降了2.04亿！合肥一大型商业再次拍卖~

4月28日，合肥苏宁广场迎来了自2025年底破产以来最戏剧性但令人无奈的一幕：无人竞拍。在第一次上架惨遭流拍后，这只曾经令整座城市翘首以盼的“超级黑马”，如今虽然挂着腰斩价10.2亿的标签，却依然像烫手山芋一样无人敢接。然而仅仅一个月不到，法院即将把起拍价从10.2亿打压至8.17亿元上下。从15.36亿的拿地价暴跌到10.2亿的起拍价，到现在一降再降却依然无人应战，合肥这个巨大的烂尾商业体到底犯了什么冲？

NO.1｜壹

大降2亿，竟还没有人抢？

在4月24日当天，尽管有超过1.6万名网友隔着屏幕围观看热闹，但由于一个竞拍报名者都没有——即0人报名，苏宁广场这出“开年大戏”最终只能尴尬收场。作为一个规划设计总建筑面积高达266902㎡（即超过26.7万平米）、纯商业体量约17.5万平米的巨型Shopping Mall，这次的首拍交出的成绩单无疑是一片唏嘘。然而就在不久前的2026年5月初，北二环苏宁广场那灰扑扑未完工的水泥框架，冷冰冰地矗立在街口，与周边繁华城市界面形成了极具割裂感的对比。

事实上，这座“烂尾地标”落得如今这步田地，并非没有过救世主。 早在2025年最终破产前，项目所在地快20万方的核心商圈，曾传出过国家队进场纾困的消息。由于合肥苏宁悦城置业有限公司合计背负了高达约27.38亿元的沉重债务总额，严重资不抵债，早就陷入了僵局。中国中信金融资产管理公司曾主动致函愿意提供“共益债”托底，国家队中信与央企华润两大巨头都曾伸出橄榄枝，摆出一副准备给这个烂摊子最后一搏的阵势。

而且那时的背景更加令人心动：在浙江绍兴，由中信投入9.8亿共益债的相似项目，从2025年2月拨乱反正到全面复工，甚至规划了在2026年五一黄金周闪亮开业，周期才花了一年半。在这种情况下，为什么连云商界巨头都不敢动手？

NO.2｜贰

10.2亿只是“敲门砖”，原来还要再砸30亿？

表面上看，起拍价确实是拦腰斩的大降价，但深扒一下就会发现，这10.2亿元其实仅仅是一笔昂贵的“入场费” 。因为安徽合肥市法院早在2025年4月就受理了项目主体的破产清算，同年12月30日根据高达27.83亿元的债权总额，法院下达裁定宣告正式破产。

随着华润置地虽为这个空壳项目做过前期结构顾问咨询采购，但在经过极度专业的测算后，其依然深思熟虑选择不轻易介入。要知道，25-27万平米体量的巨型在建工程，此前已历经7年长跑两次转手，如果要让其全面复工，竞拍人哪怕低价拿走该土地的产权，还需在地块内注入电梯、空调、玻璃幕墙、消防水电、内部公装和几十家主力店大商家的招商引流资金 – 这笔巨额定然还要再次砸入高达数十亿级别。

截至2026年第一季度，合肥庐阳区的商业成交均价虽说能飙高到每平米38541元，但这仅仅是成交价格。2024年全国重点城市购物中心空置率平均已高达12.6%，二线城市更是达到了直13.7%，这就好像意味着国内凡是超过10万平米的购物中心已经没有几家好过的。更何况，19.68亿元评估价的南京奥体苏宁广场也在4月上架竞拍，这已经不是孤例。

NO.3｜叁

溢价跌至脚踝价，到底能不能翻盘？

事实上，合肥这一地标虽然在合肥商业版图上确实属于顶尖的“硬骨头”，但也因此沦为了绝对的烫手山芋。

早在2025年下半年，有关部门还曾披露合肥苏宁悦城公司名下1782个地下产权车位因历史遗留问题仍未完全确权，虽然还有零星出售价值，但却因法律争议无法估值。你想想看，买家拍了土地和楼栋架子后，还要自己找施工队建、自己找设计师装修、自己找商家入驻，甚至还要自己操盘养商十年。

本来群众翘首期盼的“苏宁&宜家王炸组合”不仅没有激起北二环的商业雄风，反而因为从2018年拿地至今，受困和沉睡了大概八年的光景。市场上最能买账的年轻人流动性大、容易被优质短视频和线上直播抢走客群，就连原定带来“黑科技VR体验店”和24小时“苏鲜生”的招商蓝图也早已过去时代。在“轻奢品质”大过滤的今天，不知道谁再来接下这大盘。如果再算上2025-2026一年比一年紧张的商办土地成交比大幅下滑，谁敢去做那个倾家荡产接盘的“白衣骑士”呢？

NO.4|肆

结语

如今，合肥苏宁广场的命运再度陷入水深火热之中。不出意外的话，接下来的第二次、甚至第三次拍卖将悬空上架，起拍价注定跌破10.2亿的冰线，一步步走低至8.17亿的水平。一方面是高达近30亿的各方债权债务，一方面是风吹雨淋7年的现场烂尾工地，这座位于合肥主城核心区的“巨无霸”何去何从？它还沉浸在融创负责住宅、苏宁操刀商业的双双“不靠谱”痛苦中。面对2026及以后的下一个接盘周期，或许要有足够的胆识雄厚、甚至能让它彻底改造成付费博物馆般的真英雄，才有可能将它从今天这根危楼上真正救赎。