买方市场，二手房东如何应对『刁难』？

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

我们很多老粉卖房的时候，基本是一抹黑，尤其在这个买方市场，更是被中介他们牵着鼻子走，不说毫无战斗力，至少也是自暴自弃。

我见过成都有些99成小区房东已经在反pua，抱团取暖，虽然也尊重市场，但也不会毫无底线的被中介各种踏雪，被买家各种无理挑刺。

今天说点实用的，真正站在某壳签约中心谈判的时候，怎么稍微掌握点主动权？

知己知彼，不卑不亢...

一定要提前做好工作，这世上要么动脑，要么花钱。不愿意花时间动脑壳的人，一定会付出更大的代价（金钱）。

1、买家挑毛病，比如楼层太低了，朝向不好（西晒或朝北），没电梯，装修老旧，物业一般...这些常规问题会挨个说遍。

这个时候不要急于反驳，陷入情绪对峙，对买家下定和自己出售都不利。要知道他之所以挑刺，其实是想买，只不过...要用缺点来压价。

先承认对方说的，但找补或者转移优势。

比如，我的楼层是矮，但是你看看对面楼间距是很远的，所以采光还是不错；我是当西晒，但成都阴天为主，夏天西晒可以拉窗帘开空调解决，我们实际入住那么多年，冬天这太阳简直太巴适。

我们楼层不高，你们带老人小孩的，上下楼相对方便，也可兼顾锻炼身体，而且你看到这个户型非常方正，得房率很高，是同小区里最好的几种户型之一...

这个时候基本上算有来有回的交锋，你的答卷分数不低，对方肯定也是充分了解到这些情况后，你的回复算是中肯客观的，双方也仍然处于友好洽谈状态。

2、压价。

常见的压价方式，就是拿同小区前不久的成交来压价，比如买家说中介给他展示了3月成交一套同户型，总价200万，所以你这套报价208万肯定是偏高了。

这个时候你怎么接？

如果不事先做好工作，中介也现场调出那套成交记录，很多房东瞬间头皮发麻，觉得市场可能真就这样糟糕，完犊子了，自己肯定也只能降价到200万。

事实上呢？作为聪明的卖家，肯定要提前做市场调研，向中介现场面对面索取整个小区（乃至隔壁小区类似产品）的近半年成交记录。

分析每一套房源的优劣势和成交价格，卖得高的，你要掌握其核心优势是什么，卖得低的你要掌握其缺点和买卖双方心态是怎样的，尤其是历史低价房源，其楼层朝向视野采光，户型装修隐蔽问题，房东卖房原因买家砍价情况等。

还是那句话，知己知彼百战百胜。

当你完全提前掌握这些信息之后，瞬间能秒懂谈判现场的这套房真伪，以及房源的核心问题。

那套房是清水，你自己基装出来都不止8万块吧？更何况我这边是精装好的呢。我这边别看着风格一般或者说不对你胃口，但用材用料都是实打实的大牌，以前的装修资料包都可以全部翻出来给你看，你最多替换一些软装即可安心搬家，无需等待漫长的装修期和敞甲醛，我晓得你们也是为了年底结婚用的，所以买我这种房子，一定能省时省心不少。

3、死磕。

买家这个时候往往会说，我们预算就封顶200万，往上一分钱都拿不出来了，首付都是借了又借的，你就给个实话吧，一口价200万，你要卖就卖，不卖我们就再去看看别家的。

所谓的预算封顶，其实都是买家常用套路，从来没有绝对的封顶。8万的价差，按照1.5成首付，也就是1.2万，能买200万房子的人，你觉得真的会差1万的首付吗？不会的。

作为卖家还是先理解站位，然后再共同想办法。

比如说，我们当年买房也是这样过来的，非常理解你们的情况想法（双关），但我这房子的确是非常有性价比，又合乎市场行情的优质房源了，双方的诚意也是满满的，不然你我也不会坐在这里谈判这么久对吧？

首付比例可以调低一些，这样资金和杠杆更宽裕；或者拉长首付周期，你们再去想想办法？还有可以公积金或组合贷款，降低利率，卖家在时间和流程上完全配合；我们里面的全套家具家电都可以不带走，变相为你们节省软装...

但真的没有多大空间了，208万的房子只给200万，确实超出了我们的下限了，不如各退一步？我们最多能接受205万的底价，你们思考下，觉得能签就随时找我们，不能签我们也找找其他买家来谈。

整体这样来说，基本上就属于不卑不亢，尊重市场，也掌握谈判节奏的卖家应对之策了。

当然有的人说，现在200万不卖，以后190万都卖不掉。。。作为买家再怎么膈应人都是你做得对，但作为卖家，一个愿打一个愿挨，是你自己的事。

技术层面的细节处理——不动脑就花钱。

以下为视频版：

新的一年，房段子团队继续专注于客观立场的咨询分析——