震惊！这里回到了10年前

今天讲一个烂尾地块重生的故事。

6号，华润耗资70亿拿下世茂的烂尾地块（部分）。

故事的角色，有千亿崩塌的世茂，有稳如老狗的华润，有精于计算的深圳，但是，他们并非主角，真正的掌舵者是时代的大手，它摁下了冲出轨道、即将失控的列车，并将其推向了匀速、稳健的轨道上。

10年前，烈火烹油、狂飙突进的滚烫时代，10年后，进入到波澜不惊、重新出发的稳健时代。

这个曾经被幻梦击碎的地块，以一种更加低调务实的方式出发了。

正如未来的房地产市场一样。

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5月6日，一则消息闪现：

华润耗资70亿拿下龙岗烂尾项目。

图源：深圳公共资源交易中心

龙城街道G1046-0106号地块，旧主是世茂，新欢是华润。有趣的是，华润也是 唯一报名的企业。

恍惚10年，黄粱一梦。

2017年，为了冲击3000亿，前一年销售额仅有681亿的世茂决定赌一把，拿出相当于销售额体量1/3的资金抢地，接近240亿的天价也是深圳史上总价第二高的地王，最终世茂如愿拿下深圳龙岗核心地块，也就是未来的深港国际中心。

不仅如此，世茂推出了雄心勃勃的“中国第一高楼”计划，高度超过700米，总投资超过500亿。世茂的野心跃然时代之上。

世茂的计划很完美，但第一步败给了时代。

3年后的2020年，虽然世茂销售额达到了惊人的3003亿，市场形势也看似依旧不错，但是明眼人早已经看出来，房地产市场早是强弩之末。

2020年，世茂销售额3003亿。

2021年，世茂销售额2691亿。

2022年，世茂销售额865亿。

2023年，世茂销售额428亿。

2025年，世茂销售额340亿。

2025年，世茂销售额239亿。

与此同时，世茂的负债却一路膨胀，从2000多亿暴增到5300多亿。

没钱，负债大涨，这对于极度依赖现金流的房企来说，几乎宣告了企业的死亡。对于世茂而言，暴雷是必然。

于是，2022年，11宗地抵押给中信，2023年12宗地被拍卖，但连续流拍，2025年深圳市政府68亿收储，2026年华润拿下部分地块，70亿底价成交。

世茂出局，华润进场。

转瞬10年，就像一个轮回。

华润拿下的 地块 ，是 世茂 深港国际中心的一部分 ， 不是全部 。

在我看来，这个烂尾多年的地块，要迎来新生了。

虽然华润也有水贝改造的前科，但整体还是可信的：1、政府主动推动，甚至要做成标杆，2、华润有钱，有经验，有关系，有能力。

因此，华润接盘世茂烂尾地块，不仅是简单的接盘烂尾楼，更有着深层次的市场意义。

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其一。

深圳拯救烂尾楼，为其他城市树立了榜样。

世茂的深港国际中心，拎出任何一个指标都足够炸裂：

1、深圳。竟然有烂尾楼。

2、龙岗核心。最好的位置，甚至规划了700米地标。

3、底价70亿。当时世茂拍下该地块，总价接近240亿，深圳总价第二高。

4、总投资500亿。

5、规模很大。仅这次土拍地块，超过254亩。

那么，为什么是华润接手呢？

1、有钱。最近5年都是TOP5。

2、敢拿地。去年拿地金额791亿，仅次于中海的991亿。

3、融资成本低，现金流稳定。截至2025年末，华润置地加权平均融资成本已降至2.72%，持有银行结余及现金1169.9亿元，净有息负债率仅39.2%。

4、有能力。华润是绝对意义上的深圳一哥，春笋，万象城，大量的旧改城改，去年热销的豪宅沄玺，全部和华润有关。

换句话说，深圳这一次的土拍，几乎就是为华润量身定制的，有钱有能力，下限高，上限也很高。这是一种非常聪明的模式。

其他城市呢，类似的地块呢？

比如广州，升龙烂尾的旧改，保利？中海？越秀？

比如武汉、南京烂尾的绿地地标，谁来接盘？

比如重庆长沙郑州大量烂尾的千亩大盘，谁来接手？

比如全国各地或烂尾或挂羊头卖狗肉的产业园，谁来接手？

深圳世茂地块给出了最好的答案：

国央企接手，尤其是实力更加雄厚的央企接手，有钱，有关系，有足够的开发经验，说白了，不仅能兜底，更能做的还不错。

