马云的预测或将成真？全国42%的城镇家庭，或许会面临3个困境

很多人可能没留意过，咱们身边到底有多少家庭手里握着不止一套房。

这个问题，中国人民银行调查统计司其实专门做过摸底。

2020年4月24日，央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组对外公布了一份调查结果，调查在2019年10月中下旬进行，覆盖全国30个省份的3万余户城镇家庭。

结果出来以后，有几组数字让不少人吃了一惊。

城镇居民家庭的住房拥有率达到96.0%，户均拥有住房1.5套。

其中有一套房的家庭占58.4%，有两套房的占31.0%，有三套及以上的占10.5%。

后面两项加起来是41.5%，大家常挂在嘴边的“42%”就是这么来的。

换句话讲，城镇里差不多每五户人家，就有两户以上不止一套房。

同一份调查还给出了另一个数字，住房资产占城镇家庭总资产的比重为59.1%。

一个家庭攒下的家底，将近六成压在房子上，这个分量谁都掂得出来。

也正是在这个背景下，一段流传多年的话又被人翻了出来。

网上广为传播的版本，说马云在2017年前后讲过“8年后最便宜的就是房子，年轻人别买房，8年后房价如葱”。

从2017年往后数8年，刚好是2025年。

当年这话传开的时候，不少城市房价还在往上走，真把它当回事的人不多。

可时间到了2026年，再回头琢磨，味道就不太一样了。

“房价如葱”当然不是说房子会便宜成一捆葱的价钱，这句话的意思更接近于房子慢慢挤掉投资泡沫，价格跟当地人的收入水平靠拢。

其实国家在这个方向上的态度，很早就亮明了。

2016年12月中旬召开的中央经济工作会议，第一次明确提出“房子是用来住的、不是用来炒的”。

2025年7月14日至15日召开的中央城市工作会议又给出一个重要判断，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

大拆大建、房价一路猛涨的年代翻篇了，手里有好几套房的那42%家庭，日子自然也会跟着起变化。

细细梳理下来，至少有三道坎摆在面前。

不少多套房家庭当初买房时，心里都揣着一个默认的想法，真到急用钱那天，房子一挂就能出手。

这些年，这个想法慢慢不太灵了。

不少城市的二手房挂牌量一度居高不下，看房的人不少，真正掏钱的却不多，一套房从挂出去到签合同，等上大半年的并不少见。

为了让买房的人愿意进场，政策这两年确实松了不少。

2024年5月17日，中国人民银行宣布取消全国层面首套房和二套房商业性个人住房贷款利率政策下限，首套房最低首付比例降到15%，二套房降到25%。

到了2024年9月24日，央行又宣布把二套房最低首付比例统一降到15%，首套和二套之间不再区分。

门槛低了，选择多了，买房的人反倒更挑了。

手头预算差不多的情况下，大家更愿意去看新房、次新房，或者配套成熟、通勤方便的小区。

那些房龄老、楼层差、离市区远的房子，在一长串挂牌房源里就不那么起眼了。

所以对多套房家庭来讲，房子并不是卖不掉，只是想快点卖掉，多半得在价钱上松口。

房子占了家庭资产的近六成，这本来是很多人心里的底气。

可资产这么集中，房价一调整，家底的账面数字也跟着晃。

国家统计局每月发布的70个大中城市商品住宅销售价格数据里，2022年以后有相当长一段时间，新房和二手房价格同比都处在下行区间。

只有一套房、自己住着的家庭，房价起起落落，对日子的影响其实有限，毕竟房子不卖，涨跌都只停在纸面上。

手里两套三套的家庭就不一样了，多出来的那几套，当初多少带着保值增值的打算，房价一回调，这份打算就落了空。

为了稳住楼市，国家这两年动作一个接一个。

2024年9月26日的中央政治局会议明确提出，要促进房地产市场止跌回稳。

2024年10月17日，住房城乡建设部等部门在国新办发布会上介绍，要通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

2025年3月的政府工作报告也提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳。

2025年12月召开的中央经济工作会议，又把着力稳定房地产市场列进了2026年的重点任务里。

这一套组合拳下来，市场有了托底，预期也在一点点修复。

不过话要讲清楚，“止跌回稳”的重点在一个“稳”字，跟过去那种一年一个价的行情不是一回事。

指望靠多囤几套房坐等升值，这条路以后恐怕越来越窄了。

房子摆在那儿，看着不吭声，可每年都在花钱。

贷款买的，每个月雷打不动要还月供。

住在商品房小区，物业费一年一交，少则几千，多则上万。

房子空着不住，隔几年还得修修补补，家电家具也在慢慢老化。

房价涨得快的那些年，这些开销被升值抵掉了，没多少人认真算过。

价格平稳下来以后，这笔账就得一笔一笔往家庭支出里记。

减轻还贷负担这件事，国家也出了不少实打实的招。

2024年9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办发布会上宣布，引导商业银行把存量房贷利率降到新发放贷款利率附近。

按当时的测算，平均降幅大约0.5个百分点，惠及5000万户家庭、1.5亿人口，每年能帮家庭少付利息约1500亿元。

2024年10月下旬，各大银行陆续完成了存量房贷利率的批量调整，很多人的月供当月就少了一截。

2025年5月7日，央行又宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房公积金贷款利率降到2.6%，次日起执行。

利率一降，压在不少家庭肩上的担子确实轻了些。

但对同时背着两三笔房贷的家庭来讲，每个月的固定支出依然不是小数目。

收入稍有波动，月供、物业费、孩子上学、老人看病一叠加，现金流就容易绷紧。

这几年有些家庭主动把多出来的房子处理掉，把钱腾挪到别处，图的就是手头松快一点、心里踏实一点。

把这三道坎放在一起看，背后是房地产行业正在换一种活法。

1998年住房制度改革以后，我国房地产走过了二十多年的快速发展期，住房短缺的问题基本解决了。

第七次全国人口普查数据显示，我国城市家庭人均住房建筑面积已经达到36.52平方米。

房子总量不缺了，市场关心的就从“有没有”变成了“好不好”。

增加保障性住房供给、推进城中村改造、建设好房子，这些都是新模式里的内容，落脚点就是让房子回到住人的本分上。

对第一次买房、买来自己住的家庭来讲，现在的首付门槛和贷款成本都比前些年低了不少，这是实打实的好处。

对手里有多套房的家庭来讲，倒是需要重新琢磨一下房子在自家财富里该占多大位置。

马云那句“房价如葱”传了这么多年，夸张的成分大家心里都有数。

它之所以一次次被翻出来，是因为房子回归居住属性这件事，正一步一步变成眼前的现实。

对42%拥有多套住房的城镇家庭来说，变现慢、家底缩水、持有成本吃紧这三个困境，早一点看清楚，就能早一点从容应对。

1 中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组.2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查J.中国金融，2020年4月24日发布.

2 国务院新闻办公室.国新办举行新闻发布会介绍金融支持经济高质量发展有关情况EB/OL.2024年9月24日.