中国金茂，依葫芦画瓢

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中国金茂速度很快。

5月27日，它对外公示了东坝1105-01地块的规划方案。

距离拿地，只过去了27天。

上个月末，中国金茂以20.981亿元近乎底价的代价，摘得东坝01地块，折合楼面价4.11万元/平。

在这个项目身上，中国金茂做足了功课。

拿地当天，它即组织了一场吹风会，对外透露了东坝01项目些许形态——户型面积不会过小，金茂在京的第二个“满系”作品，等等。

说实话，东坝01项目长得并不是很美：它的地形呈东西窄、南北长的不规则状。

这会导致在楼栋排布方面，设计师要进行大量的取舍。

从硬条件上看，由中国金茂开发东坝01地块，似乎也是最佳选择。

在东五环，它是有客户基础的。东坝-1地块南边约5公里，便是金茂满曜。

该盘去年6月份开盘，截至目前，供应719套，网签482套，成交均价7.5万元/平米，网签金额45.86亿元。

作为中国金茂在京的首个“满系”作品，金茂满曜开盘不到一年时间，67%的去化率，在整个朝阳区楼市，算是很亮眼的成绩。

它能顺销，很重要的一点，是迎合了东五环改善需求的基础上，价格恰好处在一个无人对标的空缺状态。

现在，随着金茂满曜的销售进入下半程，东坝01项目接棒，似乎也恰当其时。

从规划图中，东坝01项目的产品，在延续金茂满曜的基础上，做了迭代。

如果再结合楼面价，东坝01项目总价，若控制在800万-1000万区间，将比金茂满曜更有优势。

只是，在今年北京楼市整体普遍做小的背景下，东坝01项目继续走改善路线，它还能复刻金茂满曜的辉煌吗？

退线后因地制宜

与金茂满曜比，东坝01项目的体量，小了许多。

它用地面积2.555万平米，地上建面5.14万平米，容积率2.0，限高45米（局部60米）。

中国金茂在它身上，并没有依地形进行楼栋排布，而是正南正北规划了8栋12-17层住宅楼，共384户。

由于地块北边的不规则状，以及隔壁瑞辉嘉苑垃圾站的存在，东坝01项目北边的1#、2#退线很大，最远达到了约67米，最小约23米。

中国金茂因地制宜，将东坝01项目的核心园林及会所区域，规划到了小区的最北边。

1#东单元和2#西单元，规划了两处架空层，层高4.35米，面积300平。

紧挨着两处架空层的北边，是东坝01项目的下沉庭院，上来是一处配套楼，以及次人行出入口；在配套楼的左边，是另一处较小的下沉庭院。

无论璞逸丰宜还是金茂满曜，都有一座气派的大门。

到了东坝01项目身上，中国金茂并没有区别对待。它的主大门位于小区的西边，在3#和5#之间，南北分布，总长度约33米。

在大门的北边，是社区综合服务用房，南边底下则是消防通道。

和金茂满曜一样，东坝01项目也规划了地上停车位，共46个，全部集中在1-4#的中间。

如果交房后这些地上停车位变为绿地，东坝01项目的总车位将为422个，与户数之间的比例为1.1:1，略显吃紧。

东坝01项目还规划了一处室外活动场地；小区的东北和东南角，各有一处电动自行车位。

113平至150平三款户型

朝阳区的新项目，规划图中不标记楼间距或其他相关数据，似乎成了常态。

此前，中建智地太阳宫项目就是如此；更早之前，包括金茂满曜、朝观天珺、中海朝阳ONE等，亦是如此。

东坝01项目，将这个传统继承了下来。

花姐通过其他数据，大概测算了东坝01项目的户型段位。

主要有三款：113平米、138平米，以及150平米，另有少量顶退户型。

它们具体的分布比例为：

1、113平。分布在3#、6-8#，共176套，占比45.83%；

2、138平。分布在1#、2#、5#，共154套，占比40.1%；

3、150平。分布在4#，共48套，占比12.5%；

4、顶退户型。分布在4#13层、5#12层，共6套，占比1.56%。

它户型的层高分两种：113平单层层高为3米；138平米和150平米，单层层高为3.1米。

赠送尺度随主流

从规划图上看，东坝01项目的主要赠送手段，能确定的分两种：南向内嵌阳台，北向设备平台。

其中113平和150平的阳台，进深约1.5米，并没有做到南向通面赠送；138平则为南向通体，进深约1.2米。

设备平台113平和顶退户型，北边赠送一处；其余户型赠送两处，进深约1.2米。

整体看，东坝01项目的赠送尺度，较金茂满曜是缩水的。主要差距在阳台上，后者所有户型，南向通面内嵌阳台，进深约1.5米。

这就是当下朝阳区楼市的现状。新的项目想要超越金茂满曜，几无可能。

不过，东坝01项目的每款户型的北边，疑似有一处装饰架构赠送。

这在朝阳区有先例，懋源騴橒臺的户型中，北向赠送了装饰架构。

当然，即便东坝01项目没有装饰架构赠送，在整个东坝板块，它的赠送尺度仍是顶流。

花姐根据规划图，对它的三款主力户型内部做了分解，并与金茂满曜户型进行了对比。

1、113平，南向三面宽三室两厅两卫。内部整体格局与金茂满曜116平相似，除了赠送尺度外，南向次卧更加规整。

该户型的总赠送面积约18.6平米，实际得房率约在91%至94%之间。

2、138平，南向三面宽四室两厅两卫。整体格局与金茂满曜133平相仿，经典的四叶草户型。

它的整体赠送面积约16.7平米，实际得房率约在87%至90%之间。

3、150平，南向四面宽四室两厅三卫。金茂满曜148平的迭代版，最大的变化是，主卧所在的静区进深更长了，约11米。

另外，东坝01项目150平南向次卧，可规划出卫生间，较金茂满曜148平，是一大进步。

150平的整体赠送面积约29.1平米，实际得房率约在94%左右。

整体看，东坝01项目在产品端，基本复制了金茂满曜。

区别在于，在控总价的逻辑下，每款户型套内的功能改善与迭代，将是东坝01项目最显著的特点。