上海楼市最后的希望

今年上海新房不太景气，1-4月成交量创了新低。

唯一称得上火爆的市场，出现在大前滩一带。

4月18日前滩元境推出68套洋房，单价12.18万，有效认购人数169人，认购率248.5%。

再多一人就触发积分。

同日前滩公馆推出12套别墅，认购率417%，成为今年唯一触发积分新房。

5月17日澐启滨江04地块推出139套房源，认购率190%。

澐启滨江今年1-4月份卖了62.7亿元，超过一众豪宅，问鼎上海销冠。

这些新房几乎都是同环线最高价，是什么神奇力量把市场推向火爆？

更让人看不懂的是前滩二手房，品质小区的三房还能卖到14-18万。

最贵时杨浦翡丽甲第、虹口瑞虹新城7、8期跟前滩晶耀一期同梯队。

现在内环标杆翡丽甲第、瑞虹8期已经降到12万多，前滩都到中环了竟然还能卖到16-18万。

这又是什么神奇的力量？

这个问题很多人看不懂，为了躲避思考直接给一个无脑判断：大前滩房价泡沫太大。

这个帽子可以解释一切。

就好像面对别人事业的成功吐槽一句：他就是运气好。

这句话可以掩盖自己所有的懒惰和愚蠢。

其实没必要解释后滩、前滩的房价，真正需要理解的是，那些有钱人为什么要来买房。

愿意拿出一千万、两千万、三千万买房的人，不会有信息不对称，预算内的区域基本都会对比。

最终他们还是选择了这里。

我们团队也思考了很久，有一天环二来到徐汇滨江西岸梦中心，隔江眺望，突然有些看懂了。

真正打动这些高净值客户的，不是冷冰冰的配套、不是房价还有多少潜力，而是一种全新的滨水生活范式。

环二经常讲，房地产会定义我们生活，换套房子，所有家庭成员的生活场景都会随之改变。

乔布斯说营销不是做广告，而是立价值观。

徐汇滨江、前滩、后滩、前滩南连片开发，提供了全新的生活范式，丰富了上海生活的内涵。

这种生活方式，恰好契合了部分高净值家庭的诉求。

上海最早的高端居住区是法租界，欧式建筑、梧桐树、法式咖啡馆西餐厅构成了人文、精致的生活范式。

1990年上海大开发，国际社区成了优质住区的代名词，国际社区贩卖的就是西方的生活方式。

新天地本是法租界边缘，重新设计后代表着上海当代的精致时尚。

既有传统的海派风情，又有现代的开放包容、潮流艺术，获得了很多富二代、网红的青睐。

最能代表上海这三十多年的，是陆家嘴，集中展示了上海现代化建设的成就。

我们太想在陆家嘴这里证明自己，我们的办公楼要比国外更高，我们的商场要比国外更大，我们的住宅要比国外更奢华。

陆家嘴成功后，上海市区的开发停止演化，副中心无非是四个小号陆家嘴。

上海的边界还在不断扩张，不断开发同类居住区。

国际社区一代又一代，副中心建成一个又一个。

古美和万里其实很像，莘庄南广场就是低一档的联洋。

直到徐汇滨江、前滩、后滩、前滩南时代，上海又找到了新的生活范式。

这里并没有选择成为下一个陆家嘴，上海也没必要再造一个陆家嘴。

而且我们已经通过陆家嘴证明过自己，没必要再向外界证明。

陆家嘴的天际线不比纽约差，上海中心632米，超过了所有西方国家。

正大广场够大，国金中心够贵。

汤臣一品起步就是430平，金灿灿的铝板讲透了上海的人间富贵。

唯一的遗憾是，陆家嘴是给人看的，不是给人住的。

陆家嘴定位是城市地标，要体现我们大国气象。

住着是不是舒服，没那么重要。

北京奥运会之后，我们向外证明自己的想法越来越少。

让城市回归居民才是心之所向。

这个背景下徐汇滨江、前滩登上舞台，规划时不仅考虑城市形象，更要把宜居性放在前面。

陆家嘴办公楼建太多了，忽视了生活配套。

前滩吸收了陆家嘴的开发经验，对办公、商业、住宅、生态、公共设施进行了合理测算。

顶层设计上的优势，前滩成为浦东最宜居的地方。

住在陆家嘴，在外地朋友看来你是成功人士，获得无上光环。

