和改善型的优质板块缓慢抬升定价中枢。

　　不同总价段的分化

　　如果再细分不同总价段来看：

　　1）300万以下：距离真正的底部已经很近，流速依旧会很快。

　　2）300-800万：成交量会略微增加，触底楼盘会变得越来越多。

　　这个总价段是上海楼市的中坚力量，覆盖刚需改善群体。

　　经过2025年的急跌，多数楼盘房价回归合理区间，触底信号明显。

　　比如闵行古美、宝山顾村、嘉定南翔这些刚需板块，很多房子25年下半年成交量已回升，部分小区甚至供不应求。

　　如果你在这个总价段找房，2026年是个不错的窗口期。

　　3）800-1500万：成交量会显著增加，压力最大，机会也最大。

　　这个总价段承接了改善需求，会带动成交量上涨；

　　但同时也是次新房解禁密集区，3.2-3.4万套解禁房源大多集中于此；

　　叠加新房入市，供应压力陡增。

　　更关键的是，这类次新房前期跌幅不足，泡沫未完全挤压。

　　所以2026年，这个总价段大概率量增价跌，下半年解禁高峰到来后，跌幅可能超全市平均水平。

　　对改善置换买家来说，这或许是今年捡漏机会最多的区间。

　　4）2000万以上：成交量略微增加，滨江板块成亮点。

　　这是高净值人群的专属赛道，走势相对独立。

　　2026年股市走牛，有钱人从股市套现，转身投入豪宅市场。

　　上海的滨江豪宅兼具居住和资产属性，稀缺性、抗跌性强。

　　比如陆家嘴滨江、徐汇滨江、前滩滨江，26年成交量会上来，部分优质房源可小幅涨价。

　　但那些非滨江区域的豪宅，需求有限、利好不足，成交量和价格会保持平淡。

　　总而言之，2026年的上海楼市会进入强分化阶段。

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　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。