177万会员，7.62亿年收入的可复制密码：华夏华润消费REITs的价值增长公式

研究员 | 孟宪炜 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨

摘要：本文以青岛万象城为例，揭示中国消费基础设施类REITs可推广的资管路径。该项目先凭借核心地段与都市品质定位切入市场空白，夯实底层价值；继而通过高频品牌迭代、空间再造和会员深度经营，达成近满租与租金攀升，完成价值转化；在此基础上借助集团商业储备，将标准化运营复用于多个城市的扩募资产。案例表明，覆盖资产全周期的体系化运营，是此类产品实现长效发展的核心支撑。

2024年以来，消费基础设施REITs（以下简称消费REITs）成为中国公募REITs增长最快、关注度最高的板块之一。截至2026年3月末，已上市消费基础设施REITs共12只，涵盖购物中心、奥特莱斯、社区商业等业态，总市值约425.9亿元，占基础设施REITs总市值的18.8%。

华夏华润消费REIT凭借底层资产青岛万象城的卓越表现，逐步确立行业标杆地位。但真正的“模板”不应只是单一维度的出色，而应展现可复制的价值创造路径。本文将沿青岛万象城的发展轨迹，依次解析三个阶段：依靠稀缺地段与品牌定位打开市场、以精细运营将优势转化为稳定现金流、将这套运营能力向更多项目复制，从而呈现其可复制的价值创造路径。

价值锚点：为何是青岛万象城？

地理位置的稀缺性与品牌定位的准确性，共同构成优质消费REITs的“价值锚点”。青岛万象城位于市南区核心商圈，是青岛商业密度最高、消费氛围最成熟的区域。青岛市常住人口约1044万人，市南区更是传统的行政、文化和商业中心。2025年，青岛新增商业供给多集中于外围，市南区核心商圈可开发商业用地极为稀缺，这种结构性稀缺构筑起天然的竞争壁垒。

如果说地段是先天禀赋，品牌定位就是后天锻造出的核心竞争力。青岛万象城在华润万象生活体系内定位为M2（城市旗舰）级，主打轻奢和品质生活，这一定位是项目成功的关键。青岛2025年人均GDP达16.82万元，城镇居民人均消费支出42,391元，人均社零6.62万元，是全国平均水平的1.86倍，社零总额占GDP比重高出全国约4个百分点。居民的消费意愿与消费密度远超全国均值，为零售商业提供坚实需求支撑。

在青岛，海信广场是公认的“第一重奢场”，汇集LV、Hermès、Prada等顶级品牌，2025年11月一场VIP活动创下单日4.3亿元的销售额。而大众消费则由社区商业和区域性商场覆盖。两者之间存在巨大缺口——城市中产和年轻一代追求的品质生活、轻奢时尚、运动潮流和高化美妆体验。

青岛万象城的M2定位精准锚定这一赛道，实施错位竞争，几乎形成垄断性优势。作为华润体系内“全国最大的非重奢万象城”，青岛万象城2025年全年实现收入约7.62亿元，在非重奢领域同样是“吸金兽”。这一成绩，正是精准定位与错位竞争的结果。

地段与品牌共同铸就价值锚点，但锚点的坚固与否，还需运营来检验。

价值兑现：如何让资产“活”起来？

运营能力决定资产能否从“静态持有”走向“持续增值”。青岛万象城的核心方法论是华润万象生活体系内成熟的“资产价值提升计划”——一套制度化、周期化、贯穿全生命周期的主动投资框架，定期对品牌组合、业态结构、空间功能进行评估，根据消费趋势主动调改，确保资产价值和收益持续增长。主要措施如下：

1.首店经济+高频焕新
2024年青岛万象城引入128家新店，其中41家山东首店、7家青岛首店；2025年新开151家店铺，含46家山东首店、12家青岛首店，引入迪桑特山东旗舰店、萨洛蒙山东首家S级旗舰店、HOURGLASS山东首店等高级次品牌。以入驻店铺总数568家为基数，年度品牌焕新率超10%。高频焕新的背后是主动的租约管理机制——定期追踪租户业绩与合同到期情况，提前启动替代品牌招商，避免空铺导致出租率下滑。租约加权平均剩余租期维持在1.92年，既赋予优化品牌的灵活空间，又不至于因频繁波动影响经营稳定。