住在前滩，你可以走路送孩子读国际学校、走路到太古里、走路到滨江步道。

徐汇滨江更进一步，抓住了艺术活力、休闲运动，把滨水生活做成了名片。

论高楼大厦的数量、密度、高度，这片区域远不如陆家嘴，甚至也不如重庆解放碑、杭州钱江新城。

钱江新城

摩天大楼有向上的力量，能迅速传递都市的繁华和资本的野心。

但是也会带来快节奏的心理压力，让人感到压抑和疏离，传递城市的冷峻。

反而是相对稀疏的建筑，更能体现江面的开阔、视野的纵深。

开阔的江水能舒缓压力、消解压抑，能带来现代人向往的心境松弛。

陆家嘴、外滩属于全国人民，除了行色匆匆的上班族，几乎都是游客。

前几天外地朋友来上海，一起去了趟上海中心楼顶观光，至少三分之一的游客是外国人。

上海居民很少去这些地方，南京东路、外滩、陆家嘴都是游客专属。

徐汇滨江、前后滩真正属于上海市民，基本没有外地游客，这些地方不是给外地人看的。

不为展示上海形象，不用讨好外地游客，设计元素都回到生活本身。

是人民城市理念的最好体现。

其实上海宜居的地方很多，松江新城、嘉定远香湖都很宜居。

长三角是全国最好的区域，要江景、湖景、绿地，各个小镇都有。

但是那些地方跟上海没关系，离上海的母体太远。

徐汇滨江、前滩、后滩一带，完全是市区的自然延伸。

在江边，你能看到黄浦区的天际线延续过来，能看到徐家汇的地标建筑。

能完整共享上海发达的城市配套、厚重的历史人文。

城市是现代文明社会的载体，一旦融入进去就无法脱离。

追求自然，但不能回归自然。

拍这张芦苇荡照片时，岸边赫莲娜正在举行品牌活动。

享受上海繁华又能感受生活的松弛，可能只有这里。

这种生活方式在上海非常独特，上海有198个居住板块，两万多个小区，只有在这里才找得到。

恰好越来越多的有钱人，愿意为这种生活买单。

口罩后的这几年，大家心态发生了重要变化。

大家重新思考这个世界、思考自己人生。

BBA的光环退去，玛莎拉蒂降价也卖不动，国产新能源解构了传统的产品梯队。

有些人开始不想为品牌买单。

为什么要活在别人眼中，为什么要向别人证明自己？

前滩能卖到4000万，徐汇滨江能卖到5000万，很多人不理解。

其实没什么不好理解的，就是有人放弃了陆家嘴滨江凯旋门选择了前滩三湘印象名邸。

1000-3000万放弃内环选这片区域的多如牛毛。

生活方式本就没有对错，他们只是恰好喜欢这里而已。

环二有个客户因为买房跟父母吵架，父母建议买古北，客户最终还是买了前滩。

花自己的钱，给自己买房，定义自己未来十几年的生活，为什么要听父母的？

他们都不想向父母证明什么，更不会去向普通人证明。

当然这片区域只是丰富上海的居住内涵，而不是颠覆。

上海其他高端住区，依旧有自己的拥趸。

东方巴黎霞飞苑也抗跌，一房难求，中老年人还是想搬到淮海路。

部分滨江豪宅还是强调自己能看到三件套，陆家嘴的符号价值依旧坚挺。

买入金陵华庭的客户，有些就为了户口本上的一行字：黄浦区外滩街道。

对于楼市而言这些需求一直存在，前滩、后滩、徐汇滨江的成功，只是发现了新的需求。

给楼市带来了巨大增量。

所以标题说这里是上海楼市的希望，一点不夸张。

房地产在符号化的路上走的太远，越来越脱离生活。

地段上动辄就是下一个陆家嘴，上海文脉，产品上动辄就顶级会所、雪茄室、百米宽的大门。

大门越建越大，大堂越建越高。

故宫、人民大会堂需要尺度，让普通人保持敬畏。

一个居民小区，尺度过大只会让大家感到压抑。

新房跑偏后市场已经拒绝买单，开头的新房销售套数足够让行业颤抖。

前后滩、徐汇滨江的成功给你们指明了方向：回到生活本身。

城市规划上不要过度追求天际线、地标建筑，而是真正回到配套丰富、动线合理、生态宜居。

城市为谁建的，大家能看得出来。