广东
龚晨，笔名物业大脸妞，物业行业知名律师，深耕物业行业法律服务领域多年，毕业于美国宾夕法尼亚州立大学法学院，先后任职于华润万象生活、万物云核心法务岗位，深度参与华润万象生活和万物云IPO的全过程法律工作。现任旷真律师事务所物业法律部部长，为多家头部物企定制专属物业行业法律服务，帮全国各地中小物企解决实际问题。
在《中国物业管理》《现代物业》《住宅与房地产》等行业期刊发了三十多篇专业文章，是上述期刊的特邀作者。同时担任中国物业管理协会法律专委会委员，北京、深圳物协的法律委员，也是香港特许房屋经理学会亚太分会会员。深耕细作大湾区物业经理人交流，希望湾区物业一起发展进步。
前言
物业服务费催收，是不少物业公司的 “老大难” 问题 —— 业主拖欠费用理由五花八门，有的以房屋质量瑕疵拒缴，有的以物业服务不到位抗辩，直接上门催缴，咱们物业人经常吃 “闭门羹”，走到诉讼环节又因流程不熟、证据不足栽跟头。
本次的《物业服务费催收诉讼操作指引》，正是为解决这些痛点而来。它摒弃了空洞的理论，直击核心痛点：如何精准锁定被告，避免主体错误？如何构建无懈可击的证据链，让事实自己说话？如何在庭审中有力反击“服务瑕疵”等常见抗辩，牢牢把握主动权？
如何确定诉讼主体
物业公司作为诉讼原告；业主作为诉讼被告，若《商品房买卖合同》或房屋权属登记人为多名业主，无论其亲属关系、共有情况、房屋占用使用情况，所有签署《商品房买卖合同》或房产证记载的业主均应列为共同被告。
同一套住房，若业主购买的属于存量商品房的，应将新业主作为被告；若旧业主也未完清物业费的，应分别起诉；但是如果搞不清楚具体的房屋过户时间，则可以把新旧业主一起作为被告，让业主自己说清楚交付的时间。
若业主和物业使用人（租户、亲友）对于物业费的交纳有约定并在项目备案的，应该将物业使用人和业主列为共同被告，要求共同被告承担连带清偿责任。
诉讼请求
具体诉讼请求应查阅物业服务合同合同（协议）之后再拟定。原则上为要求支付所欠费用（含公摊水电气等费用）及承担违约金；对于未约定物业费给付日期或业主（物业使用人）确有合理理由、且不属于恶意欠费的，对违约金则与客户评估后确定。
证据及主体适格证明收集
提起诉讼前，应向客户收集下列证据和材料（一户一案，每一案件需准备两套资料，如果一个案子存在多个被告，则需要准备每个被告及法院的证据份数）：
起诉材料
1、代理人授权手续：《授权委托书》、身份证明文件（代理人的劳动合同、社保缴纳证明）。
2、原告方主体资料：营业执照复印件、法定代表人身份证明（身份证明书及身份证复印件）。
3、被告主体资料：身份证复印件（自然人）；如为企业法人，则按《民事起诉状》原件（见附录），按被告人数+法庭1份准备副本。
4、证据目录及证据复印件，按被告人数+法庭1份准备副本。
5、如涉及财产保全的，应同步准备《财产保全申请书》及财产线索。
诉前调解
应结合业主的态度及调解方案的利弊分析再反馈至公司领导处，是否接受调解，如接受调解，则应就调解方案书面获得公司领导同意后执行。
立案后再进行的调解，原则上不撤诉（被告实际已交纳物业费的除外），应请法院出具调解书。
调解撤诉结案应办理诉讼费用减半退换事宜（法院实际减半收取的除外）。
未完待续.....
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