江苏
近日，南通市公共资源交易平台发布《金沙湾新区R2024-005地块房地产建设开发项目招标文件提前公示》。项目招标人为南通融坤置业有限公司，投资估算约4.56亿元。
金沙湾上一个入市新盘，还是2022年的万科燕语光年。时隔四年，板块终于迎来新项目。
R2024-005地块位于文棠路北侧、金安路东侧，西侧一路之隔即金沙湾医学综合体。
地块大致位置示意图
根据公示，地块总用地面积约4.15万㎡，总建筑面积约9.8万㎡，计划2026年7月开工，2029年6月竣工。
地块出让时间为2024年9月，拿地企业为南通空港置业有限公司，拿地总价约4.51亿元，楼面价约7240元/㎡。
就在前不久，通州区人民政府官网发布一则地块规划变更批前公示，所涉地块正是R2024-005地块。
公示提到，为盘活存量土地，提高公共服务设施水平，南通融坤置业有限公司申请规划条件变更。
对比变更前后，主要有以下调整——
• 建筑性质：从“住宅、物管用房等”调整为“住宅、商业、物管用房等”
• 商业计容建筑面积：不小于1000㎡且不大于地块总计容建筑面积的10%
• 出入口方位：从“南侧、北侧”调整为“南侧、北侧、东侧”
• 婴幼儿照护服务设施：配建面积在每百户20㎡的基础上增加不小于100㎡
开发商主动增加商业配套、优化出入口布局、提升托育设施标准，是基于市场研判后的主动升级。在板块商业配套尚不成熟的当下，自带社区商业不仅能提升业主的生活便利性，也将增强项目入市后的竞争力。
此外，金沙湾在售新房和次新房多为小高层和高层。而R2024-005地块容积率为1.01-1.5，规划住宅建筑层次为3-17层，大概率将打造墅类、洋房等低密产品，与板块存量项目形成差异化，填补金沙湾高端人居空白。
不过，新项目的入市也面临着板块长期积压的库存压力。
据不完全统计，2020年至今，金沙湾新区累计出让了20宗涉宅地块，合计土地面积约129万㎡，建筑面积约221万㎡，土地出让金收入约174亿元。
但目前入市销售的仅有2宗，即东时区和万科燕语光年，另外R2021-027地块已被政府回购。
也就是说，目前金沙湾待入市地块还有17宗，这之中，有4宗拿地至今已超四年。
进一步分析发现，这17宗待入市地块，不仅地理位置高度集中，且容积率也集中在1.5-1.9之间，未来入市将面临显著的同质化竞争。
此外，17宗待入市地块，楼面价最高达10140元/㎡，另有多宗超9000元/㎡，而目前金沙湾新房、次新房成交价多在万元以内。
对于拿地企业而言，如何通过差异化定位、产品创新、服务升级来支撑溢价，避免“入市即亏损”，已成为一道必须直面的难题。
地块大致位置示意图
地块大致位置示意图
归根结底，房地产市场的健康发展，要回归到人口、产业、配套等基本面。
金沙湾新区自2019年提出以来，陆续落地了一批配套，包括金沙湾学校、金沙湾医学综合体、金沙湾文体中心体育馆、金乐公园、金沙湾大桥、扬子江大桥等。大家重点关注的商业配套——富力广场，目前也在推进中。
时隔四年迎来新项目，这本身是板块楼市“重启”的积极信号。R2024-005地块的低密属性，以及开发商主动增配，也为项目提供了更多想象空间。
但大量待入市地块所形成的存量压力，也是金沙湾房地产市场不得不面对的严峻现实。
期待更多高能级配套在金沙湾落地，期待人口与产业持续导入，也期待板块人居水平进一步跃升。我们拭目以待。
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