一周综述：浮山后的高房价里有多少是学区溢价？

浮山后的高房价里有多少学区溢价不好说，但是忽视肯定会遭到反噬，这就是最近劲松三路小学事件闹得沸沸扬扬的根本原因。

简单说，浮山后学区的核心吸引力在于小升初采取的四校（65中、四实验、二实验、二实验分校）派位制度，如果劲松三路小学改成九年一贯制，那么该小学区域的学生是不是就被剥离出派位池，只能上这所未来未可知的新初中了？

不管有没有合理的动机，这事都不是可以偷偷施行或者强行通过的，所以有司最好早早把事情解释清楚，不然，各种情绪激荡之后很容易给事件系上一个死结。

来看一看，上周青岛楼市发生了哪些事。

1

青岛假房产证按揭业务正在收网！

前些天有消息称，因涉及假房产证按揭业务，某银行青岛分行多名个贷客户经理被警方带走调查。我还没来得及细看，各处的消息就删的干干净净。

大约记得里面有一句话说：外部环境、内部制度以及员工素质都差不多，谁家业绩爆单必是不走寻常路。

多么简单又朴素的道理！

应该不用多久，假房产证按揭这个大瓜就会爆了。

2

开发商圈占公共绿地当院子咋赔？

黄岛区综合行政执法局于4月28日公布的一则行政处罚决定书显示，该局对西海岸海月星湾二期的开发商罚款8万元，原因是在规划验收之后交付之前，开发商用护栏将房屋周边公共绿地圈占为院子给业主使用，共圈占62处院子，总面积约1922平方米。

有司处罚完了之后，业主们可以起诉索赔公共部位占用费，因为开发商的行为侵害全体业主合法权益，破坏小区公共空间与居住公平。

按照已经生效的司法案例，占用费 = 绿地面积 × 当地同类场地月租金 × 占用月数（通常追溯 3 年）。

3

既要降价，又要涨佣！

这个五一，城阳白云山片区的金鼎云台府开出了最高8.4万/套的销售佣金。有意思的是，该项目是淄博房企金鼎智达集团的青岛首作，2022年3月拿的地。因为在开盘、定价乃至户型等各个方面都与周边开发商的节奏不同，被业内认为有点“飘”。

金鼎自己把这种“飘”说成是“不差钱”，反复强调“土地和在建工程没有抵押”。

可能是真不差钱，这边迟迟不卖，那边（2023年12月底）抽冷子在崂山血拼176轮拿了个地王，就是金家岭板块迪生山庄北的地块。

现在涨佣卖房，是不是意味着有了资金压力呢？

我觉得更多的可能是嗅到了楼市的暖意，谁都能看出来，筑底数年的青岛楼市已经开始分化，老破小与远郊大盘继续沉沦，主城新房则一个接一个开启摇号选房。

说主城不“散”主城、说新房不“散”新房的金鼎云台府以及这一类型的房源就面临选择，要想蹭上楼市暖意，拿什么跟主场新房拼性价比呢？

一边降价一边涨佣呗，两杆子杵下去，没准就能刺破壁垒之墙。

4

物业空档期该不该交费？

即墨德馨珑湖小区的业主反映，老物业在服务合同已经到期且没有续签新合同的情况下，继续以“事实服务”为由收取物业费，不知道是否合规。

当然是合规的，因为按照《民法典》相关规定，在新物业接手之前，原物业服务合同继续有效，只是变为不定期合同，物业应按原合同履行义务，业主按原合同标准支付物业费。

如果物业服务企业服务质效严重不达标，致使未能实现合同目的引发业主不满，那就是另外一个问题了。

5

楼顶高位水箱爆漏怎么办？

“水流在楼道内激荡的场面，把住户们都看呆了！”这是媒体在报道青岛市北区某小区楼顶水箱发生爆漏时形容的场面。

大港街道于4月29日回应说，事发当日就已经处置完毕，房屋质量未受影响，目前责任认定及补偿工作正在进行中。

现在楼顶水箱很普遍，如果发生爆漏该如何赔偿呢？

楼顶高位水箱属于全楼共有设施，所以需要确定向谁索赔，因为老房基本已过5年质保期，所以不是开发商的责任，而是承担日常管理维护的物业。如果疏于维护和巡检，则物业承担主要赔偿责任，如果物业工作尽心尽责无明确过错，则损失由全楼业主分摊，可以动用住宅专项维修资金。

6

陪开发商走过青涩岁月！

近日有权威媒体报道称，青岛滨海国际中心某著项目的精装修发霉是普遍现象，业主群里关于发霉的抱怨，搜索出来的聊天记录一屏两屏根本拉不完。

作为中信某富地产首入青岛主城的标杆之作，后海边的这个项目被各方寄予厚望。从市北区政府到开发商，再到买房的业主，都希望它像开发商拍胸脯承诺的那样，成为“央企兑现力标杆!”。

也确实做的不错，配套不落空、效果变实景加上美学基本在线，看上去很美。

为什么住起来不美了呢？

还是经验不足吧，谁都知道在海边盖房子和在内地盖房子肯定有不同，但是如何在一个多层级的央企运转体系里把控和驾驭这种不同，可不仅仅是认知的问题，还包括对抗体系的巨大惯性和路径依赖，以及信息堆积带来的埋没。

知之很容易，行之一头包。

也只有出现某著这样的大事件，整个体系才能出现纠偏之力。嗯，再有下次应该就不会出现这样的问题了，前面的只能是交学费了。

至于业主嘛，只能说一句“昔年青的发涩，幸得故人相守一程”了，山高水长，有缘再会吧。

编辑：周道