上海内环洼地，比中环都便宜了

虽然上海楼市的环线论越来越式微，但说起内环，还是自带信仰。

不过即便是在内环，也是有鄙视链的：各个地段的底子、潜力、发展现状，都不一样。

同样是内环，房价却天差地别。

今天聊几个上海内环洼地：塘桥、杨东、中远两湾城、曹家渡。

它们各有各的难，房价甚至已经不如中环同房龄小区了。

塘桥："老破大"集中地

塘桥在浦东内环，背靠陆家嘴，还有滨江带，按理说应该沾光。

但现实很骨感。

这里大片的动迁房工人新村和老塔楼，房龄普遍三十年往上，小区里中老年人居多，城市界面新旧混搭，房价长年低洼。

配套这块：

塘桥的商业有巴黎春天、生活广场，对普通人来讲完全够用，但想要高端点就得去陆家嘴了。

地铁有4号线，未来有19号线。

两家三甲医院（仁济东院、儿童医学中心）是塘桥为数不多的亮点。

可惜塘桥学区整体一般，在浦东内环排不上号，这一点却很致命。

周边的梅园、潍坊、联洋、花木等板块坐拥福外、明珠、进才、建平等老牌优质学区。

对爱鸡娃的浦东买家来讲，塘桥自然被忽略。

塘桥内部有一条明显的分界线，浦建路以北明显要好于浦建路以南。

某种程度上，塘桥可以看作陆家嘴的南延伸。

塘桥的标杆豪宅，价格比较稳定。

另外19号线正在规划，未来串联塘桥和陆家嘴、北外滩、前滩，是潜在利好。

但问题是，老房子占比太高，城市界面提升困难。刚需上车可以，逆袭很难。

对普通人来讲，目前总价300万以下能上车老破小两房，七八百万可以看看东方城市花园大两房。

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杨东：新晋内环房价洼地

如果说塘桥是"老破大"集中营，杨东就是新晋内环第一房价洼地。

杨东这个板块起名源自杨高南路以东，简单粗暴，但知名度不高，还不如板块内上海绿城名气大。

如今总价800万不到就能买爱家亚洲花园大三房，单价不到6万，在浦东内环简直是白菜价，比塘桥还洼。

杨东为什么这么便宜？因为什么配套都没有。

一没有地铁。

2号线擦身而过，只有陆家嘴中央公寓离地铁近点，勉强算个地铁盘，但距离也快1公里了。

通勤极度依赖自驾，然而一堵车严重，高架阻隔；二停车困难，车位严重不足，大型社区早高峰出小区就要十几分钟。

二没有商业，仅靠底商和零星社区商业。

三没有名校，跟塘桥陷入同样的尴尬。

更难的是，陆家嘴金融购买力在缩水，杨浦、虹口的新房又在拼命分流。杨东的客户越来越少，房价自然不如意。

坦白来讲，杨东其实有不少优点：

作为一个纯粹的商品房社区，中产氛围浓厚，城市界面不差，挨着世纪公园，生态环境优渥，板块内几个小区品质也相当不错。

上海绿城是2002年的产品，算不得次新房，房龄已经超过20年。但依然是品质担当，外立面历久弥新，物业一流。

如今单价已经到了8字头，在浦东内环，还是很有性价比的。

如果想以一个较低的价格上车浦东内环电梯房，杨东可以看看。

中远两湾城：内环"巨无霸"

中远两湾城，上海内环知名度最高的洼地。

4月份整个小区成交28套，成交单价均价6.9万，好楼层好位置好户型能到7.7万，靠轻轨的低区则只有6万。

作为2000年以后的小区，在整个浦西内环，这个价格都很有性价比。

但性价比背后，是三大遗憾。

规划遗憾：苏州河黄金岸线没搞成商务区，板块能级上不去。

产品遗憾：小区太大、太高、太密。四期加起来将近万户，同质化竞争惨烈。

环境遗憾：高架、铁路割裂，噪音大。

中远两湾城仅次于上海康城，是上海最大小区之一。占地45公顷，11599户，住户五六万人。

小区里价格最稳的是高区河景房，不同位置、景观、户型单价差近2万/㎡左右。

同上海康城一样，中远两湾城也曾饱受群租困扰。

小区房龄最新的四期当年是直接在温州开盘的，温州投资客众多，直接把房子托管给二房东，搞出来很多群租房。

这里群租最严重的时候，甚至发生了二房东围堵租客、二房东大战小区保安等冲突事件。

好的是，经过大力整治，如今群租房已经基本消失。

因为体量太大，管理困难，物业不作为，两湾城也是"臭名远扬"