国企或者城投不行。

要么没钱，还要财政或者银行输血，不划算。要么即使有钱，他们根本没能力没经验，一旦开发不慎，很有可能更差。

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其二。

华润开发后，会带动整个片区的成熟。

世茂-深港国际中心的地块非常大，需要的资金非常庞大，而房地产本身就是一个非常吃资金的地方，即使华润再有钱，也需要考虑投产比的问题，怎么办呢？

华润，太聪明了。

或者说，背后的深圳市政府给了华润足够的支持。

1、聪明。

别看华润耗资只有70亿，曾经世茂的拿地价是239亿，看似华润占便宜了，其实不对。抛开烂尾楼的隐性成本外，很多人忽视了，华润不是全部拿下，而是只拿了一部分。

整个世茂-深港国际中心占地32万方、规划建面136万方，容积率4.17。

而华润拿地仅有16.97万方，建面47.68万方，容积率仅有3.26，占地、建面、容积率大幅度降低，其中住宅建面更是高达30.56万方。

看到这里，大家应该明白了，一是地块更小，难度低，资金少，二是住宅是大头，回款快，利于现金流稳定。

2、实力。

上面说说了，华润不止拿了整个世茂-深港国际中心地块的一部分，更在土地规划上做了深度调整，大大降低了开发难度。

这次重新挂牌之前，政府对龙岗地块作了规划调整与变性——容积率从4.17下调到了3.26， 从 商业用地变成了商住用地。

一字之差，土地价值天壤之别——地块内规划的48万平米计容面积里，其中住宅面积超过30万平米，商业面积14万平米 ， 也就是说，龙岗地块的住宅部分比重超过64%。

高端住宅+购物中心的开发模式，几乎就是为华润置地量身定制的。

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其三。

华润进场后，将大大夯实片区价格。

注意，不是价值，是赤裸裸的价格。

都知道深圳有价值，都知道龙岗大运有价值，但过去几年深圳也跌了不少，价格也跌了。顺风涨价不叫本事，逆风涨价才是真本事。

华润来了，就是提升片区价格，这才是华润对市场注入的最强的信心和预期。

有两方面原因。

一是华润本身。

万象城+改善住宅，不止是深圳，即使是外地，华润玩得太溜了。

比如郑州东站的华润幸福里和华润润府，完全是杀穿了市场。在市场非常冷淡的情况下，这两个改善盘的去化都非常好，几乎都是开盘即售罄，价格还一点都不低，幸福里是住宅搭配万象城，润府则综合体商住开发，一举夯实了东站东部片区的价格。

在深圳更不用说了。罗湖万象城搭配幸福里，深圳北站万象城搭配润府，后海万象城搭配豪宅，也非常成功。

二是竞品托底。

就在华润地块的旁边，中海大运玖章也给了华润足够的信心。

中海大运玖章有2个特点：

1、单价高，总价高。卖的非常贵。

2、同时也卖的非常好。

作为 2025 年深圳龙岗区的单盘销冠，年底开盘仅卖了两个多月，销售额将近20亿，单价6.4 万，要知道，附近大部分小区的价格都在4-5万，中海直接拉升了溢价 。

龙岗的改善客户，产业园的大小老板，太吃这一套了，这里太需要改善项目了，因此，只要华润正常开发，收益不是问题。

还有一点，中海拿地的时候，楼面价将近3万，华润这一次的楼面价仅有1.5万，当然了，不能这样简单粗暴的对比，因为华润有商业成本、隐形成本，不能直接跟中海比，但是售价是完全可以预测的。

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当深圳努力推进，华润积极参与，深圳和华润正在合力托底烂尾楼走向重生，我相信也能给其他城市、其他烂尾片区做出更好的示范。

因此，政府必须转换思路，甚至即使止损，邀请现金流稳定且有操盘经验的企业参与，不敢说天花板有多高，至少能够托底地块、片区走出低谷，也让房地产市场走出低谷。

THE END

来源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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