地产巨头，集体错过AI时代

前几日，一则消息，震撼了我国的半导体行业。一家名为“长鑫科技”的企业，今年一季度，归母净利润冲到了247.6亿，这个数字已超过科创板605家上市公司归母净利润总和。随之长鑫科技更新了科创板IPO招股说明书申报稿，并提交相关财务资料，预计上半年公司将实现营业收入1100亿元至1200亿元。

炸裂的业绩，让长鑫科技的估值或达万亿元，其背后的投资机构也迎来一次财富的“大丰收”，但这里不包括碧桂园。

两年前，碧桂园公告清仓长鑫科技，套现20亿元，现在这笔股权大概值300亿元。

“你以为你的对手是友商，其实你的对手是时代。”混沌大学教授李善友的这句话，曾经映射到每一个房企的多元化战略中，而在房企的多元化战略中，高科技包括硬核科技一度是巨头们最看重的一个板块，战略地位非比寻常。只是，随着越来越多的项目尤其是AI赛道中的优质项目被割舍，他们错失的不只是财富回报。

可能还有这个新时代的红利。

AI企业赚钱，受益者是房地产？

在AI与房地产的交集中，最热的新闻不是某地产巨头投中了哪个明星AI企业，而是AI企业花钱买楼。

前段时间，“全球大模型第一股”智谱AI甩出3.6个亿，整栋买下了中关村的钻石大厦。消息一出，此事在AI行业及地产圈迅速引发了热议。钻石大厦过去十余年几经转手：2011年凯龙瑞基金以2.68亿元收购，2014年中银集团收购价约4.2亿元，智谱此次的成交价，相比2014年的高点已有所回落。

尽管智谱AI明确称买楼是作为公司总部自用，可大模型、人形机器人、AI硬件等赛道催生出的越来越多的明星企业，难免令地产人浮想联翩。当AI企业赚到的或融到的钱，最终消费在房地产市场，会不会带来新的复苏？

在海淀，中关村区域已形成一片全新的AI创新集群，在这个总面积仅5.28平方公里的街道，就聚集了86家人工智能公司。

瑞银给出了一个乐观的预期。在报告中，瑞银称历史数据显示，工业企业利润与一线城市房价的相关性较高，相关系数达到0.63。今年1季度，工业企业利润同比增长15%，且PPI转正，而按行业分，利润增速最快的就是AI相关行业。在这些盈利增长的行业中，大部分公司的总部位于北京、上海、苏州和东莞，这与这些城市的二手房成交量高于其他城市相呼应。

但是，AI企业终究无法重现互联网“扫楼”的盛况。

一方面，在房地产的黄金时代，互联网企业及一些行业巨头“跨界”地产，带着明显的投资目的。而多数AI企业虽然备受追捧，可目前仍处于亏损状态，不管是出于财务状况还是技术性公司的基因，买楼基本是为了自用。

另一方面，互联网经济的繁荣，是一场巨大的“造富”运动，不少巨头的员工都是大几万人的量级，很多人手里拿着几千股期权，实现了财富的增长，而后贡献给了房地产。再看AI企业，即使是头部，员工也就几百至多上千来人，他们带来的买房刚需与互联网公司不可同日而语。

更令人细思极恐的是，如果AI越来越智能，带来了生产力的革新，导致公司不再需要那么多员工，届时这些房子又由谁来买呢？

地产公司，“丢”掉AI潜力股

早在房地产经济低迷前，一些具有敏锐嗅觉的开发商已经意识到，新房建设具有天花板效应，而科技能持续带来更大的想象空间。像碧桂园、绿地等巨头，更是直接把“地产+科技”作为企业转型的方向，以资本的手段，编织出高科技的梦想。

然而，在债务危机压顶之际，曾经看好的投资项目被迫成了获取资金的来源，这其中包括AI赛道上正在崭露头角的“新星”。

长鑫科技就是一个最直观的例子。在碧桂园持有长鑫科技的时候，长鑫科技一直处于亏损状态，三年间曾累计亏损超过300亿元。谁也没想到，存储芯片进入超级周期，企业一举逆转业绩，并顺势开启上市计划。令人惋惜的是，碧桂园在这之前已经清仓了。

在房地产企业中，碧桂园是最具投资眼光、也真正把创投当作核心业务推进的巨头，它曾三年内投出90多个项目，且踩中半导体、商业航天、AI、机器人等多个风口，手握众多明星企业。可是，它没有等到开花结果，不得不在周期的绝对底部，“割肉”转让了一些优质的科技资产。

比如蓝箭航天，碧桂园曾经持有蓝箭航天的股权比例为11.063%，对应的最新价值超过80亿元，而碧桂园在2025年4月出售蓝箭航天时的交易价为13.05亿元；再比如追觅科技，2024年，碧桂园正式退出了追觅的股东名单，完成清仓，如今追觅俨然“身价”倍增。

