西安千亩城更重点片区改造提速，未来规划已清晰！

从2021年西电集团启动“退城入园”搬迁，直至2025年西电片区被列为西安五大城市更新试点片区之一，可以看到这一重点片区，正在加速规划改造的步伐。

同时，土地腾退与出让步伐明显提速，2025年，西安市西电片区全年共成交10宗地块，合计413亩。2026年西电片区拟供应经营性用地共14宗约44.8公顷（672亩）。

作为西安目前唯一一个可开发土地全部位于二环内、且拥有上千亩成片土地的城市更新片区，西电片区，正从长达数年的蛰伏期中苏醒，成为西安二环内工业遗存体量最大、期待感最强的城市更新板块之一。

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定位逐渐清晰

西电片区怎么改，如何改，一直是大众关注的焦点，近期随着官方不断释疑，这一千亩片区的未来定位已逐渐清晰。

全新规划后的西电片区，北至陇海线、南至大庆路、西至汉城北路、东至环城西路，总面积约4.98平方公里，涵盖了较多工业仓储用地和交通用地。

同时，汇聚了多处工业文化遗产（如西仪“飞机楼”、西开行政楼等近现代优秀建筑）、汉长安城礼制区历史文化遗存、西电集团产业园区等要素，因此也承担着西安中心城区工业转型升级和产业能级提升的重要使命。

西电改造前航拍

未来西电片区将围绕“城西科创芯、人文活力城”的目标定位，充分发挥片区内历史文化资源集中、品质公服配套完善、产业发展优势突出等特点，集聚商业商务、科研文化、现代服务业等功能，按照功能优化、保用结合、资源盘活改造方式，实现规划引领发展、促进片区更新、服务项目建设、解决遗留问题。

西电片区效果图

可以看到，该片区通过西电集团的搬迁腾挪土地，为新规划的实施留出空间，为老城区寻找新增量带来一次机遇。

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各片区规划改造极具创新

西电规划通过科创产业集聚，促进产城融合、创新礼制区空间功能转换，助力区域活力激发，最终将其打造成为科创研发、检验检测、产业孵化、工业文明展示及文物保护活化利用“五位一体”的现代服务业集聚区。

而整个西电片区划分为7个更新区块，原西站更新区块、西电东区更新区块、西高院检测服务业提升区块、西电西区更新区块、延长等企业更新区块、变压器厂搬迁后轨交一体区块、西仪更新片区等。

随着相关片区效果图释出，转型方向和城市界面的动向也颇为明了。

西高院更新效果图

如西高院片区，在此次西电片区城市更新中被规划为产业升级与功能重塑的核心引擎，将通过企业自主更新，在原址上对大部分建筑进行轻量化改造。

实现将过去独立的厂区“去围墙化”改造，推动园区、街区、社区将实现互联互通，为园区内提供便捷通畅的社区生态环境，不仅便捷园区企业和客户，同时将加大对上下游企业的入驻吸引力。

这也符合4月初，西安市主要领导调研该片区时所强调的：保护好历史文化遗产与工业遗存，保留城市记忆，不搞大拆大建；盘活闲置厂区厂房，植入科创、文创等新业态，集约高效开发，补齐短板，激发活力——这正是片区可持续发展的方向。

西容厂更新效果图

这一要求也体现在了土地出让方面，据公开信息显示，西电片区的不少土地出让上，以 “带方案出让”“综合评价法” 为核心工具，将规划条件、产业要求、文保责任等多元目标转化为具有约束力的出让条件。

如西电东“公园+体育”混合用地，明确地块建设方案，作为土地供应方案附件；西仪居住地块，保留一处现状建筑面积约5400㎡的现状办公楼，作为社区邻里中心；西仪“文化+商业”混合用地，拿地主体同步编制历史建筑修缮方案，活化利用满足保护要求……

这种方式，根据项目实际情况需求，将经营性用地、公共服务设施、基础设施等整体组合出让，且既明确文保要求、设施配建标准等不可突破的底线，又通过功能转换、用地混合等激励措施，形成“绩效越优、条件越优”的正向循环。

西电片区创新出让模式不仅保障了公共利益，更推动市场主体从开发建设者向城市运营者转变，为构建可持续城市更新实施机制提供重要助力，实现从“卖地”向“经营城市”、从“静态管控”到“动态治理”的转变。

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提速之后的挑战与破局

出让节奏加快、模式创新频出，西电片区无疑是2025年以来西安城市更新领域最受关注的“试验田”。

但仍有诸多挑战需要直面。

如产业导入看，西电集团搬迁后，若仅引入几家头部机构、大量填充住宅和商业，则容易滑向“房地产化”——这也是国内许多工业区更新的通病。西安能否在西电片区探索出“保留部分生产功能+嵌入创新孵化”的混合用地模式，值得持续观察。

目前，首批落地项目方更多为地产企业，如何填补区域内的科创基因，还待后续观察。

从空间连通看，区域地块之间天然存在物理阻隔。想做到社区与园区互联互通，需要在市政路网微循环、慢行系统、地下空间开发上投入真金白银。

不过可以看到西电片区的改造充分考虑了这一点。据了解，根据西安城投的公开信息，全市范围内的次支路微改造系统治理工程正在铺开，其中多条涉及城西及周边区域的道路完成了系统升级。

例如，三桥新街—大庆路—长乐路这条横贯东西的“大动脉”微改造工程已开工建设，通过交叉口综合治理、优化公交站点、修复路面病害等举措，有效减少了交通冲突点。

而今年从市级到区级到片区，都在推动西电的改造提速，未来究竟要怎么改好这片难得的城内黄金连片土地，不仅关乎城西居民的日常，也将为西安乃至全国老工业基地的“退二进三”提供一个可供对标的样本。

接下来，我们将持续关注。

编辑：解革

审核：Lyna

监制：号称嬉皮

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