中海地产，又要在通州下手了

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5月15日，一个初夏的周五。

北京规自委发出了一则用地预申请公告，来自通州九棵树FZX-0302-6016地块登场了，预计6月下旬成交。

它的南面一路之隔，是中海玖树满和，前阵子的网红盘，开盘两月网签385套。

选择在周五下班前发公告，大概是为了降低6016地块的热度。

谁会去拿这宗地？

明眼人都清楚，大概率是中海地产，打造玖树满和二期。

当然，也排除有人想和中海扳一下手腕。

这块地的确很诱人，占地2.11公顷，规划建面3.38万平方米，容积率仅为1.6，起拍价8.447亿元，楼面价2.5万元/平米。

一年前，在6016地块东南1公里之外的梨园6007地块，一场土拍惊心动魄。中铁建地产鏖战215轮，最终以7.755亿元摘得，楼面价3.58万元/㎡，溢价率21.94%。

那块地，容积率为1.7，是当时通州最低密的宅地。

现在，6016地块的容积率，又创了新低。

但，这只是表面的风光。6016地块的实际容积率，远不止此。

兄弟相隔半年面市

九棵树的6016和6007地块，原本是孪生兄弟。

这一点，从两块地的土拍文件上可以看出来：

“若6016、6017地块二级建设单位为同一主体，地下可通过FZX-0302-UG01区域（街坊一路）进行连通，可连通部分的深度为-3.5米到-12米”。

无论是在2025年9月16日还是2026年4月27日，这两块地的“多规合一”意见函，都有同样的表述。

现实情况是，6017地块捷足先登，在2025年11月27日被中海地产拿下。

如今，时隔半年，6016地块拿出来交易，土拍节奏控制得恰到好处，玖树满和进入尾盘销售阶段。

假如中海地产拿下6016地块，能否还能实现两块地连通呢？

至少从玖树满和的报规图上，是没有预留出通往北面6016地块的通道。

近一年来，双子地块地下打通，在北京至少已有六个楼盘，详见《北京楼市双子，狂挖地道》。

地下打通的最大好处，是可以实现会所共享，甚至可以减少车库出入口，节约成本。

不过，与6017地块相比，6016地块的包袱重一些，地上须配建社区综合服务中心1000平米、地上配建300平米配电室，而6017地块在地上主要配建600平米开闭站。

此外，有关地上设机动车停车位，6016地块也会抄作业。

因为，在土拍文件中直接写明，停车位设置参照《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（25号文），“在高大乔木树冠覆范围内，可设置电动自行车、地上机动车停车设施”。

为何把容积率调低至1.6

九棵树6016地块的1.6容积率，是调过规的。

早在2025年7月2日之前，6016地块和6017地块的容积率，都是2.4。后来，6017地块上架时，降为2.2。

现在，6016地块降得更猛，直接降了0.8，容积率降了三分之一。

在北京土拍市场，上架前降低容积率的案名，至少有九宗，详见下表。

最近的案例有两个：1、丰台太平桥南0001地块，容积率从2.4降为2.0，地上建面减少了1.44万㎡；2、石景山黄庄村43号，容积率从2.55降至2.15，地上建筑规模减少约1.26万㎡。

按照常理，容积率越高，卖地总价越高，那为啥还要降容积率呢？

它们一定有难言的苦衷。最大的问题是，容积率如果太高，不好排楼栋，出不了好产品。这一点，花姐在丰台太平桥南地块上分析过——5月19日土拍、预计保利发展、招商蛇口与建发房产有一场大战，详见《招商蛇口，死磕丰台土拍》。

回到九棵树6016地块，原因也大抵如此。

它最大的弱点，是建筑退线太多，主要来自两个方面：

1、东侧沿九棵树中路，绿化退线20米，和中海玖树满和一样；

2、南侧主要受中海玖树满和1#、2#和3#的影响较大。花姐测算了一下，6016地块从西到东的退距，分别约为38.94米、9米和34.46米。

这两类退线叠加之后，6016地块的实际容积率，将从1.6飙升到2.5左右。

如果6016地块不调规，按照原来的2.4容积率上架，那它的实际容积率到了3.3，将会无人问津。

建筑限高：从45米上浮至63米

6016地块调完规之后，它的实际容积率与中海玖树满和差异不大。

简而言之，两个地块的产品，可以做到平权。

从表面上，6016地块的建筑限高45米，不如玖树满和——45米（局部60米）。

但，土拍文件中给6016地块留了一道口子，“在严格论证的基础上，可参照《北京城市副中心建设工程建筑高度弹性管理技术要点》上浮”。

这份文件显示，"地块控高为45米的居住用地，建筑高度按照48米予以控制，局部可上浮至63米。"从理论上，6016地块建筑最高可建至21层。花姐预计，它只会做到18F，出于得房率考虑。

反观玖树满和，规划了9栋10F、11F、15F和18F楼栋，户型面积为75㎡、89㎡、102㎡三居和121㎡四居。

根据网签户型数据，它供应578套，网签385套，去化66.6%，均价5.13万元/平米，成交总金额18.27亿元，地价覆盖率147%。

其中，75平米供应154套、去化92%，89平米供应165套、去化56%，102平米供应192套、去化46.4%，121平米供应66套、去化95.5%。

这说明，玖树满和的一大一小户型，卖得最好。

它为6016地块规划产品，提供了最佳参照系。

花姐为它做了一版强排：共计6栋楼，最南面中间为18F高层，其余楼栋为10-11层洋房，户型面积段会以玖树满和热销的75平米和120平米为主。

6016地块到底会花落谁家呢，花姐预计，中海地产大概率能如愿以偿。

不过，它将会遇到一个对手，东南3.3公里外的土桥FZX-0306-6037地块，建面3.22万平米，容积率2.0，它已进入今年第四轮供地清单，尚未进入预申请。