2.空间改造：以硬件焕新激活存量资产
青岛万象城的改造投入在已上市消费REITs底层资产中绝对领先。2024至2025年累计完成超2.5万平方米硬件调改。一期改造覆盖一期L4-L5及二期L4-L5，新增可租赁面积7027平方米，引入37个品牌，打造“天空之城·酒肆”“天空滑板公园”等特色空间。二期改造针对一期南区约1.25万平方米，投入8422万元，优化动线及功能设施，2025年内完成开业。

对比行业多数项目以局部装修和品牌更换为主，青岛万象城的改造是“动结构”级别——打通动线、增加可租赁面积、创造新空间形态，深度和规模在同类资产中罕见。改造将动线末端、人流冷区转化为流量热土：原冷区改造后实现100%开业率，月均客流增长超15%；“天空之城·酒肆”等屋顶空间通过鸡尾酒节、戏剧节等活动，单日最高客流达13.5万人次。这种“空间内容化”思维——不满足于出租铺位，而是通过空间设计创造社交货币和打卡价值——是区别于传统“收租型”商业体的核心差异。

3.全渠道场景化触达
青岛万象城通过“一点万象”APP、社群分层运营和场景化活动，将177万会员培育为高活跃度消费群体。举办“城市微醺节”等主题活动，融合精酿啤酒、文创市集与灯谜游园会，联动李宁NBA球星见面会制造流量峰值；承接“2025中韩友好周”等国际文化交流活动，持续提升项目城市公共空间属性。

上述策略的有效性体现为一组多维度相互印证的数据：

（1）出租率：2024、2025年度出租率均超99%，在消费承压、招商难度加大的背景下，近满租状态直接证明品牌吸引力与运营能力。

（2）月租金：2025年第三季度租金单价430.07元/平方米/月，同比增长4.23%；第四季度攀升至436.44元/平方米/月，叠加高出租率构成“量稳价升”的健康格局。

（3）分派率：2025年全年实现收入7.62亿元，可供分配金额3.65亿元，实际分配3.6亿元，现金流分派率约3.72%，分派率在同类产品中较低。主要原因在于：1. 由于底层资产青岛万象城投资者较为看好，市场给予较高溢价；2. 青岛万象城的资本性支出预留规模远超同类（为了未来改造保持竞争力），仅一期南区改造，就花费8422万元，投入力度行业最大，首创奥莱两期合计仅2205万元。

（4）租金集中度：2025年前十大租金收入租户占比仅17.84%，集中度低，有效规避单一大租户风险。

（5）店铺数：2025年入驻店铺数增至568家，较2024年末增加20家，反映硬件调改对可租赁面积的扩充效应。

（6）客流量：2025年客流量创历年新高，会员数同比增长22%至177万人，相当于青岛常住人口的约17%，如此高的渗透率意味着强大的品牌认知和消费惯性，构成新入市项目难以逾越的壁垒。

运营将纸面上的“锚点”兑现为真金白银的现金流，这份经过市场验证的能力，正是价值复制的底气所在。

价值复制：如何从“1”到“N”？

扩募能力是检验“模板”成色的终极考题。华夏华润消费REIT的原始权益人华润置地旗下拥有庞大的商业资产储备，基金已启动扩募，拟购入昆山万象汇、杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇四个项目。

扩募路径并非简单“装入更多资产”，而是体现“标准化+区域适配”：万象城定位城市旗舰消费，万象汇聚焦区域品质生活，组合覆盖不同市场层级与消费场景。区域布局上，昆山对接长三角消费升级，沈阳深耕东北市场，淄博布局下沉市场，多元组合在扩大规模的同时分散单一城市的经济周期风险，避免无效扩张。

随着规模扩大，边际收益递减问题不可避免，不同城市的消费水平和业态适配度存在差异，但华润凭借体系化的品牌、运营和资本输出，能够最大限度开发物业潜力，保持竞争力。青岛万象城作为关键的“1”，为后续的“N”提供了最可信的剧本。

结语

将青岛万象城置于消费乃至整个商业不动产REITs的坐标系中审视，其作为“模板”的启示正在于这条环环相扣的价值链条——以稀缺区位和强势品牌作为价值锚点（从0到1），以精细化运营兑现价值承诺（1的验证），最终通过体系化扩募实现价值复制（从1到N）。青岛万象城以其体系化能力，为消费类REITs的资产管理和价值创造提供了可复制的模板。