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观塘海滨道一栋甲级写字楼，最近悄悄贴上了银主盘（法拍）的标签。
它叫绿景NEO，2019年才落成，楼龄不到七年。270度无遮挡海景，标准层面积超过3万平方呎，地下还藏着400多个车位。放在任何一座城市，都是顶级配置的优质资产。
如果住在启德跑道区内海那些项目的楼盘里住户，一定能看到这一栋办公楼。(红色箭头)
来源：网络
汤姆翻到这宗交易，看完沉默了很久。这一切的起点，要回到2017年。
来源：香港01
90亿买入，当年的“九东之王”
2017年，是内地房企在香港最风光的年份。绿景中国地产斥资90亿港元，从香港老牌开发商会德丰手中买下这栋楼。当时它叫8 Bay East，总楼面约60万平方呎，成交呎价高达1.5万港元。这是九龙区有史以来最大额的全幢商厦买卖，一时风头无两。
绿景把它改名为绿景NEO，顶层留作集团总部，其余楼层租给了平保、周大福人寿、都会大学、金蝶国际等知名租户。出租率一直不错，运营得风生水起，看起来是一笔相当成功的投资。
来源：地产站
汤姆翻了一下当年的新闻，满篇都是“内地资本横扫香港”“九东甲厦价格创新高”。那时候，没人觉得这会是问题。市场的狂热期有一个铁律：你最容易忘记的，恰恰是风险本身。
爆雷之后，50亿欠款压顶
但内房的故事，这几年已经翻到了另一章。
2025年2月，绿景中国宣布涉及巨额债务违约，面临清盘呈请。一石激起千层浪，这栋90亿买来的甲厦，很快被银团接管。市场消息透露，目前这栋楼仍有超过50亿港元的银行欠款，最大债主是中国银行，其他银行财团成员也在其中。相当于绿景投进去的90亿里，有一大半是借来的。
来源：香港01
汤姆算了一下：90亿买入，50亿欠款，加上这几年累积的利息和未还本金，绿景在这栋楼上的亏损，恐怕不止腰斩。杠杆的逻辑从来如此：它不创造价值，它只是把未来的风险，提前搬到了今天的账本上。
估值腰斩，写字楼市场的缩影
有市场人士估计，目前九龙东整体商厦价格已较2017年高峰期回落约一半。绿景NEO的估值，大概率也跟大市一样，大幅滑落。当年1.5万港元的呎价，现在能卖到多少？没人能给出答案。
来源：香港01
第一太平戴维斯和高力已被委任为联合独家代理，公开招标，价高者得。部分交吉，部分连租约。这意味着买家既可以选择整栋拿下，也可以分开承接。这种灵活的出售方式，在目前的市况下，算是比较务实的选择。
汤姆觉得，这栋楼的硬件本身没问题——海景、新楼、大平层、租户优质。但市场大势如此，再好的资产也扛不住周期。在周期的面前，硬件不值钱，眼光不值钱，只有时间说了算。
周期面前，没有侥幸
90亿买入，50亿欠款，估值腰斩。绿景NEO的故事，不是孤例。
过去几年，内地房企在香港扫货的规模有多大，如今爆雷的动静就有多大。从写字楼到住宅地，从雅居乐到潘苏通，从许家印到许荣茂，从启德到九龙东，高位接盘、如今被接管的身影比比皆是。
绿景大堂 来源：地产站
汤姆常说：资产本身没有错，错的是进场的时间。
2017年是香港商厦的狂欢顶点，那时候，钱便宜，胆子大，买什么都觉得还能涨。如今潮水退了，才知道谁在裸泳。而裸泳的不止一家，绿景NEO只是被潮水冲上岸的其中一个。
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