温州"新十条"落地：需求端与供给端双向发力，助推住宅市场企稳回升

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政策背景与核心内容概览

2026年4月24日，浙江省温州市正式发布《持续促进房地产市场健康发展十条措施》（以下简称"新十条"）。此次政策出台的核心目标在于进一步满足居民刚性和改善性住房需求，着力稳定房地产市场，在住房公积金、信贷认定、预售管理、房票使用等方面持续发力，形成需求端与供给端的双向组合拳。

"新十条"既延续了此前温州在房地产领域"因城施策"的调控思路，也针对当前市场下行压力加大、去化周期拉长等突出问题进行了精准回应。从政策结构看，可按照政策作用对象划分为需求端（第1—4条）和供给端（第5—10条）两大维度。

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温州住宅市场现状分析（政策出台的市场基础）

据克而瑞数据分析，2025年至2026年4月，温州新房市场（统计口径为普通住宅、别墅）整体呈现"成交承压、均价震荡、库存去化周期拉长"的典型特征，这也是"新十条"出台的直接市场背景。

（一）成交层面：下行压力明显，3月出现阶段性回暖

对比2025年与2026年1—4月同期成交情况，温州新房市场同比下行态势较为显著。2025年1—4月，成交套数累计为8225套（1月2181、2月2008、3月2285、4月1751）；而2026年1—4月累计成交套数为6801套（1月1356、2月1268、3月2506、4月1671），同期累计成交规模明显回落。

从月度走势看，2026年1月、2月成交套数同比分别下降37.83%和36.85%，成交金额同比分别下降24.11%和31.42%，市场冷意较为突出。但进入2026年3月，市场出现关键性转折——成交套数环比大幅回升97.63%，同比由负转正增长9.67%，成交面积环比+90.09%、同比-0.69%，成交金额环比+81.68%。2026年4月延续热度，成交套数达1671套，成交面积21.03万㎡，成交金额37.97亿元，表明在政策预期与传统旺季共振下，市场回暖动能正在积聚。

数据解读：2026年3月成交套数与成交金额同步跳升，环比增幅近一倍，反映市场具备良好的需求弹性，为"新十条"效果释放奠定了市场基础。（数据来源：克而瑞）

（二）价格层面：均价震荡下行，2025年下半年同比转负

从成交均价走势看，温州新房成交均价自2025年1月的17050元/㎡起步，经过2—6月的攀升至21995元/㎡高点后逐步回落。自2025年9月起，成交均价同比连续多月呈现负值：9月-7.19%、10月-15.08%、11月-5.30%、12月-9.83%。进入2026年，1月、2月同比回升至+15.80%与+3.63%，但3月再次转负至-7.51%，成交均价回落至18039元/㎡；2026年4月成交均价为18052元/㎡，整体呈现震荡下行格局。价格端承压，反映了市场供需再平衡的阶段性特征。

（三）库存与去化层面：库存高位、去化周期拉长

据克而瑞数据分析（统计口径为普通住宅、别墅），2025年1月温州新房库存套数为51531套，库存面积658.78万㎡；此后库存规模逐月小幅收缩，但整体仍处于4万套以上的较高水平。2026年3月库存套数降至41753套，同比-13.35%、环比-9.52%；库存面积531.23万㎡，同比-14.06%、环比-10.10%，为政策出台前的最新库存水平。

温州新房库存及去化周期变化(2025/01-2026/03)

从12个月去化周期看，由2025年1月的25.6个月，一度上升至2026年2月的29.7个月高点，2026年3月随成交放量回落至26.7个月。整体来看，温州去库存压力仍然存在，尤其是在2026年初成交低迷阶段，去化周期明显拉长，政策端刺激需求、加快去化已成迫切命题。

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政策对住宅市场的积极影响

（一）需求端：降低置业门槛，激活刚需与改善需求

1. 公积金政策组合拳减轻置业资金压力

"新十条"第1、2、3条构成了公积金端的组合政策：其一，将职工购建、大修自住住房及偿还住房消费贷款的公积金提取时限由12个月延长至36个月，给予购房家庭更充裕的资金调配时间；其二，新增契税、住宅专项维修资金两大提取场景，直接降低购房附加成本。

结合温州此前既有的公积金贷款额度提升至130万元、二套首付比例降至20%、利率低至2.6%等政策基础，本次"新十条"形成了"贷款+提取"双轮驱动的公积金支持体系，在首付、月供、税费三端全方位减轻购房家庭的即期资金压力，对首套刚需、二孩多孩家庭与公积金缴存主力群体尤为友好。

2. 套数核减政策打通"卖旧买新"置换链条

第4条是本轮政策中改善端的突破性亮点。规定"在拟购住房县（市、区）范围内有住房正在挂牌出售的家庭，住房套数可核减1套"，政策执行至2026年12月31日，多套挂牌仅可核减1套。该政策实质上在原有认定标准基础上进行了定向优化——只要名下住房处于真实挂牌出售状态，即可按核减后的套数认定信贷资格，变相实现了对改善型家庭"认房认贷"向"认贷不认房"的过渡。

