江苏
市北板块最近又挂牌一宗新地块。
编号R26008，位于青灵路北、通生路东，土地面积约6.42万㎡，建筑面积上限为7.7万㎡，容积率仅1.01-1.2，起拍价约4.85亿元，折合楼面价约6304元/㎡。
地块南侧是首开安澜如院，纯洋房社区，共626套，22年9月入市，截至发稿备案480套，去化率约77%。
北侧是远创湖悦云境，超大体量社区，小高层+高层，整盘超2500套，20年7月入市，截至发稿备案1310套，入市近六年去化了一半。
西侧是一宗待入市宅地，编号R25015。近日，崇川区人民政府官网发布《幸余路北、通生路西（R25015）地块首开区试桩工程》，提到计划下个月开工。
该地块去年9月出让，南通城镇房产摘牌，土地面积约14.77万㎡，容积率只有1.01-1.04。
根据南通市公共资源交易平台发布的《幸余路北、通生路西（R25015）地块施工图设计项目招标公告》，该地块拟打造联排＋叠墅＋洋房＋小高层，还将引入“抬板”理念，值得关注。
单看R26008周边这“2个在售+1个待入市”的局面，似乎库存压力还好。但如果你把视线拉到整个原港闸板块，情况就完全不同了。
据「新知南通研究院」不完全统计，目前原港闸板块未售罄（未备案套数大于10套）新房项目还有10个，截至今年4月底，合计还有近3900套新房未备案。
而过去一年，整个板块累计备案仅约390套，月均备案不到33套，按这个流速估算，仅消化这10个项目的存量，就需要大约119个月，将近10年。
10年去化周期，是南通市区所有细分板块中最长的，且大幅高于其他板块。
然而，这还不是全部的供应。
23年以来，原港闸板块一共出让了18宗涉宅地块，合计土地面积约103万㎡，规划建筑面积约135万㎡，对应土地出让金约94亿元。
但目前入市销售的仅1宗，即华宇云锦九璋，也是唯一非本地国企摘牌项目。另外，23年12月出让的R23021地块，已官宣由政府回购。
剩下16宗存量地块，合计土地面积约93万㎡，建筑面积约121万㎡。什么时候入市？以什么价格入市？都是未知数。
超90万㎡存量土地，近3900套在售库存，而月均流速只有30多套，原港闸板块的供需天平，已经明显倾斜了。
在此背景下，继续挂地，真的有必要吗？
低容积率产品固然能吸引部分改善客户，但整个板块的市场容量就那么大。
当绝大部分地块都沉淀在本地国企手里，土地市场和新房市场之间的传导，已经不太顺畅了。
或许真该认真算一笔账，是继续卖地，还是果断刹车？否则，近10年的去化周期，很难在短时间内看到改观。
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