溢价率16.4%！福鑫地产10.476亿摘得丰台南二环蒲黄榆宅地

大家帮2025年北京土拍的第15篇推送

丰台疯了，还是丰台，还是二环。

继4月30日华润57.711亿底价拿下丰台万泉寺地块，5月19日保利41.544亿溢价率15.4%抢下丰台太平桥地块后，刚刚，福鑫地产从与保利、招商、绿城等5家实力房企的超百轮竞争中，以10.476亿拿下丰台蒲黄榆地块。

至此，北京2026年宅地土拍总计来到15组，成交总金额更新至269.597亿。

2026年北京宅地土拍成交地图

具体的成交信息是↓↓↓

地块名称：北京市丰台区蒲黄榆一里、四里危改项目FT00-0506-0017地块；

拿地房企：福鑫地产；

成交金额：10.476亿元（溢价率16.4%）；

住宅楼面价：6.22万/平。

丰台已经用不到一个月的时间，连续出让3宗二三环之间的住宅地块了，太平桥地块是在西二环，万泉寺地块则在西南二环，蒲黄榆地块则在正经的南二环。

地块环线位置

万泉寺地块和太平桥地块，包哥在地块完成出让第一时间就发了解析↓↓↓

今天咱们就重点说说，刚刚完成出让的蒲黄榆地块。

首先，看地块的环线和周边配套。

环线位置方面，蒲黄榆0017地块北端距离南二环，直线距离只有约200米，西侧与东城区仅隔着北京联合大学，离天坛公园南门直线距离，也只有约800米，将来是实打实的二环神盘。

此外，地块距离地铁南北5号线和东西14号线交汇站蒲黄榆站，直线距离约300米，到14号线景泰站，直线大概800米，货真价实的临铁盘。

地块周边相关配套情况

但也有一个问题，就是0017地块东侧紧邻蒲黄榆主路，蒲黄榆路下面就是地铁5号线，所以地块后期可能会面临主路和地铁噪音的影响。

除了交通外，蒲黄榆地块周边的生活氛围非常浓厚，配套也相当成熟。

教育方面，0017地块西侧距离蒲黄榆小学直线约400米，汇文中学南校区直线约600米，东侧直线250米左右有方庄小学，300米左右是常青藤阅享幼儿园。

商业方面，地块紧邻NTP新城广，直线距离200米就是GOGO新世代购物中心，400米还有汇鑫城，此外距离方庄购物中心等商业体直线距离700米左右，餐饮、购物、休闲一站式满足，生活氛围十分浓厚。

蒲黄榆地块作为内城黄金地块，周边的生态资源非常丰富，除了距离800米的天坛公园外，地块西侧200米就是怡心园、北侧300来米就是怡心园，东侧500米左右就是方庄体育公园，东北侧700米左右是龙潭湖公园。

医疗配套方面，地块东南侧约900米就是三甲医院北京中医药大学东方医院，西北侧直线不到3公里就是北京友谊医院。

综上，内城地块的生活配套方面，绝对顶级到其他区域羡慕嫉妒恨的存在。

再看地块本身。

蒲黄榆0017地块本身比较小，占地面积不足1万平，只有约9820平，地上建筑规模不到两万平，只有19837平，内城的地块都有高度限制，最高点不能超过45米。

地块容积率不高，只有2.02,（太平桥地块2，万泉寺地块2.5）。

0017地块建设数据要求

本就不大的地块，还有两项配建：

1.地块内增设11米宽东西向街坊路1条，计入建设用地基地面积并对社会开放使用；

2.增设3000平米派出所一处。

包哥粗算，蒲黄榆地块最终的住宅建筑面积，只剩16837平，即使套均100平，也只有不到170套房子。

再看形状方面，地块除了东北方向缺一个角之外，整体还算方正。

图源北京规自委官网文件

最后看价格方面。

因为蒲黄榆0017地块整体比较小，所以整体价格不算高，总起始价9亿，住宅起始楼面价5.35万/平。

最终，福鑫地产以10.476亿摘得，溢价率16.4%，粗算成交住宅楼面价也到了6.22万/平。

而华润万泉寺地块的住宅成交楼面价是5.85万/平，保利太平桥地块的住宅成交楼面价是6.67万/平，对比之下，福鑫地产蒲黄榆地块的住宅楼面价算是居中。

周边新房方面，项目西侧就是东城神盘北京城建天坛府，商品房共1556套，现在已经完全交付，包哥查了一下，项目现在还剩大概100多套房没有网签，所以早已是尾盘状态。

天坛府整盘的网签均价大概在12万/平左右，今年前4个月，项目成交的10套房源，成交均价达到12.44万/平。

图源京楼销售排行榜

二手房方面，因为内城原因，二手房小区普遍楼龄都特别大，0017地块所在的蒲黄榆板块，二手房挂牌均价在4.2万/平左右，西侧东城永定门板块在5.9万/平左右，东侧丰台方庄板块在5万/平，南侧木樨园、刘家窑板块，二手付昂挂牌均价在4万/平以下。

图源贝壳官网

具体到新地块周边的二手房项目，目前北京城建天坛府二手房挂牌均价很坚挺，维持在11.8万/平，北京城建承建的天坛府回迁房望坛新苑，二手房挂牌均价7.8万/平。

还有新地块东南侧的时代芳群，2000年之后的小区，目前的挂牌均价在7.3万/平左右。

图源贝壳官网

综合来看，蒲黄榆地块的环线位置和周边生活配套来讲，属于难得的优质地块，此外地块相对较小，开发商开发难度低，资金压力也小。

最后地块可能只有100来套房子，周边基本上已经没有竞品，包哥预计定价合理应该会吸引一波地块改善客。

但如今的市场环境下，开发商还是需要保持敬畏之心，好好打造项目永远是王道。

以上。

个人观点 仅供参考