对于持有房挂牌家庭而言，这意味着新购住房可按更低套数享受首付比例和利率优惠，极大地降低了"卖旧买新"的资金门槛和时间成本；对于二手房市场而言，新增挂牌房源有助于盘活存量；对于新房市场而言，由二手房挂牌家庭转化而来的改善型购房需求将直接转为新房成交，形成"挂牌→置换→新房去化"的完整传导链条。

（二）供给端：优化预售管理，加速企业资金周转

1. 预售资金监管优化（第5、6条）

"新十条"明确预售项目完成房屋所有权首次登记后即可申请解除预售资金监管，相较此前温州2017年颁布的《关于进一步明确预售资金监管和住房信贷政策有关问题的通知》（温住建发〔2017〕169号）中以整个项目为监管对象、严格监管工程预算清册总额的监管要求，此次在监管退出节点上有所松动。这一调整有助于缓解房企资金沉淀压力，提升项目资金周转效率，保障项目有序推进和按期交付。

2. 退购房源自行销售（第7条）

允许房地产开发企业在与购房户解除合同后自行销售退购房源，简化了退购房源再流通的流程，提高了房源的二次匹配效率，避免房源长期闲置，对企业销售端形成直接支持。

3. 预售转现售与公示期优化（第9、10条）

第9条允许未售房源在竣工备案后申请预售转现售，顺应当前市场对"现房/准现房"的偏好趋势，有助于房企根据市场节奏灵活调整销售策略；第10条将取得预售许可证或现售备案证明后的公示期缩短至1天（不含公示当天及法定假期），显著提升开盘效率；同时允许超高层项目单幢分期预售，契合超高层开发周期长、分批入市的实际需要。上述措施合力缩短了房源从供应到销售的链路，有助于加快去化节奏。

（三）房票政策加码（第8条）：存量化解与新房去化双赢

第8条加大"房票"使用支持力度，鼓励房地产开发企业接收房票，延续并深化了温州既有的房票政策体系。结合此前温州龙湾区已落地的房票细则（包含最高15%奖励、全市流通、"房票抵首付"等支持机制），房票已成为打通城市更新征迁补偿与新房去化的重要纽带。

在当前温州新房库存仍超4万套的市场背景下，房票政策具有双重价值：一方面承接征迁安置居民的购房需求，化解存量安置压力；另一方面将这部分购买力定向导入新房市场，形成"存量化解+新房去化"的良性循环，对当前库存高位的消化具有显著助推作用。

（四）综合效应：多维共振释放政策红利

"新十条"并非孤立政策，而是2025年以来温州楼市政策的集大成者。结合2025年已陆续落地的公积金优化（额度提升、首付比例下调、利率下调）、购房补贴、以旧换新、四代宅供应等政策，本次"新十条"在需求端进一步降低置业门槛、在供给端进一步激活企业活力，政策环境已从早期的"限制性松绑"升级为覆盖"购房家庭—开发企业—市场流通"的"全方位激活"。多维政策叠加下的共振效应，有望在后续几个季度持续释放。

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政策效果预期与后市展望

1. 短期（2026年二季度）：政策利好与传统销售旺季叠加。2026年3月温州新房成交套数已环比+97.63%、同比+9.67%，出现明显回暖信号；4月成交1671套，延续了相对活跃的态势。在"新十条"落地后，预计5—6月成交量有望进一步延续回升势头，二季度市场修复节奏有望加快。

2. 中期（2026年下半年至年底）：套数核减政策窗口期持续至2026年12月31日，将在未来8个月内持续激发改善型客户的置换意愿。随着"卖旧买新"链条持续传导，全年库存去化周期有望在2026年3月26.7个月的基础上进一步改善。

3. 结构性影响：从受益群体看，政策更直接利好刚需与首改客户——公积金提取放宽、契税及维修金可提取显著降低了资金门槛；从产品结构看，高品质改善产品（如四代宅）有望受益于置换链条激活而加速去化，市场结构将呈现"以质取胜"的新特征。

4. 风险提示：政策效果的充分释放仍依赖宏观经济修复节奏、居民收入预期改善、就业市场稳定等外部因素。若外部环境偏弱，购房者观望情绪可能延缓政策传导效率，需持续关注成交、库存、价格等核心指标的后续变化。

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结语

温州"新十条"是继2023年12月《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展的若干政策》之后又一轮政策深化。政策内容涵盖公积金提取、信贷套数认定、预售资金监管、退购房源销售、房票使用、预售转现售及公示期优化等十大方面，在需求端降门槛、供给端增活力、企业端减压力的多维组合下，形成了体系化的"稳市场"政策工具箱。

当前温州新房市场虽仍面临一定的成交与库存压力，但2026年3月以来成交套数同比转正、库存规模同比收缩13.35%等积极信号已经显现。在"新十条"政策红利、既有政策叠加与传统销售旺季的多重共振下，温州住宅市场有望在2026年加快企稳回升步伐，为城市房地产市场的长期健康发展奠定坚实基础。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞分析师王义文，通过人机协作综合使用AI文章、行业Skills和数据分析( https://www.dichanai.com/ )撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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