土拍直击：白云低密宅地10.89亿起拍，花都宅地底价成交

今天（5月15日），广州土地市场有点小热闹，先是白云区黄边北路北侧AB2092026地块正式挂牌，后有花都区花都大道以北宅地以7.54亿元底价出让。两宗地块一挂牌、一成交，一南一北撑起当日土市热度，也为广州近郊及刚需板块住宅供应再添新储备。

先来重点看看新挂牌的地块。根据广州市规划和自然资源局5月8日发布的《广州市2026年建设用地供应计划》，白云区以75.58公顷的供应量排在全市第一。而白云区黄边北路北侧AB2092026地块也是广州430新政后首发地块，成为政策效应观察的重要窗口。

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白云区黄边北路北侧AB2092026地块

地处设计之都板块，学铁商配套完备

地块位于白云新城北，设计之都核心区，紧邻黄边北路，步行约 450米直达2号线黄边站、550米至3号线白云大道北站，地铁4站到广州南站、5站直达珠江新城，跨区通勤高效便捷。

周边的教育配套主要有：白云区鹤龙第一幼儿园、白云区教育研究院附属幼儿园、森侨国际幼儿园等多所幼儿园；有黄边小学（时代玫瑰园校区）、黄边小学（云山诗意校区）、华中师范大学白云校区等多所小学；有嘉禾中学、广州市培英中学（岭南校区）、华中师范大学白云校区等多所中学。

教育配套设施图

而地块紧邻广州设计之都总部启动区，设计产业集聚，为白云区眼下发展势头最强劲的区域之一，城市界面持续升级焕新。

周边有云山诗意、金碧雅苑、时代玫瑰园等成熟社区包围，居住氛围浓厚，汇聚嘉裕太阳城广场、安华汇等大型商业体，满足日常消费与休闲需求。

广州设计之都城市设计效果图

容积率2.5，80米限高，精准对标“好房子”标准

地块容积率2.5，并明确要求住宅限高80米，这一限制并非对开发的约束，而是精准契合了当下“好房子”的政策导向。

限高80米意味着地块将以中高层住宅为主，相较于超高层产品，不仅能提升居住的舒适度和采光通风条件，还能降低建筑密度，预留更多的社区绿化和公共空间，进一步优化居住体验。

产品迭代空间大，小户型或成破局关键

从市场潜力来看，该地块拥有较大的产品迭代空间。地块容积率仅2.5，为板块内在售新房中最低。周边在售项目产品以120㎡以上改善型面积为主，90平方以下户型数量少，目前基本售罄，可补全该板块的刚需产品空缺，打造小户型、控总价的产品，既能填补区域内刚需产品的空白，又能降低购房者的入市门槛，能吸纳设计之都周边工作的年轻消费群体。

当前白云新城板块整体二手房成交均价约2.4万元/㎡，周边社区楼龄超20年，二手交易市场活跃，以旧换新等改善型需求颇大。

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花都区东边路以西、花都大道以北地块

花都区东边路以西、花都大道以北CC0604008地块由广州市宝信房地产开发有限公司（广州智都投资控股集团‌）底价拿下，总地价75441万元，折合楼面地价8149元/㎡。

来源广州公共资源交易中心

空铁融合核心区，承载花都发展新使命

地块来源于花都狮岭杨二村、东边村旧改项目，隶属于花都空铁融合核心区，同时也是花都中央商务区重点建设范围。

作为花都“一轴四带、一核多组团”空间发展格局中的“一核”，空铁融合核心区是打造国际化品质化城市功能区的核心载体，随着空铁大道主线双向通车，广州北站与白云国际机场通行时间缩短至15分钟，板块交通优势进一步凸显，未来将大量导入交通、医疗、教育、文化等优质公共服务设施。

一轴四带多组团规划图

配套加速落地：交通教育双优，生活通勤更便捷

地块的配套优势已逐步显现，尤其是交通和教育资源，为后续居住体验提供了有力保障。教育方面，花都区秀全中学、花都区秀全中学附属小学已落地周边，优质教育资源近在咫尺，无需等待规划兑现；

交通方面，规划中的地铁36号线紧邻地块，距离外贸市场站约800米，同时周边有广州北站、许广高速加持——作为集高铁、普铁、城际、地铁“四网融合”的大型综合交通枢纽，广州北站可实现半小时通勤广州中心城区、1小时通达粤港澳大湾区各中心城市，无论是日常通勤还是跨城出差，都十分便捷。

此外，板块内商业中心正在规划中，未来将进一步完善生活配套，提升居住便利性。

容积率低至1.35，产品力竞争优势突出

值得一提的是，这幅地块成交楼面价定格在8149元/㎡，相比2019年合景泰富斩获的相邻地块（即合景保利·香樾四季花园所在地块）出现明显回落。当年相邻地块成交楼面价高达12581元/㎡，两宗地单价相差约4432元 /㎡，降幅高达 35%。

在地缘位置、周边配套几乎无差异的前提下，如此悬殊的拿地成本差，为开发商预留了十分可观的利润缓冲空间。

同时地块容积率低至仅 1.35，低密属性优势突出，后续在社区规划、产品打造上具备极强差异化竞争力，项目未来产品力在区域市场中将形成明显优势。

从市场走势来看，广州430新政效应逐步显现，优质宅地持续放量。预计后续广州土拍行情将保持平稳回暖节奏，在“好房子”政策指引下，低密改善地块会持续成为热点，为下半年新房市场奠定供应基础。