海口房价，降不动了！

马上"十一"，又一个楼市的关键节点。海口的房价走势，成了这个节点的必答题。

两天前，国家统计局发布了最新一期的"70城房价"，海口新房、二手房，双双"喜提"全国跌幅第一。新房环比四连跌，5月-0.3%、6月-0.4%、7月-0.6%、8月-0.8%，一个月比一个月深；二手房更狠，环比-1.0%，同比-7.3%。

不少网友看到后跑来问：海口房价还会跌吗？

几天前，小易的同事也向海口一家"价格领跑型"的大盘内部人士市调："马上又十一了，你们今年还要继续来一波降价吗？"

回答是："降不动了！"

没再追问，信息已经足够多了。

这也许不是个例，其它项目的动作怎样？

我们马上又找"涛哥聊房"要到海口57个楼盘的最新房价表。这个已经断更几个月的"海口最新房价"，在"十一"之前，又会有怎样的变化？

先说结论，降价这个事，从规模上看，卷到头了。

破底王都降不动了

断更前的最后一期，全海口的三个"破底王"——西海岸桂府佳苑7800元/㎡（安居房）、永桂花园B区8400元/㎡、江东梧桐里8888元/㎡。

这次9月的表里，一分没动。7800还是7800，8400还是8400，8888还是8888。这几个月别的都在动，全海口的最低价，就钉在这个位置。

永桂花园项目实景 图源：网易海南房产

宝龙城，西海岸千亩大盘，过去几年海口价格战里砍得最狠的一个，工抵房干到过8500以下。这次，特价守住了9000+。

再算一笔总账：57个盘里，50个能完整比对"在卖均价"和"在卖特价"。降幅不到10%的有29个，接近六成；降幅超过20%的只剩5个，还基本都是280㎡起步的豪宅大平层，那是产品跳水的个例，代表不了行业。

趋势已变成，主力让利，已经从"一刀砍两成"变成了"抹零头"。

价格已经贴底

上面这些是表象。往深一层看，降不动的本质其实就一句话：大部分楼盘的价格，已经贴到底了。

"底"有两条线。

一条是市场底——二手房成交价，和安居房的价格。目前海口二手住宅成交均价大约在1.2万元/㎡这个量级，在售安居房主城区的普遍也在1.2万左右。

另一条是成本底——楼面价加建安装修，这个后面细算。

先看市场底。57个盘的特价，落在什么位置？

海口实景图

1.5万以下的，合计27个，接近一半。而项目最扎堆的，恰恰是1.2–1.5万这一档——20个项目，占比36%，是全表最大的价格带。

这个位置意味深长：

商品房的新房特价，已经整体杀进了二手成交均价带，杀到了和安居房贴身肉搏的位置。

要知道，新房比二手贵、商品房比安居房贵，这是常态。

宝龙城实景图 图源：网易海南房产

现在有些新房特价直接贴着二手成交价卖，等于把"新房溢价"抹掉了；再往下，就是新房比二手还便宜，那不是降价，那是把整个市场的定价体系砸穿。

跑得快的，已经穿过去了。

宝龙城均价10000，已经跟二手成交价贴在一起。桂府佳苑7800、梧桐里8888，更是早就跌破了二手均价线。

一半的盘贴着市场底，一小撮已经穿了成本底。价格再往下的空间，不是开发商"不想降"，是底下已经没有空间了。

这就是降不动的本质。

算不过来的成本账

为什么降不动？账算不过来。

房地产说到底是一门算账的生意。账算不过来，开发商极端的做法，是把房子放在那里晒太阳，也不便宜卖。

拿海口的真实数字算一遍就明白了。

一块地，楼面价如果是7000；常规的建安成本，5000；再加上精装、财务、营销、税费；品质高点的项目2万左右的售价，都挣不了钱。卖1万七八，能保本的是少数；最终低到一万五六，那基本就是卖一套亏一套。

为了回血，有的会咬牙跑一波量；但你要他腰斩？那就是要命了。

这不是假设，表里全是现成的例子。

元垄望品实景

元垄望品，地王出身，拿地楼面价超1.1万元/㎡。表上特价多少？17774元/㎡。楼面价1万，加上建安、精装、财务营销，成本奔着2万去了，这个特价，是贴着骨头在卖。

中璟悦府，琼山府城，均价15000，特价12988——每平让掉2000，含精装，2026年底交房；京艺湾，江东新区，均价14000，特价12366，现房精装，让利12%。

这个档位的商品房，楼面价加建安加精装，利润基本已经抹平，再往下探，就是亏本卖。

高森花园，琼山府城，均价13500，特价11500。含精装、快交房，让利砸到这个份上，利润已经薄得看不见。

账算到这一步，结论自然就出来了：西海岸南片区那些7字头、8字头的盘，再降，就是要命，不是要量。

西海岸南片区实景

还有一层更可怕的现实，藏在降价背后：降标。

价格降了，成本不会自己消失。账算不平，就得从别处找补回来：

精装标准从两千砍到八百，外立面铝板换成真石漆，园林里的乔木换成灌木，电梯、门窗、防水，能降一档是一档。

这两年交付的楼盘，业主收房开"盲盒"的案例，海口不是没有过。

对购房者来说，这比降价可怕多了。降500，你看得见；降标的那部分，要住进去两三年才慢慢显形。

所以价格降不动，未必全是坏事。价格稳住，至少标准还有得谈；

反过来，价格一降再降的盘，倒是真要多留个心眼——便宜掉的那部分，可能正从钢筋水泥里一点点找补回来。

民企降不动，国企不敢降

同一个市场，民企和国企也在打着两副算盘。

民企这头，确实还有断臂求生的；罗牛山玖悦台，均价36500，特价23000，一刀砍掉13500；佳元江畔锦御，27500的均价，17700的特价。

佳元江畔锦御实景

跑可以，断臂也可以，但注意，这些让利砸完之后，价格也就钉死在地板上了，没有第二刀。

表单之中，央企国企，清一色个位数让利，甚至直接按备案价卖。

道理不复杂：民企降价是断臂求生，亏了账自己认；国企多降一分，可能就是国有资产流失。这个锅，没人敢背。

所以这张57个盘的表上，其实是两种姿势：民企的刀砍到底了，国企的刀收起来了。两边的空间，都不多了。

降价，真的就有用？

还有一个更现实的问题：降价，真的有用吗？

在一次行业聚会上，小易提到降价这个话题，几位操盘多年的资深营销总，都集体摇头。

他们的话糙理不糙：今年上半年，海口有过少量楼盘降价砸盘，确实也跑出去了一批房源。但后面呢？依然卖不动。

短期跑了一波量，市场情绪却一路走低——降价砸盘的负面效应，正在整个市场里传导：你降1000，客户等你降2000；你降2000，客户等你腰斩。价格预期一旦击穿，量也就没了。

再降？已经不可能了。可到那时，你手里的最后一张底牌，都打没了。

站在操盘手的角度看，海口的房价，不能降，也不敢降。

站在购房者角度，降价上车也许是捡漏，但是也要比较和判断，不要只图价格，踩进坑里。

中秋，国庆，双节将至，海口楼市暗藏汹涌，我们静观其变。

你觉得海口接下来房价走势如何，评论区聊一聊。