上海利好最大的区域，房价怎么也这么惨？

　　在上海买房圈，三林绝对是最具争议的板块，没有之一。

　　就像 NBA 里的吉米 · 巴特勒，天赋不是天花板级别，但攻防一体、韧性拉满，有人说他是季后赛硬骨头，有人说他是体系球员被高估。

　　三林也是如此，有人吹它是浦东中环性价比之王，有人骂它是城乡结合部的天花板。

　　一个在三林扎根了12年的老土著表示，对这种撕裂感再熟悉不过了。

　　每天早高峰在6号线和11号线换乘站被挤成沙丁鱼的时候，也会暗骂一句什么破地方；

　　但晚上下班出了地铁口，就能买到刚出锅的葱油饼和热气腾腾的老鸭粉丝汤，周末骑个共享单车10分钟就能到前滩太古里，又会觉得住在这里其实也挺舒服的。

　　三林离前滩确实很近，近到前滩就是三林的一部分。

　　你在前滩买房，落户也是落的三林户口。

　　只是我们习惯上把外环外称为三林，外环内称为前滩、杨思。

　　过去十年前滩是最成功的规划，没有之一。

　　过去五年是前滩收获季节，各种配套全部建成，前滩中心出租率100%，太古里跻身顶级商圈，华二前滩成绩进入浦东前三。

　　三林滨江也进入黄金开发期，前滩公馆·澜墅、前滩元境双双触发积分。

　　2026年上海就两个楼盘触发积分，都在三林滨江。

　　新房现在进入寒冰期，中环外的地段，拿着12万以上的价格还能触发积分，是前滩价值的最好体现。

　　桃浦也是中环外，8万多的单价，还得打八折才能卖掉。

　　随着前滩建成，三林的地段价值全面提升。

　　房地产行业有句话，你是谁不重要，重要的是你跟谁在一起。

　　徐汇滨江、前滩成为市中心，三林到市区的距离由8公里、10公里，缩短至2公里。

　　没有比这更粗暴直接的地段提升了。

　　前滩自身也在努力，最不宜居的三林老街全面旧改，今年第一季度已经动工。

　　陆家嘴集团，携手瑞安房地产、浦东房地产及三林资管联合开发，前期投资91.62亿元，要建设“黄浦江东岸艺文水乡，打造世博水环人文节点”。

　　民间称之为三林版新天地。

　　内外利好集中三林，这房价不得起飞？

　　但是你说奇怪不奇怪，三林近些年房价跌了不少，并没有跑赢大盘。

　　跟2022年最高位比，三林小区普遍跌幅30-35%左右，中规中矩。

　　这是因为三林之前泡沫太大了，现在回归价值而已。

　　三林房价的下跌，首先是整个上海房地产市场调整的缩影。

　　2022年下半年以来，上海楼市进入了长达33个月的调整期，绝大多数板块都出现了不同程度的价格回调，三林自然也不能独善其身。

　　但更核心的原因是，三林之前被炒作得太高，超过了它的真正价值。

　　2020年大行情全面启动，下半年二手房成交连续破3万套。

　　当时是中产推动，大家更喜欢社区环境好、房屋品质高的地方，浦东很少，中部、南部就联洋、北蔡大华、御桥、唐镇少数几个。

　　需求突然爆发，二手房供应却越来越少，联洋、北蔡大华被抢光后，购买力冲向三林。

　　而且2020-2021年前滩新房与二手房形成3-4 万/㎡的史无前例倒挂，数十万打新大军打不到前滩就流向了周边区域。

　　大家能看得上三林，是因为这里基本成熟了。

　　从陆家嘴过来，中间基本上没有城乡结合部，没有断层。

　　但是过了三林向东，到浦城热电附近，或者出了外环，直接断层到乡下。

　　北蔡大华涨疯后，购买力外溢到三林，并不会觉得降级太多。

　　再出外环到周浦康桥，大家就觉得接受不了。

　　三林配套也能把大家留住。

　　中产要上班最关心交通，这绝对是三林最大的王牌，也是很多三林居民最满意的一点。

　　6号线、8号线、11号线三条地铁穿境而过，还有在建的19号线，未来就是四线换乘。

　　每天从三林东坐11号线，2站到前滩，3站到徐家汇，15分钟到江苏路，20分钟到静安寺，去浦东浦西都方便。

　　三林外环内的小区，步行15分钟基本都可以找到地铁站。

　　地铁站步行15分钟圈

　　开车的话，上中环、外环、济阳路高架都只要5分钟，去虹桥机场或者浦东机场都不用绕路。

　　唯一的缺点就是早高峰的 6号线和 11号线，那真的是能把人挤到怀疑人生，不过这也是上海地铁的通病了。

　　商业方面，三林虽然没有前滩太古里那么高端，但绝对是"烟火气拉满" 。

　　中房金谊广场、新达汇基本覆盖了整个板块。

　　平时买菜有永辉、盒马，吃饭有海底捞、西贝，看电影有上影国际影城，完全不用出三林就能解决所有日常需求。

　　商场步行15分钟圈

　　医疗资源也不差，三甲综合东方医院南院开车 15分钟也能到。对于普通家庭来说，这样的医疗配套完全够用了。

　　教育上三林差点，能称得上学区的就上实南校，2021年对口的小区很多挂牌价超过10万。

　　更重要的是三林基本成熟的社区环境，拉开了跟周浦、康桥的差距。

　　不愿意去周浦的中产，很多接受了三林。

　　市区中产需求爆发，大量外溢过来。

　　那时候三林东的次新房，房东一天一个价。

　　上午挂8万，下午就能涨到 8.5万。

　　还一堆人抢着付定金，导致三林房价在18个月内暴涨75% ，形成巨大泡沫。

