房企养老地产的“换手时刻”

研究员 | 梁秀杰 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨

摘要：从越秀到万科，从华润到远洋，房企养老资产的集体“大撤退”已有一段时间。而中海在北京的养老项目却即将开业。房企退出，是为了剥离资产？还是为了想清楚后再出发？毕竟十万亿的银发经济是不容忽视的大市场。

283.82万元，买下42家康养公司。

2026年5月，越秀地产一纸公告引发行业关注：旗下直接或间接持有42家养老、护理、医疗类被投资企业（其中包括新三板上市的）的全部股权，以283.82万元的象征性价格转让给控股股东广州越秀旗下广州越秀健康。

当然，这只是名义对价。买方还要通过专项贷款，代偿标的公司偿欠上市公司的约3.93亿元股东借款。一场精心设计的“止血”手术，由此揭开。但这，仅仅是冰山一角。

图表1：越秀地产出售资产公告

图片来源：越秀地产公告

一、财务危机触发“止血式”剥离

将时间轴拉开，越秀并非孤例，这不过是一场集体撤退中的最新一幕。

• 3月，市场传出万科正与新华保险等头部险资洽谈，拟打包出售北方区域约5个成熟康养项目；

• 更早之前，华润置地挂牌转让润地康养平台100%股权，明确“十四五”期间有序退出康养业务；

• 再往前回溯，远洋集团早在2019年已将椿萱茂部分股权以900万元对价移出表外。

一个共同特征贯穿这些交易：几乎所有剥离都发生在上市公司财务承压的临界点上。

• 越秀地产：归母净利润从2023年的超31亿元断崖式下滑至2025年的约0.55亿元，几乎站在亏损临界线上。其中上述康养目标公司持续亏损、资不抵债（合计负债达1.34亿元），成为修复财务报表时必须切除的“出血点”。

图表2：越秀地产康养目标公司财务资料

图片来源：越秀地产公告

• 万科：处境更为严峻。2024年净亏损494.78亿元，2025年进一步扩大至885.56亿元，两年累计亏损约1380.34亿元，创下A股房企历史之最。

• 华润置地：因盈利难题始终无法破解，2024年便已明确“十四五”期内有序退出康养业务，并于2025年11月正式挂牌转让润地康养平台100%股权。

但并非所有房企都在逃离养老赛道。行业正在发生的不是单向撤退，而是分化。

就在越秀、万科、华润纷纷瘦身之际，两家财务底色稳健的房企选择了逆势加码。

• 中海：时隔六年，落子北京。2026年4月，中海康养旗下高端CCRC康养社区“中海康养·锦宸”正式官宣，将于6月启幕。这是中海康养品牌在京首发之作，也是其自2020年无锡项目后、时隔六年后推出的最新项目。值得关注的是，中海康养在营项目均获国标五星或四星认证，平均入住率超90%，客户满意度保持95%以上——扎实的运营底盘，为其逆势扩张提供了底气。

• 龙湖：重启“椿山万树”，三年十子。同样在2026年，曾暂停新项目拓展六年的养老品牌“椿山万树”宣布重启，计划在未来三年内陆续开业近10个项目。支撑这一决策的，是集团运营及服务业务的强劲表现：2025年该板块收入267.7亿元，占总营收的27.5%，核心权益后利润79.2亿元，整体毛利率超过50%。运营及服务业务已成为利润的绝对主体，养老被提升至“资产管理航道”六大业态之一。

龙湖集团董事长兼CEO陈序平在2025年业绩会上表示，“养老公寓品牌椿山万树过去两年获得了非常好的表现。因此公司在资产端主动做了调整，把适合做这类产品的存量土储做了调配。”

中海、龙湖的“进”与万科、越秀们的“退”，本质上是同一逻辑在不同财务底色下的不同表达：当主业造血能力足以支撑长周期培育，养老就是可深耕的战略资产；当主业自顾不暇，养老便是必须割舍的财务包袱。

二、剥离的路径：两种模式，同一逻辑

如果说“卖资产”是共性选择，那么“怎么卖”则体现了各家不同的战略意图。细查这一轮交易，并非所有剥离都遵循同一剧本。

万科：出表，但不离场。据市场消息，万科拟一次性出售北方区域约5个成熟项目（分布于北京、青岛等核心城市），但项目股权或资产出表后，品牌管理与运营服务继续留在万科体系内。

这与其在长租公寓领域的操作逻辑一脉相承——2025年，万科联合新华保险、大家保险设立16亿元住房租赁Pre-REIT基金收购厦门泊寓项目，同样实现了“重资产出表+运营保留”。对万科而言，保留运营权意味着其覆盖16城、50余个项目、超1万张床位的运营能力，不仅不会浪费，还将成为未来轻资产输出的核心竞争力。

越秀与远洋：整体移出，大股东承接。越秀将康养目标公司转让给控股股东旗下“越秀健康”，运营系统连同资产一并转移，交由大股东在更长的资本周期中继续培育。买方还通过专项贷款代偿约3.93亿元股东借款，是一次精心设计的“体外循环”。

远洋2019年剥离椿萱茂30%股权时，结构如出一辙——900万元对价之外，买方代偿2.49亿元股东借款。这两宗交易的共同特点是：上市公司不再保留运营，但养老业务并未消亡，而是在集团体系内换了持有主体。

