电器起家，杀入地产百强，这家浙江民企凭什么？

今年前四月，一匹拿地黑马引起了炸天团的注意。

这年头，敢拿地的几乎都是央国企，但保亿置业却凭14.1亿元的权益拿地金额，在全国百强榜单中拿下了第89名。

这个排名放在地产鼎盛时期毫不起眼，但在如今百强房企拿地总额同比近乎腰斩的背景下，一家民营企业不仅活了下来，还能逆势补仓，本身就不简单。

回看过去三年，当大多数民企还在收缩求生时，保亿的拿地节奏却从谨慎防守一路转向主动进攻：2024年还在杭州底价试水，2025年已在杭州、宁波、西安三城高溢价落子，2026年拿下闲林低密地块，仅6天便火速公示规划。

再看销售端，2024年这家企业还在百强门外，2025年便首次杀入百强，排名第90位。

这不禁让人追问：保亿置业到底是一家什么样的企业？它的底气，又从何而来？

01

一个温商的两次转身

回顾保亿的发家史，创始人莫剑荣身上最鲜明的特质，便是在时代的转折点上，总能先人一步嗅到机遇。

上世纪九十年代初，他辞掉国营厂的工作，从老家浙江温岭来到杭州，租下百来平米的店铺做家电代理，白手起家创办了保亿的前身——杭州华荣电器有限公司。

彼时家电供不应求，是典型的“卖方市场”。他带着姐姐莫剑飞，把生意做到了极致。短短几年，华荣年销售额便达5.5亿元，成了浙江家电龙头，连当年的苏宁都要从他们这里进货。

那是1997年，莫剑荣还未满而立，便已实现了财务自由。

但家电行业的天花板也清晰可见——全行业平均利润率仅2%到3%。而几乎在同一时期，住房商品化改革全面推开，杭州的房地产市场开启了“黄金十年”的序幕。

莫剑荣敏锐地嗅到了变化：“我们在前10年积累了大量流动资金，但重新选择一个行业非常困难，发展需要机遇，我在地产政策里看到了新的经济增长点。”

机会很快来了。2001年，恰逢杭州高新房地产有限公司改制，华荣通过兼并获得了86%的股份，正式叩开了房地产的大门。

转型初期，地产业务全靠家电输血。莫剑飞曾这样描述分工：“我们转型时就明确提出，以房地产为突破，以家电业支撑房地产的发展。”这种“老业务养新业务”的路径，持续了近十年。

直到2009年，“浙江华荣集团”正式更名为“保亿集团”。莫剑荣在发布会上特意强调，更名就是为了淡化家电商贸色彩，确立地产开发的企业定位。

从时间上看，保亿进军地产开发并不算晚。但在此后地产突飞猛进的年代里，闽系、浙系房企你方唱罢我登场，纷纷冲击千亿规模，保亿却始终默默无闻，从未真正挤进主流视野。多年间，其销售额长期在百亿以下徘徊，仅在前几年短暂突破百亿后，又迅速回落。

02

一个保守的地产掌门人

保亿没有发展起来，一个很重要的原因：保守。

莫剑荣曾形容自己是一个“保守的人”。

老板什么样，这家企业的风格大概就是什么样。

在最初转型时，莫剑荣没有选择一头扎进土地市场，而是以收并购的方式“迂回前进”。

从2001年兼并杭州高新房产公司，叩开地产大门一直到2009年确定地产的主业定位，莫剑荣用了8年。

他并不认可彼时市场主流的“冲规模”的逻辑，认为品质和利润才是保证企业正常运转且长久稳定的重要因素。

他的扩张逻辑是：

“选择在省内或者经济区中有号召力的城市做。深耕一、二线城市，发展三线城市，聚焦城市发展核心地块。”

在这种理念引导下，保亿多年间布局的城市始终在10余个，参与项目数量也在10个左右。

产品线也主要集中于高端商业大平层和低密叠墅。

这种“保守”的做法在过去让保亿错过了地产黄金年代的规模红利，但从当下回望过去，这未尝不是一种理性的生存哲学。

当初那批冲在前面的开发商一个一个倒下，而保亿却能在当下逆势拿地，杀入百强。

回到开头的问题，保亿凭什么？

03

莫氏家族的隐秘资金池

要说保亿的底气，还是在于——钱。

跟其他房企不同的是，保亿的钱不完全来自银行，民间资金构成了莫氏家族最隐秘的资金池。

这一点在很多浙江民企身上都不鲜见。

尤其温商，“家族抱团”的思维模式是刻在骨子里的，做生意就是整个家族乃至乡邻的信用合伙。

如何变现？

翻阅保亿在杭州、西安等地的项目股权结构，会发现一个耐人寻味的现象：“保亿亿航”“保亿置业集团”背后，常常能看到莫家以LP（有限合伙人，即出资方）的身份出现，而操盘的GP（普通合伙人，即基金管理方）则是体系内关联的杭州贝加投资。

这些LP背后站着的，是一群隐秘的自然人股东，相当一部分来自杭州、台州等地。

说白了，莫氏家族以三十年的商业信誉作保，把散布在民间的闲散资金汇聚起来，再以股权的形式注入一个个地产项目。

在银行对民企信贷审慎的背景下，这种不看抵押物、只靠“脸面”流转的民间资金，成了保亿最隐秘、也最灵动的资金来源。

04

走不出的熟人社会

不过，熟人的钱，往往也是最贵的。

民间LP对回报的期望，远非银行利息可比。早在2011年，保亿壹号基金向LP支付的就是12%的年化财务费用，即使在利率整体下行的今天，民间资金的回报要求依然不低。

成本高了，压力自然沿着资金链一路传导，最终在交付端暴露出来。西安保亿·公元印、重庆御景润园、郑州豫景晨园、杭州竞潮澜庭等多个项目因质量问题引发维权，正在一点点侵蚀保亿“杭派精工”的品牌底色。

与此同时，多次出现的股权质押、建设工程合同纠纷和供应链合同纠纷也表明，供应链同样陷入支付延迟与成本结算的紧张博弈。

但资金成本只是第一层代价。这套依靠商业信誉和民间私募支撑的资金盘，规模终究有天花板。

在长三角或西安这些核心腹地，保亿还能凭借多年积攒的乡情信用走得稳健；可一旦离开这个“熟人社会”，这套基于乡情的逻辑便会失效。保亿在重庆等地的拓展远不如预期，部分项目陷入运营困境，正是源于此。

更深层的危机，来自监管越来越严。

过去通过多层公司隐藏资金来源的做法，正变得越来越难。不知道在强监管下，保亿能否说清楚每一分钱的来路？

结语

保亿的故事，是这一轮地产周期中一个难得的样本。

它让人看到：实业资本跨界做地产，并非注定是“野蛮人”。莫剑荣从家电带来的务实基因——不贪规模、不赌周期、量入为出，恰恰是很多房企在狂热年代丢掉的东西。当潮水退去，这些朴素的商业常识反而成了最硬的底牌。

但它也揭示了一个残酷的现实：在今天的行业环境下，仅靠“保守”和“乡情”，已经撑不起一家房企的未来了。

融资渠道的透明化、跨区域竞争的加剧、品牌与管控能力的门槛、国央企的强势崛起，这些都不是靠“脸面”能解决的问题。

这不仅是保亿的课题，也是所有仍在牌桌上的民营房企的共同命题。

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