产业园REITs大跌的病根：上市门槛锁死了上涨空间

来源 | 方升研究 责编 | 韩玮烨

摘要：产业园REITs低迷的根源，在于高出租率门槛锁死了增长预期，只剩“山巅”资产。破局须引入有成长空间的“山腰”项目，用潜力替代伪稳健，将选择权交还市场。

2025年国内公募REITS的数据出炉，产业园区REITs成为全年跌幅最深的重灾区，多个产业园REITs产品年内跌幅都超过了10%，估值也不断下探，产业园REITs成了投资者避之不及的品类。

这些具体的情况市场上已经有了诸多解读，今天就不详细展开了。在我看来，产业园REITs集体走下坡路的核心病根，其实藏在现有的产业园REITs的发行规则和项目筛选逻辑里面。过于苛刻的上市门槛，看似为了保护投资者，实则有些本末倒置了，直接锁死了产业园REITs的上升空间，让投资者从入场那一刻起，就接受了一个已经站在业绩山巅、缺乏增长潜力的资产。

山巅资产的宿命

目前国内获批的产业园区REIT，筛选标准其实已经相当严苛了，必须是核心城市核心板块的成熟项目，地处产业核心区域、产业高地、背靠专业园区运营商，更关键的是申报前园区运营必须进入成熟期，出租率需要稳定在90%以上，不少项目常年接近满租。超高入住率、稳定现金流，让这些项目属于行业中天花板级别的优质资产。

这套规则的初衷，是用高门槛来筛选产业园区之中的优质资产，避免出现烂尾、高空置率的风险，保障投资者的权益。但是现实问题也很残酷，成熟的项目，恰恰是没有升值空间的项目。

资本市场，有关注安稳，更多的是关注未来的增长空间。当一个园区的出租率已经达到90%以上，产业格局定型，租金摸到上限，也相对稳定，但也意味着缺乏增长潜力，只剩下了下跌的空间。就像一棵已经完全长成的大树，不会再长高壮大了，但是遇到自然灾害，就会出现垮塌的风险。

2025年产业园REITs的下跌，本质上就是增长预期枯竭、行业遭遇冲击之后的必然结果。一方面市场确实遇到了问题，但行业内优质园区项目依旧扛得住，但是投资者会觉得红利已经释放完毕，未来的风险大于收益，失去增长潜力的资产，在资本市场天然也就没了吸引力，资金不愿进场，持有者只想保本离场，供需失衡的情况下，产业园REITs持续走低，也就能够理解了。

高门槛锁死园区REITs发展

目前的产业园区REITs发行，我感觉陷入了一个双向内耗的误区，监管端追求低风险，要求园区方拿出满租项目，资本市场看到的是一批又一批没有成长性的山巅项目，投资者失去了热情。反观园区方，完全成熟的项目，已经可以带来稳定收益的项目，他们其实也没有那么大的动力拿出来发行。

其实，现在园区方确实缺少资金支持，也需要资本化路径，但是我觉得核心在于推动那些优质的成长型园区项目进入REITs市场，让区位优质、定位清晰、运营团队专业，但因为发展周期尚短，出租率暂未达到90%这个硬性标准的园区，也能进行公募REITs发行。

这些园区整体硬性条件优秀，但是出租率大多集中在40%-50%左右，看似空置率还很高，但它背后藏着巨大的发展潜力，随着产业集群的完善，招商工作的推进，在公募REITs市场，投资者也能分享到资产增值的红利，园区方也能尽早地通过公募REITs市场回笼资金。

相比于一味地将重心放在上市后没有增长空间的山巅产品，不如尝试引入一些山腰产品，由投资者自由选择，激活公募REITs市场活力。

放宽门槛才能打开上行空间

大家也会担心，准入门槛腰斩，空置率这么高，风险这么大，投资者会不会被割韭菜？

我觉得完全不必过度焦虑，资本市场的核心逻辑本来就是风险与收益共生，交给市场自主判断。

这些成长型园区，最大的优势就是想象空间与升值潜力，5成左右的出租率，保证了项目的一定底线，也意味着园区还有一半的发展潜力可供挖掘。后续随着招商落地，出租率每提升一点，都会直接带动租金营收上涨，园区人气提升、产业集群成熟，也会进一步提升底层资产估值。

所以，这类成长性REITs买的就是产业园的未来。现在价值处于低位、资产价值处于洼地，随着招商持续推进，分红收益、资产价值都会同步上升，投资者也能享受到双重红利。反观当下，被奉为稳定的满租项目也没逃过2025年的下跌，足以证明，高成熟度≠零风险，高门槛也无法保证绝对的稳定。

当然，放宽门槛不代表放任不管，筛选的标准可以进行差异化调整，降低出租率的同时，那就要求项目的发展时限不能太久，保留对于区位、产业规划、运营团队等方面的综合考量。优质资产会凭借成长力持续升值，劣质资产也会被市场自然出清。

投资选择权交给市场，风险由投资者自主判断。成熟型园区，稳健、低风险、低增长，适合保守型投资者，成长型园区，风险高、潜力大，适合追求长期增值的投资者。产品矩阵丰富，市场活力自然激活。

拥抱向上的可能性

2025年产业园REITs集体低迷的核心问题不是资产质量不行，而是市场产品结构过于单一，增长预期彻底枯竭了。

清一色的成熟项目，注定只能维稳，无法增长。想要破局，不妨适度松绑上市门槛，让更多成长型园区入场，用成长性替代稳健性，用市场定价替代规则限制。

有短期波动，才有长期红利，有下行风险，才有上行空间。毕竟没有任何投资者愿意长期买入没有未来、没有增长空间的资产。与之相对应的是，最近商业不动产REITs因为他的市场化属性，已经得到了更多关注，正处于爆发的边缘。