两条路径的底层逻辑高度一致：上市公司实现了资产出表、负债减少、现金回流，修复了财务报表；而养老业务本身并未被放弃，只是被转移到了资金属性更匹配的持有主体手中。区别在于，万科选择“自己继续干”，越秀和远洋选择“交给大股东干”。

值得注意的是，无论哪条路径，都在指向同一个事实：这不是养老产业的终点，而是参与主体与资本逻辑的剧烈重构。房企正在退出重资产持有者的角色，但并未退出养老赛道；专业的运营能力正在成为新的稀缺筹码。而填补“重资产持有者”空缺的力量，也已清晰浮现。

三、险资站上舞台中央

有卖就有买。这一轮交易对手方显现出一个高度集中的趋势：保险资金正在成为养老资产的主力买家。

万科的目标合作对象新华保险，本身就是养老赛道的重仓玩家。年报显示，截至2025年新华保险已在37个城市布局了53个优质康养社区，在57个城市落地了70个旅居项目，“保险+服务”模式运作纯熟。若交易落地，万科的成熟运营能力与新华保险的长期资金和保险客群，将形成天然互补。

类似的案例正在密集发生：

• 中国人寿2026年初以16.2亿元接手金茂南京汤温泉小镇核心项目“苏茂颐园”，并于4月成立85亿元规模康养产业基金二期，投向覆盖养老社区、康复医疗、适老化科技等养老产业链相关领域；

• 太平人寿2023年20.85亿元收购北京当代时光里养老社区。

这一趋势并非偶然。养老社区、护理院等重资产项目，本质上是长期基础设施类投资，需要久期长、成本低、对短期回报容忍度高的“耐心资本”，险资恰好匹配这一特征。泰康、国寿、新华保险等头部险企早已是养老社区的主力投资方，而随着更多房企选择退出持有环节，险资接手的步伐明显加快。

“险资持有+专业机构运营”的新范式，正在取代“房企全链条自持”的旧模式。

四、十年轮回：从“第二增长曲线”到“换手时刻”

回望过去十年，中国房企的养老叙事经历了完整的起承转合。

2015年前后，万科、远洋、华润、越秀等一众房企高调入场，“万亿养老市场”的宏大叙事催生了第一轮投资热潮。彼时，业界的判断斩钉截铁：养老将成为开发业务之外的“第二增长曲线”。

图表3：部分房企养老品牌汇总

信息来源：网络、睿和智库整理

十年之后，现实给出了不同答案。养老产业的成熟周期远超预期，重资产模式盈利门槛高、回报周期长，与房企“短钱、贵钱”的基因存在结构性错配。当房地产行业整体步入深度调整，这种错配只能以“断臂求生”式的剥离出清。

但值得注意的是，这场集体撤退中，没有人是因为“不再看好养老产业”而离场。越秀将资产移至大股东体系内继续培育，万科出售资产却紧握运营权不放，龙湖更是在行业冰点期逆势加仓——所有动作都指向同一个判断：老龄化趋势不可逆转，养老服务需求缺口依然巨大，这个赛道本身没有问题。真正的问题是，谁有资格熬过漫长的培育期。

这正是本轮“换手时刻”的深层逻辑。当上市公司的财务报表无法再承受一个10年以上才能成熟的业务板块，转移给更有耐心的资本持有方，便成为必然选择。

因此，房企集体出清，并非养老地产的终点，而是一场迟来的成人礼。 短期逐利无法持续，耐心资本渐次增长；“买地建楼”的开发逻辑让位于“持续运营”的服务逻辑；专业分工逐渐取代全链条自持——一个更健康的产业生态正在重塑。

结语

透过这一轮“换手潮”，睿和智库认为三个趋势或将共同定义养老产业的下一个十年：

一、资本属性与资产特性须匹配。养老重资产需要久期长、成本低的“耐心资本”，这与住宅开发的高周转基因存在冲突。这一轮“换手”的本质，正是资本与资产的重新配对——险资等长期资本走向持有主体位置，房企从“所有者”转向“服务商”。这一分工或不会回头，因为它不是某个企业的战略选择，而是资本属性与资产特性之间不可调和的矛盾所驱动的结果。

二、运营能力取代资产规模成为核心壁垒。万科保留运营，越秀将运营系统连同资产一并转让，动作相反，指向却一致：前者证明运营能力值得攥在手中，后者证明这才是资产的核心价值，否则一笔资不抵债的交易，何必连同管理系统一并交付？泰康之家等头部项目的数据也佐证了这一点：入住率超过60%才有望盈亏平衡。而决定入住率的从不只是硬件配置，更是持续照护能力、医疗资源整合能力和客户信任的积累。未来行业分化的标准，将从“谁持有更多资产”变为“谁拥有更强运营能力”。

三、社会化分工体系加速形成。过去房企用地产逻辑做养老，全链条自持，结果处处碰壁。如今，“险资持有+专业机构运营”的范式正在确立。参照美国等成熟市场，养老产业的任何环节都能找到专业服务商，这一高度细化的分工体系正在中国加速落地。2025年底，民政部等8部门联合发文，明确培育专业化、连锁化、品牌化养老服务主体，从制度层面为这场转型扫清障碍。“专业的人做专业的事”，已成为行业共识。