值得一提的是，两湾城后来的业委会还是十分给力的，换掉了小区物业。而且经过15年的去化，现在温州投资客基本出清，小区内基本都是自住客。

其实中远两湾城还是有优点：内环内，四轨交，苏州河景观步道，而且小区绿化率超高，40%以上的绿化覆盖率，中央花园也很漂亮。

但部分楼栋密度太高，北部楼栋紧挨轻轨，噪音仍劝退不少人。

自住可以，投资绕道。

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曹家渡：三区交界的"三不管"

曹家渡，身处普陀、静安、长宁三区交界，俗称"三不管"地带。

挂着老静安这块金字招牌，却沦为市中心的价格洼地。

这里的二手房价格，比周边板块低了一截，而这当中恐怕还包含了一些老静安的IP溢价。

曹家渡房价低洼，一大原因是其失去了两大支柱：交通枢纽和商业中心。

城市界面新旧交织，不纯粹。你在曹家渡走一圈，老楼和新楼打架，烟火气和破败感并存。

更尴尬的是，曹家渡的商品房跟周边比毫无竞争力，房价近几年一直在走下坡路。

三区交界不是优势，是诅咒——哪个区都不愿意真金白银投入。

曹家渡在很多人心中，一直是老静安的末流地段。其实不然，曹家渡也曾有过自己的光辉岁月。

建国前这里就是上海市区的交通枢纽，有沪西火车站、电车站、渡口，建国后又是公交车枢纽。

九十年代，曹家渡有各类商店近百家，还是沪西商业、经济中心，1993年被定位为高级商业副中心。

然而随着地铁开通、私家车普及改变交通模式，城市建设边界扩大，新居民区开发，购物中心在居民区附近落地，购物街业态被商场击溃。

曹家渡商业中心、交通枢纽地位消失，且板块房龄偏老，城市界面定型早，错过了市区高速建设。

抛开过往光辉的历史，曹家渡现在已经成为一个纯粹的居民区，地图上一眼看去，全是房子。

商业不成气候，全靠旁边的南京西路和中山公园两个兄弟帮衬。

值得一提的是曹家渡的教育资源还不错，一师附小、万航渡小，都是老静安的一梯队。

但即便如此，这里的房价也是扶不起的阿斗。

归根结底，是旁边的几位大佬光芒太盛，而曹家渡除了房子还是房子，且都是房龄20年以上的老房子，xx大厦，xx公寓，xx花园……

这四个内环洼地，有一个共同点：房子能住，生活便利，但别指望跑赢大盘。

对买房人来讲，不要想着抄底搏超额收益。若能接受它们的缺点，自住还是很有性价比的。

更让人扎心的是，这些内环洼地的房价，甚至不如中环了。

比如中外环的闵行古美，03年的小区，品质一般，4月份成交单价也要7万以上。

杨浦黄兴公园的佳龙花园，三房总价也要近900万，单价总价都超过杨东的爱家亚洲。

但仔细想想，部分中环房价高于少数内环，完全不稀奇。

毕竟中环开发晚，城市界面新，地段也没比内环差多少。产城融合做得比内环好，地铁商场产业不弱于内环，房子平均房龄比内环新。

所以塘桥、杨东、中远两湾城，房价低于大宁、古美甚至黄兴公园，其实很正常。

还是那句话，城市的地段价值一直在变，不要盲目追求环线、行政区和板块IP，适合自己的，才是最好的。

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注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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