官方数据：新房销售积极改善 开发投资面临阶段性压力

5月18日，国家统计局公布的全国房地产市场基本情况显示，1—4月份，全国房地产开发投资23969亿元，同比下降13.7%；新建商品房销售面积25258万平方米，同比下降10.2%，降幅比1—3月份收窄0.2个百分点；新建商品房销售额23000亿元，下降14.6%，降幅收窄2.1个百分点。

开发投资仍面临一定压力

具体来看，房地产开发投资增速方面，整体跌幅偏大。数据显示，1—4月份，全国房地产开发投资23969亿元，同比下降13.7%；其中，住宅投资18464亿元，下降13.1%。

对此，中房研协指出，当前开发投资持续低迷，主要是政策导向偏向存量优化、新房成交修复力度有限、市场预期偏弱、资金面承压硬性约束等多重因素叠加所致。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，开发投资端仍面临一定压力，对此需要客观看待。一方面，开发投资领域的部分企业正处在深度调整阶段，短期会对指标产生一定影响；另一方面，各项指标之间的传导需要时间，销售端的改善会逐步对企业的资金状况、投资意愿等产生积极作用，这需要一个过程。同时，也要看到当前各项开发投资工作正在积极稳步推进，尤其是在好房子建设、优质地块开发以及土地投资等方面，已呈现出积极态势。

房屋新开工面积方面，跌幅相对偏大。1—4月份，房地产开发企业房屋新开工面积13900万平方米，下降22.0%。其中，住宅新开工面积10057万平方米，下降23.6%。竣工面积方面，指标则进一步改善。1—4月份，房地产开发企业房屋竣工面积11886万平方米，下降24.0%。其中，住宅竣工面积8473万平方米，下降25.8%。

中房研协认为，新开工持续深跌是政策控增量、资金承压、库存高企等多方面因素共同影响。并直接压制竣工体量，年内市场新增房源供给逐步收紧，行业已进入低杠杆、重运营、存量盘活阶段。

到位资金方面，指标跌幅有所扩大。1—4月份，房地产开发企业到位资金26697亿元，同比下降18.4%。其中，国内贷款4199亿元，下降25.9%；自筹资金9838亿元，下降10.5%；定金及预收款7975亿元，下降17.6%；个人按揭贷款3087亿元，下降31.7%。

中房研协认为，开发企业自筹资金大幅下滑反应出盈利端恶化、自有资金积累能力下降，同时融资端走弱，销售回款边际微改善但恢复远未到位，行业整体资金压力依然较大。

当前，资金面支持政策主要围绕保障性住房资金投放、城市更新财政补助、存量资产REITs 盘活等方面，政策侧重风险托底而非强刺激，需要更多针对性纾困非标融资、修复房企盈利内源造血的强力措施，扭转企业资金持续走弱态势。

新房销售积极改善

新房销售方面，指标已连续两个月跌幅收窄，这与楼市“小阳春”的活跃表现密切相关。

国家统计局数据显示，1—4月份，新建商品房销售面积25258万平方米，同比下降10.2%，降幅比1—3月份收窄0.2个百分点；其中住宅销售面积下降12.2%。新建商品房销售额23000亿元，下降14.6%，降幅收窄2.1个百分点；其中住宅销售额下降15.7%。

在严跃进看来，近期政策效应正积极释放，市场购房热情和信心明显提升，推动了各地项目去库存。从实际情况看，第四代住宅得房率较高、性价比突出，部分项目价格优惠力度较大，这些都对销售产生了积极作用。

从整个行业来看，销售端是稳定房地产市场最基本的起点和支撑点。只有销售数据持续改善，才能逐步传导至供给端、价格端、投资端、企业利润端，并在房企化解债务等方面产生积极影响。

商品房库存方面，截至4月末，商品房待售面积77801万平方米，同比下降0.5%。其中，待售3年以下面积57903万平方米，下降2.6%。此外，住宅待售面积为42139万平方米，同比增长1%。

严跃进认为，过去连续51个统计月份中，库存一直为正增长态势。当前待售面积同比跌幅已连续两个月下降，说明库存出清速度加快，原本偏高的库存规模正出现积极变化，对改善供求关系具有积极作用。

稳定市场取得积极进展

整体来看，前四月楼市表现积极，当前各地房地产市场指标正在积极改善。

需求端方面，销售回暖伴随小阳春态势进一步显现，交易持续活跃向好。供给端方面，库存出清节奏正在加快，指标进一步改善。

同时，从价格端来看，房价下跌幅度逐渐缩小。市场预期向好，整体体感有所改善。这些都反映出，各地在稳定房地产市场方面取得了积极进展。

对此，易居研究院认为，后续仍需继续努力稳定房地产市场，推动上述指标从局部、短期的改善，转向更持久的向好，并促进各指标之间形成良好的相互带动作用。

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