四川
日前，在锦江旁，距离太古里步行距离约900米处的工地开始了打围施工。
坐落在成都最繁华的商圈旁，这个被老小区拥簇的工地显得较为低调——而这，是锦江区锦官驿街道下莲池街10号、12号D级危房原址重建项目。
下莲池街10号、12号D级危房原址重建项目现场
随着工地开工，这个已有近50年房龄的老房子，正式迎来新生。与此前出现过的“原拆原建”模式不同，下莲池街10号、12号采用了“居民产权不变+企业出资出建+民宿运营回租”的全新模式。
“旧房更新”新模式：
“居民产权不变+企业出资重建+民宿运营回租”
锦江区下莲池街10号、12号，是一个修建于1978年左右的老小区，为4-5层步梯房，主力户型为20-40㎡左右。由于修建时间较早，这个小区不通气，也没有独立厕所，已成为D级危楼。
去年，成都发布了2025年城市更新片区项目机会清单，其中就包含有锦江区下莲池街10号12号（64套房源）拆除重建项目。
机会清单显示，该项目投资约1700万元，将采取成套化改造、原址重建方式，在不改变基底轮廓线、户型的情况下，增设卫生间、预留厨房区域，预设水电气接口。
日前，这一项目正式启动，确定以“居民产权不变+企业出资重建+民宿运营回租”市场化运作模式进行。
锦官驿街道崇德里社区党委书记曾玎亮介绍，项目的投资方为一酒店公司，建成后产权仍归业主所有，而企业将承租，并作为民宿运营15年经营，期间向居民支付租金。
“此前，小区的租金在600-800元/月，而新建后，酒店支付的租金为50元/㎡·月——套均租金达到1000-2000元/月以上。同时，原址重建的房屋面积每户还将增加20%的面积。后期合约满后，业主也可收回房屋自用。”
D级危房“原拆原建”，成都已有三种模式
下莲池街10号、12号的改造方式，与其所处的地段密不可分。
或许多数人对这个老院落并不熟悉，但它的具体坐标，却十分著名：它靠近蓝光郁金香花园，距离晶融汇太古里仅900米周边有地铁3号线和13号线两条地铁线路，在许多游客打卡的春熙路商圈范围内。
下莲池街10号、12号项目区位图
这也成为支撑项目作为民宿运营的基础。
在现场可以看到，项目目前已经打围，并在施工中，而项目对面，便是一个赛事电竞酒店。
下莲池街10号、12号D级危房原址重建项目现场
除了下莲池街10号、12号，成都还有两种原拆原建模式：一类是政府出资进行重建，一类是业主出资自行重建。
其中，工人村项目为成都首个“原地拆除、原址重建”小区，由政府出资改造。
整个项目规模较大，共有8栋。2022年3月，金牛区把工人村片区城市更新纳入重点改造项目，并决定采取“原址拆除重建＋老旧院落改造”的模式实施整体更新。去年一季度，工人村项目已经完成交付。
建成的工人村项目 图据：金牛E社区
君平街89号院，则由业主出资自行重建。
这一项目位于青羊区，人民公园南门对面，建于1964年，共有17户业主，2024年1月，项目取得建设工程规划许可证，并正式开建。
下莲池街10号、12号项目，引入企业出资重建，并通过酒店运营的方式给业主返租的方式，则是对于D级危楼改造新模式的新探索。
老小区“原拆原建”，关键看两点
随着多个原址重建项目的推进，老小区的改造难似乎迎来了新的解法。
2023年5月成都市规划和自然资源局发布了《危房原址恢复重建工程规划许可证办理规则的通知》（以下简称“通知”），这份通知中，提到了老小区原址重建的两个关键：
1、“已纳入成都市住建局管理名录的房屋安全鉴定机构出具鉴定结论意见为D级/Dsu级且明确为需停止使用的、整体拆除重建项目的房屋安全鉴定报告。”
图据：《危房原址恢复重建工程规划许可证办理规则的通知》
也就是说，原址重建的项目必须为D级危房，且需有鉴定报告。
根据相关规定，D级危房是指承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。
2、“所有产权人书面同意重建意见原件。”
三个项目，除了工人村规模较大外，下莲池街10号、12号项目共64户，而君平街89号院1号楼仅17户。
上述“原拆原建”项目都具备了各自的特性，而随着模式探索，或许城市危楼项目都能找到更适配的解法。
主编：余鸽
编辑：陈齐美
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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