存量博弈期，别让信誓旦旦的入局变成无奈的“接盘”

据中国饭店协会发布的《2026中国酒店业发展报告》显示，截至2025年年底，中国酒店存量达到 36-37万家、客房超过1800万间，增速明显放缓。新增酒店，主要来自存量翻新和品牌置换，新建项目占比持续下降。

中国酒店业已从增量扩张全面转向存量竞争，重点转向效率提升、品牌集中和存量资产优化。市场全面进入存量博弈期，新中产的消费升级与老旧物业的设施老化、坪效低迷形成强烈冲突。

很多业主在改造时容易陷入大改大建的被动误区，标准化改造回本慢、周期长，巨额投入很容易变成无效的“沉没成本”，信誓旦旦入场，结果却变成了老旧物业的接盘侠。

失败样本比比皆是，有了血与泪的教训，业主才开始意识觉醒：存量改造不是简单的换牌翻新，而是资产评估、产品重塑、精准设计、品牌赋能、运营提效的系统工程。当下，REITs终于开始进入中国市场，酒店资产的估值逻辑开始考核单房收益。资产重塑听起来宏大，但万事开头难，总有破题的第一步。万达酒管凭借扎实的实操经验，正生成一套可执行的投资避坑资产增值方案，似乎可为业主投资人量身定制寻找最优答案。

进场先排雷：看懂资产的“底牌” ■

在存量资产改造的生死局里，最隐蔽、也最致命的一环，往往是资产本身的“底牌”。

行业里一个普遍的痛点，是很多业主投资人容易被低价蒙蔽，选择物业的时候只看地理位置不看“雷”，接手后被深不见底的隐形成本生生拖死。

改造的第一步，不是满怀憧憬地大刀阔斧出效果图，而是完善的尽职调查与资产梳理，摸清隐性暗雷。原业主为何出售？背后是否有复杂的债权、股权交割不清？

硬件合规红线往往是预算超标的“隐形杀手”。原有的消防规范、卫生防疫标准、产权使用年限，能否满足当下的政策要求？很多老旧物业连基本的消防验收都过不了，一旦动工，代价极为惨痛。

机电系统（暖通、给排水）是存量改造最大的“隐形黑洞”。如果不做前置的精准能效评估，盲目“利旧”可能会导致后期运营能耗大增。

以无锡某项目的能耗教训为例，老旧机电在运转中产生的极高损耗，直接吃掉了酒店大半的经营利润。将改造颗粒度细化到每一根管线，精算能效，才能确保把钱花在刀刃上。

产权、硬件问题都排除，最难搞的往往是“人力”。历史遗留的挂职、社保五险一金、错综复杂的政企关系如何处置？所以在接手前，必须对现有项目进行精准的员工盘点：哪些能转化为新运营团队的即战力？哪些必须妥善剥离？成功经验告诉我们，提前介入、友好协商、平稳过渡，把人的问题解决在改造方案落地之前，足以有效降低接管期的风险：这不仅关乎并购初期的成本，更直接关系到酒店后续运营过程中的隐患。

产品重塑——切分物理空间，用轻模式对冲市场风险 ■

把烂资产的隐患清理干净，紧接着就得算另一笔账：这栋楼，到底靠什么重新赚钱？存量改造没法生搬硬套。需要针对物业实际情况开展定位重塑，完成产品模型顶层设计。

让“遗留”公区变现止血

过去的老五星酒店，讲究排面，喜欢搞得“大而全”，为了地产配套或城市面子，标配三个餐厅、巨型泳池、豪华健身房，动辄留下上万平米的大裙楼。但在如今的市场需求下，这种体量根本无法消化，体量过大往往就是个无底洞。坪效提升的概念，不能仅停留在过去租赁物业投资回报运营效率的讨论范畴，在当下REITs的金融逻辑下，酒店估值按照单房盈利能力测算，更要算清楚这笔账。

大裙楼相当于一个小型商业体，不必一次性全部改造。万达酒管主张采用“局部盘活”和“商业化外包协同运营”的方式，重新切分空间蛋糕。

宁波万达美华在运营调整中，针对康体、SPA、棋牌室等低效业态，选择将其整体打包外租。通过引入专业运营方，这些区域的使用效率和租金回报都得到明显提升，也避免了酒店自营带来的人工与管理成本压力。整体来看，这一调整让原本贡献有限的空间重新具备了稳定的现金流价值。

扬州万达颐华重点对宴会及配套餐饮区域进行了重组。项目引入宴会外包团队，将原本分散的多个餐饮功能整合为一处约500-600平米的复合型餐饮空间，既能承接宴会，也能满足日常餐饮需求。

同时，健身房与健身中心也同步外包，由专业机构运营，提升服务品质的同时降低酒店自营成本。整体调整后，餐饮与康体板块的运营效率和收益结构均有所改善。

山西项目在空间切分上采取了更直接的方式，将部分长期闲置的区域跨界出租给银行。此举不仅提高了商业空间的使用率，也为项目带来了稳定的租金收入，大幅优化项目综合体的整体现金流表现。

从业主投资回报角度出发，在存量改造的逻辑里，能用市场成熟资源合作解决的，绝对不盲目自造轮子，更不硬扛、不容分说地就要背在自己的成本里，而是要用最轻最聪明的运营模式撬动最大的资产价值。外包协同可以精准锁定合作伙伴，让最专业的人做专业的事，精准定位，从而带来收益和流量的双赢。

由此一来，万达酒管可以实现项目单房面积的极致化，将新改造的酒店业态控制在60-70平米出一间房的高坪效区间，同时把多余的公区面积转化为实打实的商业收益，大幅拉升物业整体的投资回报率。