绿地也曾积极跨界AI领域。先是入股了背景深厚的深兰科技，而后一天之内连投两家杭州AI明星企业—城云国际和涂鸦智能，还成了佰才邦和瑞为技术的第二大股东。当初，绿地高调牵手深兰科技，成立合资公司，宣称要推动“智能建造机器人”落地，而时至今日，这家合资公司未有显著成果披露。

更耐人寻味的是，深兰科技的实控人陈海波去年就存在多条限制消费令和历史限制消费令，公司还陷入欠薪风波，这让这家颇负盛名的AI企业的未来看起来不甚乐观，也使得仍持股的绿地不知何时能迎来回报。

万科投资最大的一笔，是普洛斯，这个新加坡的物流巨头是万科“去地产化”的一颗关键棋子，为了成为第一股东，万科花了约169亿元。2024年开始，万科便一直被传要卖掉普洛斯，幸亏没有真的执行，普洛斯现在已经成了万科最值钱的资产。只是，其他被投企业就没有这个“荣幸”了。

前段时间，万科刚刚发布公告，拟挂牌转让环山集团全部股权。

以前，实力雄厚的房地产企业热衷科技，频繁投资，俨然成为一级市场上不可忽视的重要力量。尤其在最需要“输血”的AI企业中，房企的财大气粗很难不令人心动。据克而瑞研究中心统计，2021年TOP200房地产企业中有29家选择建立资本平台、设立基金参与VC/PE市场，对外投资项目数量同比增长53.3%。

可如今，在AI赛道上，那些炙手可热的企业背后几乎看不到房企的身影了。

房地产需要AI，可AI在房地产却寸步难行？

相比财务投资，地产巨头投资AI企业更长远的目的，自然是在AI技术落地房地产领域中寻找提升效率、改善服务的新方向。

比如AI帮助房企更精准地进行投资决策，看看买哪块地更有升值空间，或在营销销售环节，帮助经纪人怎么把房卖出去。物业管理上，AI所能发挥的价值似乎更大，目前一些智能化的机器人已经进驻到小区里，开始帮物业公司做事了。

不可否认，庞大的房地产领域，为AI从实验室走向落地提供了多种场景，但AI给房地产市场能带来多少真正意义上的商业价值，或许还是未知。根据仲量联行正式发布的《AI赋能商业地产：挑战、实践与未来布局》全球房地产科技调研中文版报告，报告显示，全球企业不动产领域 AI 试点普及率已从2023年不足5%飙升至92%，但是一个更为关键的数据是，仅5%企业实现AI规模化价值兑现。

这个数字透露出AI在房地产的实际应用，多停留在浅层的效率优化，难以触及核心业务的根本。

以AI参与投资决策为例，多数地产企业的实践仍处在利用AI进行数据搜集、信息整合的初级阶段，最终的决策判断依然严重依赖于原有的数字化投决模型和资深投拓团队的经验。

地产人对AI技术的不信任是一方面，更关键的是AI投决模型本身就不够智能，这与缺乏可信数据有很大关系，而数据恰恰是房地产行业在AI探索中面临的最大瓶颈。

在地产行业，数据孤岛的问题非常严重。企业内部，核心数据通常被分散在不同业务系统（如CRM、ERP、成本系统）中，AI模型无法获得全局、连续的数据输入；行业内，拿地成本、客户数据、营销策略等所需数据普遍涉及到核心商业机密，地产公司不愿意与其他任何企业数据共享。

再看物业管理，从地产巨头开始加大投资科技公司，很多企业就表现出对机器人浓浓的兴趣，如今人形机器人的火爆，似乎也为他们推进机器人在管理小区上的应用提供了助力。只是，努力了多年，这一发展的过程还是只能用“缓慢”来形容。

以碧桂园服务为例，截至2025年10月20日，其“零号居民”清洁机器人在广州、北京、上海等地的17个项目中投入使用超130台。即使按照碧桂园服务的计划，年内这一数字也仅仅是突破1000台。出售或出租几台产品、几套系统做小规模的示范性商务运营，在短时间内就能实现，如果是大规模民用化、商用化，可能还需要相当长的时间。

不管是AI参与投资决策、建筑设计还是物业管理，其实都存在一个核心的矛盾，即房地产的运转模式，高度依赖人的操作和付出，尤其是面对业主或购房者，本质上就是满足人的需求，处理人的问题，而AI很难在与人的“交流”的场景中发挥作用。

这不得不令人质疑AI在房地产行业到底能产生多大的价值。

我们正处在一个前所未有的新时代，AI技术的突破，既带来美好的想象，也带来未知的恐惧，但谁也不想错过这个时代。房地产也不例外，可当房企还深陷过去高周转模式带来的生死困局，他们或许无暇追赶这个时代。

作者：道总有理，科技创新与商业趋势观察家。深耕科技商业领域 15 年，完整跨越 PC 互联网、移动互联网、AI 产业三大变革周期。坚持独立立场，坚守产业理性。本文为原创内容，未经授权谢绝任何形式转载、摘编与修改，欢迎转发分享。