最近，有些人在偷偷买房

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前几天，又到了国家统计局发布70城商品住宅数据的日子。

刚刚过去的“金三银四”，不管怎么说，很多城市的成交量，总算起来了一点。哪怕是以价换量，至少市场预期开始发生变化了。这是过去两年里，很少见的东西。

核心城市已经开始止血了，准确说，是上海先止血。

更重要的是，市场结构已经彻底变了。

过去是新房主导市场，二手房只是补充，现在却变成了二手房扛起成交大旗，新房越来越难卖。

前几天我在“16号内参”里写过一篇《成都楼市的调整，远没有结束》，里面有组数据特别典型：2019年，成都二手住宅成交占比只有31.33%；到了2026年一季度，这个数字已经飙升到73.31%。其他城市，其实也差不多。

房地产的底层逻辑，已经被改写了。

所以问题来了，这一轮市场里，到底是谁，在偷偷买房？

01

第一个案例，特别有意思，原本以为捡了个大漏，结果千算万算没有算到政策有变。

这年头，对于市场的底，即便是专业人士，也会看走眼，哪怕预留了20%的安全垫。

房主，其实就是房虫，通过法拍，在三月份拿下了一套鼓楼的学区房，100平，法拍270万到手，花了几万块加急搞了个装修，当时的市场行情能卖到310万左右。

谁会想到南京学区房新政，不存在学籍占用一说之后，对于这种面积大，居住属性又不好的房子，简直就是灭顶之灾。

这套房子估计半年内想要出手难度极大。后面真要成交，可能价格会在240万左右，甚至更低。

之前我就反复强调，学区房不存在投资价值，因为政策风险过大，且无法预测。对于持有者来说，用完立刻卖，才是最正确做法。

现阶段，法拍房还能不能捡到漏？

捡不到大漏了，只有中介和辅拍在力推，所有费用扣掉，相当于正常买二手房的9折。

02

当下买房有个群体是背后有四个钱包支持，要结婚的刚需。

这原本是一个卖房的故事，我是通过房主认识的买家，下半年要结婚，两人都是外地人。

出资方是双方父母，准备全款，怕年轻人压力大。

原本准备去年下半年动手，看房价不稳，才拖到现在。最近看新闻，都说房价要涨了，所以家里人才催着下手。

舆论对市场情绪的影响，其实非常明显。

但有意思的是这一代刚需，已经和前几年完全不一样了。

他们不再执着于新房，开始接受二手房，开始认真计算通勤、学区、配套和生活成本，甚至默认，房子未来可能卖不出去。

三房是主流，有些家庭甚至一步到位直接买四房，因为老人会要求：“以后得留个房间，我们老了还能过去帮忙带孩子。”

很现实，也很中国。

还有一个有意思的现象，工作稳定的小夫妻，比如教师、体制内这些群体，普遍已经做好了短期生育准备。

03

那到底是谁，在买两房？

答案可能很多人想不到，之前长期租房的外来人口，他们才是这一轮二手房市场真正的主力军。

我之前写过一篇文章《200万能买到什么样的房子》，用数据说明了问题。其实这条线画在150万更精确。一季度，广州总价150万以内成交房源占比51%，天津是76%，苏州是63%，西安是83%，武汉是86%，南京是65%，合肥是80%，而且这些数据还在向上。

去年“老破小”房源超跌出的极致性价比，在持续消纳市场中的“极致刚需”入市。

这些房子，其实也跌不下了，看成交量和租售比就能看出来，之前我在文章里教过大家。

我接触到的一个客户就说，凑了60万，剩下的分期每个月就算交房租，就能在这个城市有一个属于自己的家，还是划算的。

以前，他根本不敢想在这个城市买房，现在甚至开始考虑主城区，最好还能拎包入住。

很多人没有意识到，真正撑起这一轮成交量的，不是什么投资客，而是曾经被市场遗忘的普通人。

04

还有一类是改善群体，但占比很小。

我上周接触的客户，50岁左右，收入算稳定，孩子上大学之后就有了改善需求。前后看了一年多房子，不下七八十套，各种小区优点缺点门清，就是迟迟下不到手。

我和他们聊了一下，现在问题在于，看上的房子买不起，买得起的又怕这怕那，迟迟下不了决心，有几套甚至在签约前，放弃了。

他们的风险意识，已经强到极致，甚至贷款都不愿多贷，只想象征性用一点公积金。

这类人真正缺的，不是钱，而是信心。

我估摸着，他们会一直等，等到市场哪怕出现一点点确定性反转的信号，才会真正入场。

至于现在住的房子，他们反而不想卖了，因为砍价实在太狠。

“位置不差，小区也不差，凭什么被砍成这样？”这是很多老业主，现在共同的情绪。

当满世界都在宣传豪宅、改善和高端新房的时候，真正的市场，其实完全不是大家想象的样子。

该买的人还是会买，需求从来没有消失。真正消失的，是大家过去那种“闭眼加杠杆”的膨胀信心，不想贷款了，害怕负债。

这一轮楼市最真实的地方是很多普通人，终于发现房子跌到自己买得起了。

应粉丝要求，近期我会写一篇文章，教大家如何给代售的二手房合理定价，敬请关注。