物业费的改革，到了刻不容缓的时候！

@图源：第一财经视频号，侵删！

关于物业费的热点，直接说两个新闻吧

第一个：

5月1日，江西共青城市物业服务突出问题深化治理突击战工作协调机制办公室表示，现向全市广大公职人员、党员干部发出倡议：主动按时、足额缴纳物业费，绝不拖延推诿、不打折扣、不搞变通，以实际行动履行业主法定义务。

除了共青城市以外，4月20日九江武宁县、4月28日九江采桑区先后发布倡议书，要求公职人员党员干部带头履行业主义务，按时缴纳物业费；对物业服务的问题诉求，应通过业委会、社区协商等合法渠道理性解决，坚决杜绝以拒缴、拖欠物业费的方式激化矛盾。

第二个：

贵阳南明区交建花园小区的原物业撤场。这个小区是安置房小区，共有576套住房，531户入住业主，只有25户按时交了物业费；

因长期欠缴公共电费（累计超3.7万元），供电部门于2026年5月切断小区公共区域用电，导致电梯停运、路灯熄灭、高层二次加压供水中断，高层住户生活受到严重影响，71岁老人需每天爬20层楼；

村委会组织村支两委工作人员入户沟通，试图解释物业费用途和小区运营成本，推动业主缴费，但效果有限。

熟悉国内环境的同学都知道，一旦到了倡议环节，说明这件事已经很严重了；

尤其是倡议书首对公职人员，更严重！

关于物业、业主、物业费的事情，前不久写过一篇小文章，链接在这里。

这篇小文再重复一下之前的观点——

物业、业主和物业费的矛盾，明面上是业主个体对物业服务质量的个体感受，本质上是经济周期带来的收入减少而诱发的对居住支出的敏感性增强

倡议是解决不了问题的；

物业大撤场也是解决不了问题的。

随着小区的房龄越来越大，物业服务要花的钱越来越多，矛盾越来越大，这是一个恶性循环，甚至不会有正向循环，即便物业做到200%的超额服务。

请注意业主的条幅。图源：网络，侵删！

那么问题来了！物业的恶性循环有没有破解之道？

搞清这个问题之前，先看一下国内物业的收费方式——包干制。

不管物业费是0.5元也好，还是55元也好，业主缴纳的物业费到了物业公司口袋里，物业公司按照合同约定进行管理和服务；

扣减物业公司的成本后，剩下的是物业公司的利润。

假设小区能收上来500万物业费，管理服务成本是300万，物业公司的毛利润就是200万；

第一种情况，缴费率低：缴费率在60%以下时，物业公司就要开始想法节约开支，对应的结果必然是服务质量的下降；

第二种情况，房龄增加：即便缴费率100%，随着房龄的增加，物业的开支随之增加，物业公司要想维持之前的利润，最优解仍然是能省则省，电梯、消防、供电、二次供水的设备能不检测就省一点钱

第三种情况，贪墨成风：这种情况最可恶！业委会和物业公司沆瀣一气，盯着维修基金这块肥肉，10万元的设备报价到30万元这类事情很常见；业主的矛头要么对着物业公司，要么直接要求业委会改选，小区依旧是恶性循环。

包干制可以刺激劳动者的积极性，但对于收入已经确定了上限天花板时，不要高估人性！

香港的物业费比内地，高得多。

香港差饷物业估价署《2025年10月私人住宅物业市场报告》数据，全港私人住宅平均管理费HK$3.82 / 平方呎·月（中位数），换算后约 HK$41.1 / 平方米·月，中型单位（800呎，约74.3平米）每月物业费在3000-4500港元之间

但是，很少有香港物业矛盾的新闻。

香港执行的物业收费模式是酬金制——

业主预先缴纳的物业费进入“业主共有资金池”，物业公司按总支出的3%-10%提取固定酬金，剩余资金全部用于小区服务与维护，结余归业主所有。

香港物业管理公司的主要收入，并不来自于物业支出费用，而是来自经理人酬金。物业费是用来支付物业的各种开销，包括公共设施维护、人员薪酬等开销；而物业公司的利润则来自于管理费用中经理人酬金这部分。

根据香港最新的消费者委员会调查报告，物业管理费主要用于支付员工薪金及相关费用，各部分占比为：

管理费占总费用的40.5%

维修保养27.7%

清洁10.8%

行政9.1%

储蓄基金7.6%

经理人酬金4.3%

监督物业公司的是业主立案法团，类似于内地的业委会。针对物业费的强制审计，由业主立案法团监督。

在香港的酬金制物业服务模式下，财务透明度堪称一大显著亮点。物业公司有严格的规定，需定期向业主公示财务报表，通常每 3 个月就会公示一次 ，让业主们能清晰了解物业费的每一笔收支情况。

物业服务质量越好，物业公司的酬金越高，物业公司没有理由缩减服务质量。

加上公开、透明的财务制度和财务监督，这是一个正循环；

所以，即便是香港多年房龄的小区，依然保持着很高的物业服务水准。

物业撤场后的小区道路

香港的样板，能不能用在内地呢？

至少这是一个解决物业难题的破题思路。

房地产从增量时代到存量时代，物业费的大难题到了必须正面的时候了。

倡议书改变不了现状，从制度上的改革，并且是动手术的改革，才能去掉很多顽疾。