西安30多盘得房率超110%，但劝你别乱买！

原本以为在西安楼市分化下，激烈的会是四代宅和三代宅的竞争，没想到直接卷到了四代宅得房率的分化竞争。

之前我们（公众号：四海为家）的稿件中就提到过，当西安85%以上新房都是四代宅时，买房逻辑早已不是单纯的得房率数字游戏，而是数字背后的市场深层变革。

10板块31盘得房率≥110%

区域分化差异大到惊人

先来看数据，结合当下西安新房市场主流的182个项目来看，户型得房率≥110%的项目共计31个，分布在10个不同板块，这个数字看起来可能不少，但如果拆分到各个区域，你会发现差异大到惊人。

浐灞国际港数量遥遥领先，其次是高新紧随其后，曲江和未央并列第三。整体这么看来，其实感觉差别并不大，但你横向对比整个区域来看，就会发现变化不同。

浐灞国际港是西安四代宅供应最大的区域，在售待售超 30 个，但得房率≥110% 的仅 6 个，占比不到 20%。而曲江、新城、未央等板块项目不多甚至仍有三代宅，高得房率产品占比却更高；西咸融合区在售2盘更是全部达标。

为啥会出现这种极端的区域分化，实际上绝不是偶然，而是西安楼市正在发生三个根本性变化的直接体现。

其一，区域存在的政策差异让得房率差别明显。

西安四代宅的高赠送实际上并不是统一的，各区域政策执行尺度存在很明显的梯度变化。

例如西咸新区，政策其实相对宽松，不仅给予高品质住宅容积率奖励，还允许大尺度的露台进深设计，因此西咸新区的四代宅往往都有超高得房率。而浐灞国际港尤其是港务，已经在去年率先落地了露台进深≤2.4米的规定，这也就让高赠送的空间被堵。

除了这些之外，长安因为土地规划等诸多原因，目前仅有长建望川云庐有部分楼栋规划露台，其余均为三代宅项目。

其二，四代宅常态化，竞争从得房率转向综合价值。

2025年上半年，西安四代宅陷入了一场疯狂的赠送大战，得房率从110%一路飙升到163%，开发商们比的是谁送得多，谁的数字更夸张。但现实却是那些看起来超多的赠送空间，使用率却低得可怕，甚至因为动线设计等问题，居住体验不如动线规划好的三代住宅舒适。

此外，随着西安四代宅的常态化，让曾经“有个空中庭院”就贵一点的概念溢价正在消失。在硬配套面前，不算太大的得房率差异对很多人的吸引力已经大大降低，相较于得房率这个数字而言，家门口的名校、地铁以及靠谱的物业服务似乎更引人注目。

对于购房者来讲，开始为更大的实用面积和更优的居住体验买单，现在只有综合品质过硬的项目才能在激烈的竞争中脱颖而出。

其三，不同板块主流客群，会让区域整体得房率发生变化。

在高得房率项目中的梳理中能发现一个明显变化，高改客群为主的区域，得房率普遍更高。大户型得房率更高是行业共识，房企为了提升高改产品竞争力，会通过优化设计放大空间价值。

但这套方法显然无法用在主流客群是首套刚需或刚改群体中，他们对于总价的敏感度远高于得房率，如果为了10%的得房率支付更高的价格，可能会因为预算等问题选择放弃。因此开发商们就选择了“刚好达标”的得房率和总价可控的范围，这也就导致主流客群不同，区域整体得房率也不同的情况出现。

西安买房思路转变

你最容易忽略这4点

四代宅得房率分化严重之下，买房思路一定要变，如果只盯着得房率和房价，可能会踩个大坑。这里结合市场变化，我们（公众号：四海为家）也为即将买房的你梳理出选房过程中最容易忽略的4点，建议选择之前多读几遍熟记在心。

丨高得房率≠高性价比，要算综合成本账

很多人买房时只看实得单价，觉得得房率越高越划算。但实际上你以为的划算可能伴随着更高的使用成本和更低的居住舒适度。

有些项目为了做出高赠送，不惜牺牲楼间距和采光，也有一些项目露台设计不合理，让楼上的、对面楼的都能看得一清二楚，未来入住后很可能会让你的日常很“尴尬”。

所以买房时一定要实地看房，亲自感受居住体验，算清楚后期的综合使用成本。只有这样，才能真正判断一个项目是否划算。

丨不同区域，要有不同的得房率预期

很多购房者不管在哪个区域买房，都要求得房率必须≥110%，这其实是一个非常错误的观念。不同区域的政策环境、客群定位、价格水平都不一样，对应的得房率预期也应该有所不同。

例如，新城和未央，作为城市更新的重点示范板块，新城的幸福林带和未央团结片区，目前在售和待售的新盘得房率力度都很大，并且待售的不少新盘除了得房率数字高外，产品也进行了升级。

例如最近爆出动态的博元·幸福源启和明丰·安和璟云，虽然没有完全明确项目的得房率等信息，但就周边区域对比来讲，产品的实得力度还是很惊人。

但如果你要用城市更新片区的产品力去对标如高新、港务这样的区域，产品力、价格等难免会有差异，这样对比下来要么是产品可以资源欠缺，要么是产品可以预算有限。

建立正确的得房率预期，才能在买房时做出理性的判断，不会因为不切实际的要求而错过真正适合自己的好房子。

丨同质化严重的区域，一定要选头部房企

在西安四代宅全面普及的今天，很多区域的产品已经高度同质化。大家都是四代宅，都有露台，得房率也差不多，这时候开发商的实力和品牌就显得尤为重要，因此越是同质化越要选头部。

当然不是说一定选国央企，很多本土房企也值得关注，例如新晋房企博元、去年的黑马房企邦泰以及陕北的文昌、欣多升等，有时候虽然价格高一点，但入住后更好的居住体验是骗不了人的。

丨区域价值永远大于得房率

很多购房者本末倒置，为了追求更高的得房率，宁愿放弃核心地段，跑到偏远的郊区买房。他们觉得，同样的价格，在郊区能买到更大的房子，更划算。但实际上，这是一种非常短视的行为。

一个好的区域，拥有更好的教育、医疗、交通、商业配套，能够提供更多的就业机会，吸引更多的人口流入，这些才是房子保值增值的根本保障。得房率只是一个附加属性，它会随着政策的变化而变化。

整体来看，现在西安楼市四代宅的竞争已经不再是之前靠概念炒作的市场了，对购房者来讲，接下来买房别只看着三代和四代对比，更多的是考量综合实力，建立正确的置业逻辑，别瞎跟风。

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