这种做法的效果非常实在，一方面把业主最头疼的高昂人工成本卸下来了，另一方面靠着外部进来的客流，顺手就把整个酒店的资产价值往上托举了一把。

这一系列策略，背后离不开万达酒管一体化管控体系的高效协同。而万达酒店设计院作为体系中的设计中枢，负责将策略转化为可落地、可控制成本的具体方案。

双品牌组合，对冲大体量物业风险

市场需求疲软，大房量物业改造极易出现“消化不良”的风险。碰到那种动辄几万平方米的巨无霸物业，靠单一品牌去扛，通常很难吃透市场，稍微有点风吹草动就容易亏损。万达酒管也有自己的模块化定制解法，通过双品牌组合的战略打发，精准覆盖更广泛的目标客群，同时摊薄运营成本。

去年开业的北京前门项目，在接手时物业体量庞大、动线割裂，业主的核心诉求是：如何消化348间客房，又避免高昂的自营配套成本？万达酒管精准测算后，植入“颐华+美华”双品牌——一套管理团队统筹两套标准，人力成本降低约30%，实现“高端+中高端”全客群覆盖。

同时将一层空间商业外租，无需自营大餐饮。项目提供了不可复制的地段，万达酒管则以产品定位、多渠道控盘、内容引爆等运营力，让这个存量物业每一寸空间释放价值。

北京前门项目一层空间平面图

类似的，北京东坝万达美华+万达锦华项目，改造前也是一个建筑面积超3.5万平米、拥有400多间房的老旧巨无霸。最初计划做嘉华项目，但如果做成单一五星级客房，当地市场需求根本吃不下。最终，依托万达酒管模块化品牌体系，根据物业特点灵活重组为“美华+锦华”，规避了物业自身条件限制，完美匹配商圈内不同消费群体、预算区间、功能场景的核心诉求。

从经营结果看，开业首年营业额突破6000万元，超出预期47%；业主利润超预期31.5%；出租率达80%，高出市场同类酒店9.2个百分点；全年满房75天，暑期连续24天出租率超90%。双品牌的灵活组合，让大体量存量物业实现了“吃得下、跑得赢”。

拒绝“暴力拆建”，精准“立旧”：技术降本，新旧共生 ■

方案落定，真刀真枪的执行施工阶段考验的就是怎么“花小钱办大事”了。盲目套用连锁品牌标准大拆大建，单房造价根本压不下来；而只做表面功夫的翻新，又解决不了核心痛点。

万达酒管坚决反对“野蛮拆建”，而是精准立旧，对存量物业残余资产进行精准估值与梳理。

过去搞装修，一听石材、木饰面就觉得高级，但这东西造价高、贴起来更是几个月下不来。新型材料，成为改造物业的降本“黑科技”。

随着技术更新，“立旧”的颗粒精准度有了全新的判断准则。例如，硬装材料中原有的卫生间防水是否可用？保留下来的老旧材料如何进行缝隙切刨与污渍处理？

以老酒店卫生间为例，过时的小瓷砖是一大痛点。传统做法是全砸、重做防水，耗时极长且成本高昂。万达酒管则凭借装配式、新型材料使用，通过引入覆膜材料、集成板材、新型马赛克等新型材料，直接在原基层上进行覆盖铺贴。这不仅规避了破坏原防水层的致命风险，还顺带解决了隔墙重做、隔音差的问题，以极低的成本实现了居住体验的跨越式提升。同时，抢回来的施工工期，每一天都是真金白银的利息成本。

至于设计层面，老建筑自有其独特的岁月痕迹与空间叙事潜力。真正懂行的人不会一股脑把老底子都铲平，而是很会“借题发挥”。实打实的设计巧思，正是拒绝千店一面的核心竞争力。

通过轻量化设计，结合文化特色打造项目差异，用特色文化替代昂贵建材堆砌。

万达酒店设计院主张新旧共生的设计哲学表达。立旧不代表破旧，而是将老物业的“岁月痕迹”转化为独特的设计语言。一根无法拆除的老旧承重柱，一段带有时代烙印的红砖墙，完全可以原汁原味地留在那儿，然后在旁边配上点极具工业感的金属灯具、几件先锋艺术装置，或者直接切入一面极简的玻璃幕墙。通过现代灯光与新材质的巧妙碰撞，反而能成为酒店里最具故事感的情绪空间，甚至营造消费场景，实现运营效率与视觉美学的平衡。

扬州万达颐华公区改造前 vs 改造后

存量资产盘活，拼的就是思维眼界、算账功底品牌势能，以及最终落地执行力。

依托万达酒管成熟的“设计-建设-运营”一体化管控模式，为行业量身定制出一套可执行的投资避坑、资产增值的最优解。其中，万达酒店设计院作为核心专业力量，为存量改造提供从资产评估到设计落地的全程支撑。针对大体量、核心区位、遗留建筑等特殊或非标复杂物业，万达酒管团队都能通过定制化设计、保留项目原有肌理，同时在施工周期和改造成本上持续领跑行业平均水平。而万达酒管旗下多品牌矩阵与灵活的运营能力，则让存量资产真正实现“改完就能跑，跑起来就能赚”。

杭州东站万达颐华酒店24天完成翻牌，实现RevPAR增长72%。

很快，备受市场关注的海安金砖酒店项目将作为万达酒管旗下项目迎来重磅开业。项目涉及双品牌联动、公区整体梳理焕新、能源系统全面升级等多项复杂改造，也将成为万达酒管在存量更新领域的又一个标杆样本。

万达酒管正持续深耕存量改造，用接地气的方案、清晰的商业逻辑和可落地的执行路径，引领酒店行业从“增量扩张”向“存量提质”的完美突围。

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