北上广深产业用地大松绑

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作者 I 宋溪 选址960

全文1945字，约需3分钟

地价大幅下调、延长出让年限、允许分期付款、鼓励混合利用……近日，全国各地产业用地、工业用地新政迭出，不约而同释放“松绑”信号。

具体是怎样的松绑？力度如何？实施路径有哪些？将给市场带来哪些利好或变革？以北京、上海、广州、深圳四个风向标城市为例。

01

北京：放开30-50年，权力下放到区

2026年1月1日，北京全面施行《关于加强产业用地年限出让工作的若干意见（试行）》。

《意见》中包括以下内容：

一般产业项目用地按照不超过20年期出让。

国家级重大产业项目以及集成电路、智能网联新能源汽车、生物医药、航空航天等投资强度大、回报周期长的市级、区级重大产业项目用地，可按照30—50年期出让。

一定条件下，各区可自主决策产业用地出让年限（30年以下）

弹性年期最高提升至50年。此举是对2018年相关规定中产业用地弹性出让年期一般不超过20年的重大突破。这一举措，官方称核心原因是为了精准匹配高精尖产业的长期发展需求，系统性降低企业用地成本，稳定投资预期，从而在激烈的城市竞争中吸引和留住优质实体经济，培育新质生产力。

另一方面对于企业来讲，除了年均成本被大幅摊薄，一次性锁定未来50年用地使得企业敢于重资产投资外，同时为企业融资提供了更坚实的价值基础。

把权力下放到区，各区可以根据本区产业规划、资源禀赋、招商引资重点灵活决策，另外也促进了区级政府发展产业的责任、动力和竞争能动性。

根据《意见》原文，经开区作为试点，已经开始探索开展区级全面自主决策产业用地出让年期机制。

不同于北京着力年限，上海产业用地新政“腰斩式折价”引发了行业热议。

02

上海：时隔六年，首次调基准价

4月2日，《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》公开发布。时隔六年，上海第一次对全市土地基准价格体系进行了一次系统性重构，引发各界高度关注。

其中产业用地方面提出：

20年期中环内工业用地降幅约42%，外环周边降幅约44%，远郊降幅达50%。

50年期产业项目类工业用地，中环内、中外环、外环外区域分别下调5%、10%、15%。

20年期价格占50年期的比重，从过去67%降至40%。

首次实行城乡一体化定级定价。

业内认为，上海通过让渡地价，降低中小企业、初创型科创企业的前期用地资金压力，同时引导产业集聚，提高产业资源竞争力度。

中指研究院指出，将全市城乡各类建设用地纳入统一定级定价体系，实行全市“同地同权同价”，有助于吸引城市资本、人才和技术“下乡”。

除了上海，广州发布的广州工商业23条力度也不小。

03

广州：可分期、可续期、可复合利用

4月14日，广州市规自局印发《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》，推出23条具体措施，因此被简称为“广州工商业23条”。

“广州工商业23条”提出：

新出让的工业、物流仓储土地，允许分期缴纳出让金（12个月内付清）。

灵活确定出让年限：重大项目、战略性新兴产业项目出让年限可按50年确定。

定价、年期与绩效挂钩：达到产出标准，续期打7折，最长可续20年；未达到，按全额地价计收，续期年限缩短。

推行“产业邻里社区”：打破传统厂房园区孤立属性，工业用地中划分产业配套和生活配套用地。

支持企业灵活选择一次性50年出让、弹性年期出让、长期租赁、先租后让等多种方式。

从北京、上海、到广州，可以看出，土地出让年限正逐步告别20年期限历史，进入30-50年期。

广州一系列举措，和上海一样，指向了降低用地成本，给企业输血减负的用意；以北上广为代表的一线城市，正通过分期付款、地价打折等红利，抓住企业、牢牢稳住制造业基本盘。

近日，关于产业用地如何大松绑，深圳新政给出了“精准滴灌”策略。

04

深圳：可流转、可回购、可补价转让

5月7日，《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》正式施行。《管理办法》首次提出，实行“产业项目用地+通用产业用房”双轨供给体系。

具体包含以下：

重大项目、头部企业，通过市区两级遴选出让用地；其他复合产业导向企业，依旧通过招拍挂供应。

实施大幅价格优惠，重点产业项目出让底价按照市场价格的60%-70%，若该重点产业项目属于战略性新兴产业，则出让底价最低可至市场价的30%-35%。

另外，工业用地出让统一从20年延长至30年。

除此之外，该新政明确了一套地块可流转、回购、转让、可REITs通道，解决了产业用地难盘活、难融资痛点。

除了北上广深，在国家要素市场化配置改革号召下，全国众多城市目前都已经出台了工业用地“松绑”政策。

比如，杭州提出新供工业用地有限投向战略性新兴产业和未来产业；宁波探索产业用地“限地价、竞贡献”；慈溪市鼓励集聚区内企业提容改造不增收土地价款等等。

可以见得的是，以北上广深打头阵，全国产业用地、工业用地大松绑的信号随着新政施行已经拉开序幕，地价管理体系的底层逻辑正在发生改变，通过让渡地价，让土地回归产业，竞争产业资源，用土地利润换取产业潜力成为新的共识。