总价98万！荔湾老西关“现房”突然刷屏，但挖完历史我劝你慎入！

最近，一个叫荔阳居的盘突然在各大平台刷屏了。

100万出头、老西关、带电梯、省一级学位、双地铁……这些标签叠在一起，搁谁看了都会心动。

值得一提的是，这个盘就在上个月金茂刚拿下的中山八地块对面。

（相关阅读：激战10轮！2.7万/㎡！金茂拿下老西关容积率2.2地铁靓地！）

后台也有不少粉丝跑来问乐居，这盘到底能不能冲？是不是有坑？今天就把这个盘掰开揉碎讲清楚，究竟有什么玄机。

它是什么来路？

中介的资料里，写着“现房现证、全新精装”。

但荔阳居根本不是什么拔地而起的新盘，它的前身是中山八路的老小区辉洋苑。

提起辉洋苑，可能有人还有印象，这可是广州大名鼎鼎的历史遗留“黑楼盘”。

当年因为开发商金辉洋房地产老板资金链断裂跑路，这里深陷一房两卖、重复抵押、规划不符、消防验收不合格等漩涡，甚至400多套房子一度被法院查封，大批业主维权七八年都拿不到房产证。

虽然如今在政府牵头下，历史遗留问题已经妥善处理，但这段“往事”依然让不少老街坊心有余悸。

而如今市面上卖的“荔阳居”，其实是辉洋苑其中两栋（辉阳阁、银阳阁）的3到7楼。

来源：贝壳

这些楼层原本规划为会所或酒店，后因债务问题转手给投资公司（广州琨鹏投资的公司），经过重新切割、装修后作为小户型住宅售卖。

值得注意的是，该地块是2000年拿的，2004年建成。

这意味着，原本70年的住宅产权，现在只剩44年了。

而且，虽然房子是刚翻新的，但产权已经在开发商名下确了权。

你现在买它，走的是二手房的交易过户流程。

不吹不黑，抛开历史问题，它的地段确实拿得出手。

根据克而瑞好房点评网评测显示，辉洋苑综合评分高达8.7分，其中“生活便利性”表现尤为突出，拿下了9.5分的高分。

项目距离地铁5号线中山八站不到500米（数据来源：百度地图），周边配套极其成熟，满满的老西关烟火气。

就在荔阳居对面，今年4月9日，金茂刚刚以14.88亿拿下中山八湖景低密宅地，楼面价26609元/㎡。

约3公里范围内有西关培正小学、西关外国语学校、华侨小学、西关广雅实验学校、广雅中学、市一中等。(具体入学政策以当年教育局政策为准)

这也是它为什么能吸引很多刚需买家去关注的核心原因。

户型，是最大的硬伤

目前，项目在售的是建面约33-144㎡一至四房，货量约160套。

因为是当年会所改造而来，户型设计问题相当突出。

从项目的户型总览图来看，仅仅是一层楼就被切成多达20多种截然不同、形状各异的格局。

多边形、斜边、刀把型、手枪型……奇葩结构不仅带来大量空间死角。实际得房率和空间利用率大打折扣。

为了强行隔出房间，大量户型变成狭长结构。

比如201栋15室的建面约53.87㎡户型，就是典型直筒型布局。

整个房子进深极长，客厅完全被夹在中间没有直接采光面，只能依靠卧室阳台的微弱光线，白天基本都要开灯。

像201栋13室的建面约65.41㎡两居室，客厅依然是被卧室和厨房夹在中间的“暗厅”格局，单面采光缺陷明显。

而201栋16室的65.97㎡两居室更是离谱，整体形状七拐八拐。

卫生间的位置，居然被孤零零地甩在进门的最尽头，大半夜去趟卫生间，甚至得穿过整个客厅，再抹黑走过一段长长的过道才能到达。大把实用面积被白白浪费，堪称“空间刺客”。

价格，有没有真的"笋"？

这是很多人最关心的问题，数据来说话。

贝壳上辉洋苑二手行情显示，今年4月，挂牌均价为35743元/㎡，但同月的成交均价仅为26065元/㎡。

这近1万/㎡的“剪刀差”，说明业主预期与买家底线之间有着巨大的鸿沟。

从最近的成交记录看，价格甚至更低。

今年4月，一套142.86㎡的四房成交单价仅为25410元/㎡；而1月份一套107.01㎡的三房成交单价更是跌至23886元/㎡。

目前贝壳显示该小区共有40套房源在售，还有7套未上架。挂牌的房源中，两房单价最低约2.7万/㎡。

再看荔阳居这边，据中介介绍，目前三房已经全部卖完。

现在主要剩下的是一房一厅和两房一厅。

其中，5-6楼的一房一厅，价格在98万左右。3到4楼还有几套两房一厅，价格在156万左右。

折算下来单价在2.4万到2.6万/㎡之间，具体价格当然还要看你选择的具体单位。

和周边真实成交价对比，荔阳居并没有便宜多少。

操盘方聪明的地方在于，通过切割成极小面积，把总价门槛拉低到100万出头，再贴上"全新精装"的标签，营造出一种老城区高性价比的观感。

但单价本身并没有想象中那么"笋"。

到底适不适合你？

客观来说，荔阳居的优缺点极其极端，它的优点全在外面，地段成熟、地铁近、周边配套成熟。

但缺点也很明显，奇葩户型、黑历史、产权缩水……

目前的价格，其实包含了明显的地段溢价。

如果你是追求居住质感、想要南北通透的买家，那这里绝对会劝退你。

同样的预算，在海珠西或者白云靠近荔湾的片区，完全能买到住得更舒服的二手房。

但如果你的核心诉求是落户、孩子读书、或者地铁通勤短期过渡，预算又卡在100万出头。

那它确实是一个能让你留在核心区的可行选项，前提是你能接受类公寓的居住质感和局促的户型。

买房就是一场取舍，想清楚自己要什么再下手准没错。