　　更巧合的是，当时浦东南部没什么新房。

　　二手房看起来大片大片的，但是诚意卖得品质房源不多的，1000套的小区一年卖20套就算不错。

　　想去看看新房吧？不好意思，没有。

　　2020年，浦东供应新房14239套；2021年，浦东供应新房13743套。

　　上海每年新房8万多套，只给浦东1万套多点，浦东人民非常缺新房。

　　浦东经济总量占了三分之一，购买力很强。

　　当时浦东不仅新房少，大部分还都在临港。

　　2020-2021年浦东新房分布

　　陆家嘴向南一直到外环，除了前滩就没新房了。

　　前滩是准备给全上海人投资的，浦东人抢到的不多。

　　2020-2021年浦东新房分布

　　没什么新房，二手房再贵你也得忍着。

　　2022年开始，行业下行，浦东的新房开始来了。

　　2022年浦东新房供应翻倍，高达28156套。

　　张家浜、北蔡楔形绿地、新杨思全面上市，新房一个接一个。

　　买不完，根本买不完，分流了众多的改善群体。

　　于是，三林的高端购买力被大量抽走， 曾经的"香饽饽"变成了"烫手山芋"。

　　三林房价这几年的下跌，本质上就是一场迟到的价值回归。

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　　经过这三四年的深度调整，三林的泡沫已经基本挤干，整体回到了合理区间，部分次新盘甚至出现了小幅低估。

　　这些年前滩房价下跌，随着前滩、三林滨江、三林老镇的开发，价值却在不断提升。

　　2021年价值50分，房价80分，泡沫很大。

　　现在三林的价值来到了70分。

　　其实新杨思的开发对三林也是利好，相距3公里，完全相互辐射。

　　受益于价值提升，三林其实没有跌穿2020年起点。

　　三林的金谊河畔三房2019年底单价6万出头，现在能卖到7万左右。

　　但是大虹桥万科天空之城只能卖5.5万，跌穿了2020年起点。

　　春申、南翔、顾村大批小区都跌穿了2020年起点。

　　三林跌得不少，只是2020-2021年泡沫太大，现在部分挤出去而已。

　　对于当地居民而言，如果你是2020年之前买的房子，那完全是受益群体。

　　房价没亏，整体生活品质升级。

　　说句公道话，抛开那些炒作的概念，三林的生活配套其实在中外环间绝对是第一梯队的，甚至比很多内环内的老破小板块都要方便得多。

　　正是因为有这样扎实的生活配套打底，三林现在的房价才显得格外合理：

　　• 三林的动迁房均价 4.5-5 万/㎡，这个价格和中外环间其他没有学区的动迁房板块（如桃浦、淞南）基本一致，完全合理。

　　• 三林东的标杆改善盘 7-9 万/㎡ ，这个价格也和它的区位、配套、产品力相匹配，既没有被低估，也没有被高估。

　　未来三林会不会涨？

　　会，但涨幅不会太大，大概率可以跑赢大盘。

　　为什么？

　　首先，这几年分流三林购买力的除了少量内环内，更多的是同价位的其他中外环板块，如新杨思、北蔡等。

　　现在，这种分流不仅没有消失，反而更加严重。

　　新房还在继续开发，原来的新房有些成了二手，都会掐尖三林的高端客户。

　　1000万以上的购买力，很难再回流三林。

　　其次，前滩对三林的外溢，仅限于刚需和初级改善，高端改善几乎不会外溢到三林。

　　前滩南还有超过 200 万方的住宅供应，未来会进一步消化前滩的自住需求。

　　至于网友经常提到的"三林老街旧改参照蟠龙天地"

　　我想说，这个类比误导性极强，两者几乎没有可比性：

　　• 利益相关方不同：蟠龙天地是瑞安100%持股操盘，而三林老街瑞安仅持股13.26%，虽说整体由瑞安操盘，但利益牵扯太多，不好判断瑞安是否能够完全自主。

　　• 定位不同：蟠龙天地是郊区文旅商业，而三林老街是市区动迁安置项目，商业比例仅12.7%，其中大部分是社区商业，不是文旅商业。

　　• 周边界面不同：蟠龙天地周边是大片空地，而三林老街周边被大量老破小和动迁房包围，很难复制蟠龙天地的网红效应。

　　客观预期，三林老街旧改最大的作用是改善城市界面，而不是打造新的商业中心。它对周边房价的带动作用应该有限。

　　其实说到底，三林就像吉米 ·巴特勒一样，它不是那种天赋异禀、一飞冲天的超级巨星，不会给你带来一夜暴富的惊喜，但它绝对是一个勤勤恳恳、任劳任怨的实力派球员，能给你最稳定的输出和最踏实的回报。

　　在当下这个时间点，房价大幅上涨是不大可能了。

　　但如果从保值、跑赢大盘的角度来看，三林是个非常不错的选择。

　　上游的新房不会继续争抢三林客户，那些新房动不动1000多万，三林已经降到六七百万。

　　客户没了重合度。

　　但需要注意以下避坑原则：

　　• 避坑原则一：不买老破小。三林的老破小没有学区加持，旧改受益有限，未来流动性会越来越差。

　　• 避坑原则二：不买高保障房比例地块的商品房。保障房占比超过30%的地块，商品房的品质和价值都会大打折扣。

　　• 避坑原则三：不买大户型。三林没有高端改善基因，140 ㎡以上的大户型流动性极差，折价率很高。